南昌哈尔滨贵阳近两年楼市调整充分，下行空间有限

  上海易居房地产研究院4月21日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》。该报告对一些市场关键指标的偏离度进行了研究，分别是商品住宅成交量、房价涨幅和房价收入比。报告显示，从近一年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波、徐州、兰州、温州和深圳，排在末五位的城市是哈尔滨、南昌、日照、三亚和太原。从近两年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波、徐州、兰州、南通和温州，排在末五位的城市是三亚、贵阳、南昌、哈尔滨和济南。

  易居研究院研究员沈昕表示：偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。从50城房地产指标综合偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、南通近一年和近两年的偏离度排名均排在前列，说明这些城市房地产市场已持续火热两年或以上，目前仍未出现降温趋势，部分城市购房需求可能已经严重透支。在产业发展、区域规划、人口净流入等基本面因素没有发生明显变化的情况下，需要注意这类城市可能存在较大的调整风险。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、2020年50城3个分指标偏离度

  1. 50城商品住宅成交量偏离度

  从2020年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、金华和温州位居前五，偏离度分别为101%、87%、86%、39%和37%。这些城市除兰州外均位于长三角地区，2020年成交量偏离度较高，说明购买力透支较为严重或存在炒房现象。排在末五位是三亚、日照、哈尔滨、成都和南昌，偏离度分别为-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。这些城市负偏离度过高，说明2020年成交量较为低迷。

  可以看出，2020年正偏离度较高的城市主要是长三角区域城市。 2020年下半年长三角区域城市出台管控政策，比如徐州发布坚持商品住房限制交易政策；宁波发布政策限制户口投靠炒房、离异炒房和规范房产更名等现象。进入2021年后，其他成交量偏离度较高的长三角区域城市也纷纷出台政策，比如2月5日温州发布维护市场秩序政策，3月1日金华发布供地、市场规范政策。这些政策的出台使得房产投资投机现象将得到一定抑制。

  2、房价涨幅偏离度

  从各城市的房价涨幅偏离度来看，2020年，50城中仅10城偏离度为正，东莞、宁波和徐州的偏离度最高，但均不到1个标准差；负偏离城市占比8成，其中贵阳、哈尔滨、太原和南昌的偏离度为-1个标准差左右。1个标准差以内的偏离程度不算明显，房价涨幅不一定会向均值回归，需要结合主观进行判断。

  2021年，类似宁波、徐州、南通这些房价上涨时间较长，涨幅较大的城市，存在较大的均值回归动力，房价涨幅大概率将收窄，对应偏离标准差减小。对于负偏离程度较小，可能仍在调整初期的城市，如无锡、兰州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间；对于负偏离程度较大，可能在调整末期的城市，如贵阳、哈尔滨、太原等，2021年房价下行空间小。

  3、50城房价收入比偏离度

  2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平。其中偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即超过其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。

  二、近一年50城房地产指标综合偏离度排名

  从2020年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波（73%）、徐州（61%）、兰州（38%）、温州（34%）和深圳（30%），其中宁波和徐州是本轮行情以来，江浙区域行情持续时间较长且未调整的城市，目前来看无论是房价涨幅还是成交量透支程度均较高。兰州是西部的弱二线省会城市，本轮楼市启动晚于成都、西安等西部核心城市，目前来看属于繁荣周期的末端，与之周期相近的昆明，2019年偏离度也较高，但2020年偏离度已转负。温州所处的浙江板块2020年楼市整体较热，其本身自2017年行情起来后也没有经历充分的调整，因此2020年的偏离度比较高。深圳2020年新房和二手房成交均火热，房价涨幅在50城中排名第二，仅次于东莞，三个单项偏离度均比较高，综合偏离度较高。

  2020年综合偏离度排在后五位的城市是哈尔滨（-53%）、南昌（-49%）、日照（-41%）、三亚（-39%）和太原（-35%）。哈尔滨、南昌和太原是弱二线省会城市，2020年成交量均出现下降，房价也均下跌，楼市处于量价齐跌的偏弱状态。日照2020年新房成交量大幅下降，房价也小幅下跌，是前两年成交过热的三四线城市显著降温的典型代表。三亚受史上最严的房地产调控政策影响，2020年成交量继续下降，房价基本不变，也处于量跌价平的偏弱状态。

  三、近两年50城房地产指标综合偏离度排名

  考虑到不同城市楼市启动时间不同，进一步将2019～2020年各个指标的偏离度进行标准化处理后，和各指标权重相乘，以此来计算各城市2019～2020年房地产指标的综合偏离度。

  从2019～2020年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是宁波（64%）、徐州（46%）、兰州（43%）、南通（33%）和温州（30%）。宁波近、徐州和南通是本轮行情以来长三角区域行情持续时间最长的城市，成交量偏离度、房价涨幅偏离度和房价收入比偏离度均很高，市场透支非常明显。兰州属于滞后性上涨的西部省会城市，近两年成交量偏离度和房价涨幅偏离度均较高。温州所处的浙江板块近两年楼市整体较热，其本身自2017年行情起来后也没有经历充分的调整，因此偏离度比较高。这五个城市2020年的偏离度排名依然靠前，说明2020年市场还未降温，仍处于较热的状态，需提防楼市过度透支后的调整。

  2019～2020年综合偏离度排在后五位的城市是三亚（-38%）、贵阳（-34%）、南昌（-31%）、哈尔滨（-29%）和济南（-22%）。三亚受史上最严的房地产调控政策影响，近两年外地投资客大幅减少，成交量持续下降，房价下跌，楼市处于量价齐跌的偏弱状态。不过去年以来，海南自贸港建设提速，整个板块释放出的规划利好非常多，三亚楼市继续下行的空间有限。贵阳、南昌、哈尔滨和济南是中西部和北方的弱二线省会城市，近两年处于量价齐跌的偏弱状态，楼市较为低迷，调整比较充分，预计下行空间有限，未来一两年有望走出低谷。

  从50城房地产指标综合偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、南通和温州近一年和近两年的偏离度排名均排在前列，说明这些城市房地产市场已持续火热两年或以上，目前仍未出现降温趋势，部分城市购房需求可能已经严重透支。在产业发展、区域规划、人口净流入等基本面因素没有发生明显变化的情况下，需要注意这类城市可能存在较大的调整风险。

  南昌、哈尔滨、贵阳、三亚等城市近两年和近一年的偏离度排名均靠后，说明房地产市场已连续两年较为低迷。其中南昌和贵阳是中西部的弱二线省会城市，虽然整体经济实力一般，但在省内仍处于绝对的领先地位，对省内购房者仍有一定吸引力。哈尔滨是东北的省会城市，虽然整个东北经济不景气，人口净流出，但大城市的楼市表现仍好于其他城市。虽然最严调控政策目前仍没有放松，但受益于海南自贸港建设提速的利好，三亚楼市后市下行空间有限。这些城市经过近两年的充分调整后，继续调整的空间有限，未来一两年市场有望见底企稳。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员  沈昕

  邮  箱：shenxin@ehousechina.com

  电  话：021-60868811

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