北京地价进入新周期，刚需上车抵御通胀成主旋律

综合判断，在后疫情时代，北京地价正走进新周期。

3月31日晚间，北京市发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告，总计推出了30宗地块，规划建筑面积为344.6万平米。其中29宗挂牌，1宗招标，挂牌总价超过了1035亿元。

除招标的住宅用地外，其余29块地将在5月8日集中现场竞价，北京未来还将于7月左右和11月左右分别集中发布今年后两批次商品住宅用地出让公告。

在楼市资本论看来，这次“两集中”和“一年三供地”的新政策，让政府从源头上重构了土地市场的运作逻辑。对房企而言，根据最新拿地规则，若全部参与30宗地拍卖，需至少准备200亿元的保证金。显而易见，单是资金方面就让一众中小房企压力重重。

另外，对买房人而言，不论是这次推地平均起始楼面价34408元／平米，相比2020年住宅用地平均楼面价2.8万元／平米再次上涨，还是限竞房的退出及更多对改善群体友好的项目面世，都让关注北京楼市的刚需群体更加焦虑起来。

毕竟，去年疫情影响下，全球央行都在大放水，美国、欧盟、日本等主要大型经济体的总货币供应量已经高达14万亿美元。这些货币最终都要换成资产，中国楼市压力不小。

总之，不论是进入地价新周期的北京，还是考虑到通货膨胀，刚需们都要抓紧保卫自己的财富了。

【一】土拍新政四大特点，宣告北京进入地价新周期

纵观全国的房地产发展和调整史，北京都堪称绝对的风向标和调控的模范生。这一次也不例外，土拍新政一出来就引起广泛热议，其四大特点对楼市影响深远，也宣告北京迈进地价新周期。

特点一：“两集中”＋“一年三供地”模式

3月31日，北京集中发布出让公告和集中组织出让活动的土拍政策正式落地，一次性推出30宗地，共涉及北京市12个区，建筑规模超过344.6万平方米，起拍价总额超过1035亿元。

公告还显示，2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

楼市资本论认为，北京土拍新政是对2月26日，自然资源部发布全国22个重点城市将施行集中供地政策的落地执行，更是对“房住不炒”、“落实楼市调控长效机制”的积极响应，是有别于以往北京楼市的最鲜明特点。

特点二：首次引入房屋销售价格引导机制

这次计划中，北京规自委还官宣，未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，政府将对每一地块房屋销售价格出具指导意见，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

楼市资本论进一步测算，北京挂牌29宗（招标地块暂无起始价）住宅用地综合住宅部分楼面价为34408元／平米，而2020年全年北京成交住宅用地平均楼面价为2.8万元／平米，并且对比今年2月单月北京住宅用地平均楼面价2.6万元／平米，地价上涨的很明显。

北京第一批次供地情况（海淀、朝阳部分）

面粉涨价，面包也自然会贵。从这次的销售指导价来看，比较热门的朝阳区王四营地块，指导价7.1万／平米，相比于周边目前4-5万／平米的二手房市场，高了不少。而这次公认的最热门地块海淀树村，指导价达11.2万元／平米，也要明显高于周边9-10万／平米的二手房。

特点三：限竞房退出，公租房、新型共产房比例大增

这次土拍新政对公租房、共产房的重视也达到新高度。计划显示，13宗地块采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式，占比超43％，还有6宗地块采取竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。

这也是贯彻年初政府公布的“建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系”政策，今年租赁住房用地供应指标为300公顷，比重由2020年的13％提升至30％。

公租房、新型共产房比例大增的同时，30宗地块，近乎未提及限竞房。

在楼市资本论看来，始于2018年，北京市场大量涌入限竞房，只要不是二三环的内城，从精妆到赠送以及地铁配套，可以由着刚需性子慢慢挑的限竞房时代，可能真要过去了。

特点四：套内“70／90”户型成主流

这次新政还有一个非常关键的变化，在户型限制方面，近三分之二的项目设置了套内“70／90”户型要求。从此前的“套型”改为“套内”，虽一字之差，但区别很大。

举例来说，如果是“套内”90平米的话，按照得房率80％的情况下反推，建面户型可以做成112平米，而如果得房率按75％的话，建面户型就是120平米。分别相比原来的套型90平米户型多出来22平米和30平米，以目前北京楼市均价6.5万元／平米测算，每套总价就要多出143万元和195万元。这个变化，对有预算又有空间要求的改善家庭是好事。

在亚布力智库专家武亮看来，北京的楼市调控一贯是大手笔，这一次的新政在土地源头竞拍阶段就切入，是要从根子上对楼市进行精准调控，并且环环相套，做到了“房地联动、一地一策”，也确保了政策的可持续性，标志着北京楼市进入新的发展周期。

【二】地价上涨、限竞房大减，北京刚需买房要趁早

网上有个很火的段子，说中国人三大错觉：房价会跌，股票会涨，女神喜欢我，再一次得到了印证。

这么多年了，不管吹什么风，最终大家发现，买房总是正确的。

楼市资本论也发现，接着上文的土拍新政四大特点分析，得到两个主要结论：

1、北京房价会继续涨，买房仍要趁早

市场上总有人误读政府的调控政策以为是要“降房价”，其实“稳房价”才是楼市调控的真目标，并且最好是“稳涨”。

这次土拍楼面起始3.4万元的均单价超过去年平均楼面单价2.8万元就是很好的说明，并且粗略估算上涨幅度达到20％。另外，从指导售价与周边二手房价的对比也能看出，新房价格存在一定的上涨空间是被接受的。

要知道，这次新政发布前，2021年1-3月，北京房价在保持上涨的情况下，新房住宅成交12991套，较去年增长1.26倍。二手房成交52585套，同比上涨166.7％。

2、改善群体被偏爱，刚需购房人要抓紧时间了

这次计划最主要的看点还得说是新政更偏爱改善群体以及对刚需友好的限竞房近乎退出历史舞台了。

楼市资本论认为，北京从2018年开始连续大量供应限竞房土地，满足了大量刚需的需求。如今，给刚需们的选择要么牺牲部分居住体验考虑公租房，给政府当租客；要么就考虑新型共产房，与政府共同拥有一套房子。

如果说，新型共产房政策对刚需和改善群体多少还有所兼顾的话，那么套内70／90户型的限制则确定无疑是在示好改善群体。

值得一提的是，北京作为首都也是中国经济与世界经济交汇的最前沿，从美国到欧洲再到韩国、日本，近来在货币超发下迅猛上涨的全球楼市，也将不可避免的影响到北京楼市，这也为大家的财富保值带来新的压力。

在楼市资本论看来，政策还是合理的，毕竟北京庞大的改善群体也需要高品质住房，政府要一碗水端平，不能总想着刚需。

那么，不论从北京必然上涨的楼市单价看，还是户型面积增加造成房子总价提升以及公租房、人才房及新共产房比例的增加看，适合刚需上车的纯商品房正在变得越来越稀少。

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