67家房企围猎广州首批48宗宅地：马甲围地、开拍前竞价与远郊地块流拍

经济观察网 记者 陈博 22个集中供地城市首批宅地陆续拉开拍地大幕，继长春之后，广州和重庆分别于4月26日、27日启动竞拍。广州也是四个一线城市中首个启动集中供地竞拍的城市。

4月26日，广州48宗涉宅地块开始竞拍，总用地面积达278.14万平方米，总规划建筑面积929.69万平方米，总起始价901.4亿元。

如此罕见体量的土地入市吸引67家房企前来争夺，“三道红线”与调控加码的大背景下，央企、国企不出意外成为广州集中土拍的主角，也有不少外来房企或组队“围堵”或单打独斗。

最终，48宗地块为广州揽金高达906.02亿元。其中，4宗地块还需要摇号确认归属，6宗流拍。

“从整体反应来看，这一轮开发商还是比较踊跃。”广东中原地产项目部总经理黄韬对经济观察网表示，开发商更关注的是目前楼市成交热门区域地块，他们对热门区域更有信心，客户资源更多。

热点地块遭抢

作为首个集中竞拍的一线城市，广州土拍市场备受房企关注。据不完全统计，截至4月21日，广州土拍市场吸引了67家房企报名参拍。其中越秀地产、平安、招商蛇口(001979,股吧)、金地、正荣、华润置地、卓越等7家房企的参拍宗数均在10宗以上，个别热门地块更是吸引了二三十家房企报名。

广州为首批供地制定的竞拍规则是，当地块报价达到最高限价后，进入竞配建+摇号环节；其中，黄埔黄陂HBPQ-A-6地块是唯一一宗按照“限地价+摇号”原则确认竞得人。相比起拍价，最高限价的溢价率普遍限制在45%左右。

从最终结果来观察，黄埔、南沙、番禺等热门区域房企竞争火热，高溢价地块也多数集中在这些区域。

比如，南沙区横沥岛义沙涌以西地块，从4月22日开始，起拍价就从13.92亿元被一路推高至15.42亿元。

4月27日上午9点正式开拍之后，平安、越秀、旭辉、金茂等14家房企继续鏖战46分钟，该地块报价封顶，转而竞配建政府性房源。

最终，经历67轮抢拍之后，被建发以20.18亿元+3600平方米配建面积收入囊中，溢价率达45%，折合楼面价约23604元/平方米，这一价格直接刷新南沙地价标杆。

而4月26日的出让过程中甚至出现4宗因达到最高限价或最高配建面积而等待摇号地块，其中3宗位于黄埔，1宗位于番禺。

上述提到的黄埔黄陂HBPQ-A-6地块是进入摇号环节地块之一。按计划，该地块本应在4月26日9点才正式限时竞价，但早在4月23日下午报价开始仅30秒，这宗地块就触及封顶价。

目前，黄埔黄陂地块还在等待摇号结果，其最终成交价为25.6亿元+10448平方米租赁住房，溢价率约26.1%，扣除配建后折合楼面价26885元/平方米，这一价格与同片区地王——中冶2016年拿下的黄埔长岭居地块相差无几。

黄埔黄陂地块周边两公里范围内仅融创翔龙广府1号一个在售楼盘，其余均为二手楼盘，市场报价在3.3-4.2万元/平方米左右。“2万多元/平方米的封顶价，肯定会让诸多房企垂涎欲滴，摇到了基本就是稳赚。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说。

早在开拍前，黄埔黄陂地块吸引了万科、中海、平安、保利、龙湖等超过30家房企报名，各家公司动用的“马甲”共计超过300组，保证金超过1000亿元。

据了解，一家央企甚至为该地块准备了60个“马甲”，按照1个“马甲”需要缴纳4.06亿保证金估算，这家央企在黄埔黄陂地块上前期花费的保证金就接近250亿元。

动用更多“马甲”提高拿地成功率是此次广州集中供地中，资金实力较强的房企采取的一种策略。

一家总部位于长三角的港股上市房企投资负责人向经济观察网透露，他们公司总共报名参拍了4宗地块，最终在热门区域拿下一宗，“但摘牌方并非直接以我们公司名义，目前公开信息也尚未揭晓。”

六幅宅地流拍

“冰火两重天”，是广州这轮集中供地呈现出来的态势之一。

据经济观察网统计，两天集中出让的48宗地块中，溢价率达45%的地块共计6宗，溢价率介于20%-45%之间的地块还有9宗；与之相对的是，有6宗地块因无人出价流拍。

与黄埔、番禺和南沙等热门区域相比，花都、从化、增城等外围区域地块竞拍却颇显冷清。6宗流拍地块，绝大部分分布在增城、从化的远郊区。

广州克而瑞监测数据显示，4月26日，花都、从化两个片区的平均溢价率均为0%，增城区的平均溢价率仅7.03%；4月27日，这三个片区的平均溢价率，同样徘徊在0%-6%低位。

