马光远：房产税开征之日，就是房价暴跌之时？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-27 10:32

《十四五规划和2035年目标纲要》对房产税的描述是这样的：“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

基于此，我的判断是，“十四五”期间完成房产税立法的概率很大。

熟悉我对房产税的观点的都知道，在2015年业内一些专家预测2016年将出台房产税时，我旗帜鲜明的提出：房产税五年之内出台的概率等于零！现在五年过去了，事实也印证了我的判断。好玩的是，现在很多业内专家又认为房产税出台将遥遥无期，我再次旗帜鲜明的预判：十四五期间出台房产税的概率很大很大，有多大，如无特殊情况，差不多百分百会出台吧。

当然，我不是说房产税立法的难度不大，难度依然很大！要多大有多大，我多次强调，这是一个关系到中国老百姓最大利益的税收，一定要慎重。但我认为，未来五年在立法上完成的时机已经成熟。就是“立法先行”，并且会选择适当的城市进行试点。所以，普遍开征至少还需要十年时间。

一旦开征房产税，对房价的影响如何？

在房产税问题上，中国老百姓最天真的认识是，房产税可以降房价。这是为什么一谈及房地产长效机制时，很多人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。

这样的认识导致的结果是，一般情况下，老百姓对于加税的行为一般都是反对的，但唯独在房产税问题上，支持征收房产税的民众比例之高，令人惊叹。谁说中国老百姓没有觉悟，这么无私地支持政府对自己最重要的财产征不菲的税，这是一种什么精神？

民众对房产税之所以热衷，根本原因在于把降房价的希望寄托在房产税上。特别是，每一次房价暴涨的周期，总能听到民间对房产税加快立法的期待和呼吁，专家们也不时的站出来预测房产税什么时候落地。

对于房产税能否降房价，过去我一直给大家泼冷水。从过去房地产的价格规律看，影响房价最大的因素是房地产政策，包括货币政策和土地政策，而不是税费。为了抑制价格，房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度，一旦房地产政策变化，价格该暴涨，还得暴涨。

区区1％，2％的房产税就能抑制房价，这是基本常识。

特别是，这点微不足道的房产税，对于高净值人士和炒房者而已，以及相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛。而且，如果考虑征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例，而那些真正富有的阶层而言，房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。

最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1％的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以成为剪羊毛的利器。

世界上各个国家，究竟为什么要征收房产税。

在房产税问题上，我一直在普及一个基本的常识。就是大家一定要知道，世界上各个国家，究竟为什么要征收房产税。以及房产税对房价究竟能起到多大的作用。因此，明确中国房产税的征收目的非常重要。是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。

从国际上来看，关于房产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90％以上，占地方财政收入的比例也在60％左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家地方的财政都是“土地财政”，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。

而且，英国地方政府并不是无限制的征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。

从世界上有房产税的国家的立法目的看，征收房产税主要目的是为了地产财政收入，而不是为了抑制房价。

众所周知，美国有房产税，但美国房价经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言，房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的，但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。

所以，当你对高房价万般绝望，把最后的希望寄托在房产税上的时候，你最终一定会明白，这是这么天真幼稚的想法。

我在谈及房地产的时候，基本不谈房产税，主要原因不外乎，一是房产税降不了房价，二是房产税立法近期不可能出台，三是让大家理性思考，不要幻想。