一位房企华南区域投拓负责人表示，此次广州出让的地块好坏差异较大，“好地块去化有保障有预期，竞争肯定激烈。”

不过，在当前新房限价加码的政策环境下，溢价率越高，意味着地块后期利润率越趋于低位。上述房企华南区域投拓负责人告诉经济观察网，按照各区域现状售价来估算，广州这一轮热门地块的利润空间多数相对较薄。

该投拓负责人与团队测算过，譬如越秀地产拍下的广州中心四区唯一挂牌地块荔湾区海龙路地块，根据25.81亿元竞得价、扣除配建后25781元/平方米的楼面价来看，基本上后期没什么利润率可言。

“但区位好的地块去化率高，房企可以做规模。”该投拓负责人说，像越秀地产，选择在熟悉的区域深耕，成本可控，风险低，所以哪怕利润率更低一些也可以接受。

上述华南上市房企投拓总监也表示，现在房地产已经进入微利时代，房企参与招拍挂很难实现更高利润率，高等级城市适合做规模、做流量。

一家在本次集中供地中斩获地块的华南上市房企投拓总监告诉经济观察网，相比挤牙膏式的零星供地，集中供地的竞争火力肯定冷热分化，热门区域地块溢价率很高，甚至进入摇号阶段；冷门区域地块则低溢价成交甚至流拍。“但总体而言，这一轮出让的溢价率相比过往广州土地市场不算很高。”

谁是赢家

央企、国企无疑成为此轮广州土拍的亮点之一。广州克而瑞统计数据显示，当前已经确定买家的38宗成交地块中，有21宗被国字头、央字头或其联合体拿下。

最大赢家无疑是广州本土国企越秀地产。48宗供地中，越秀地产以15宗的报名数量排在所有房企之首；过去两天，又斥资107.75亿元拿下位于白云、南沙、荔湾、增城、番禺的6宗地块。这一拿地金额，已经占据全年520亿元投资总额的21%左右。可供对比的是，去年，越秀地产在广州市区拿地金额达120.9亿元，居所有房企之首。

越秀地产对于大本营广州的深耕之切从去年销售贡献中也可窥一二。根据中国指数研究院数据，2020年，其以383亿元销售额位列广州市区销售额TOP10排行榜第二位。广州一城对2020年越秀地产的销售业绩贡献就达到40%。

在2020年年度业绩会上，越秀地产副董事长、总经理及执行董事林峰就曾表示，“一年三拍”的情况下，越秀地产的机会反而更多一些，会抓紧进入一些此前希望进入的目标城市。

此外，4月27日同台竞争的房企里面，罕见聚集了不少外地新鲜面孔，比如闽系房企正荣、江苏房企弘阳、港资房企新鸿基、总部位于重庆的华宇集团、总部位于西安的天地源(600665,股吧)、深圳房企力高及卓越等，他们或“单枪匹马”加入竞拍行列，或与央企抱团，均在当天鏖战中斩获至少一宗地块。

过去几年，伴随着粤港澳大湾区规划落地，越来越多外地房企将目光投向这片市场化热土。不过，房企若想在粤港澳大湾区深耕布局，深圳、广州是桥头堡，佛山、东莞、惠州等其他城市只能互为“犄角”。

相比同为一线城市的深圳，广州优势颇为明显——招拍挂宅地数量更多，准入门槛更低。“如今，深圳旧改基本被锁定完；公开市场里面，深圳又是进入难度最大的，房企更倾向于将重点放在广州。”上述华南上市房企投拓总监说，虽然广州的房价水平不如深圳高，但市场空间比深圳广阔。如果以旧改形式进入广州，难度系数太大，资金时间沉淀也有太多不确定性；通过此次集中供地进入广州，应该是很多房企的契机。

广州楼市持续向好也带动不少房企对布局这座城市趋之若鹜。深圳本土房企金地在此次集中供地中，不惜启用金地集团(600383,股吧)、金地商置两大平台加入参拍，前期报名地块多达15宗，最终收获3子。

金地方面对经济观察网表示，广州市核心城区如天河、老黄埔等板块住宅近一年涨幅已经达到20-30%。他们判断外围区域尤其是临近黄埔、天河的增城区中新、永宁等板块存在一定潜力，因此这一轮，他们重点关注增城区中新、永宁等外围板块，现阶段热度较低，但具备较好的发展潜力。

中国指数研究院数据显示，今年3月，虽然广州的新房平均房价为23833元/平方米，远低于北京、上海、广州动辄4万元/平方米以上的价格；但从2016年以来累计情况来看，广州新房以39.7%的累计涨幅排在四大一线城市之首。

今年1-3月，广州楼市新房、二手房价格比为0.66，这意味着一二手房价倒挂趋显。此前，一位港股上市房企投资总曾告诉经济观察网，公开招拍挂市场的利润率逐步走低是房地产投拓端的共识。如果地块利润率低于上会要求，房企往往会搭配一个强制性要求，这块地所在区域必须一二手房价倒挂。只有保证这个前提条件，去化速度才能提升，进而提高IRR。

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