马光远:房产税开征之日,就是房价暴跌之时?

《十四五规划和2035年目标纲要》对房产税的描述是这样的:“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。”

基于此,我的判断是,“十四五”期间完成房产税立法的概率很大。

熟悉我对房产税的观点的都知道,在2015年业内一些专家预测2016年将出台房产税时,我旗帜鲜明的提出:房产税五年之内出台的概率等于零!现在五年过去了,事实也印证了我的判断。好玩的是,现在很多业内专家又认为房产税出台将遥遥无期,我再次旗帜鲜明的预判:十四五期间出台房产税的概率很大很大,有多大,如无特殊情况,差不多百分百会出台吧。

当然,我不是说房产税立法的难度不大,难度依然很大!要多大有多大,我多次强调,这是一个关系到中国老百姓最大利益的税收,一定要慎重。但我认为,未来五年在立法上完成的时机已经成熟。就是“立法先行”,并且会选择适当的城市进行试点。所以,普遍开征至少还需要十年时间。

一旦开征房产税,对房价的影响如何?

在房产税问题上,中国老百姓最天真的认识是,房产税可以降房价。这是为什么一谈及房地产长效机制时,很多人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。

这样的认识导致的结果是,一般情况下,老百姓对于加税的行为一般都是反对的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的民众比例之高,令人惊叹。谁说中国老百姓没有觉悟,这么无私地支持政府对自己最重要的财产征不菲的税,这是一种什么精神?

民众对房产税之所以热衷,根本原因在于把降房价的希望寄托在房产税上。特别是,每一次房价暴涨的周期,总能听到民间对房产税加快立法的期待和呼吁,专家们也不时的站出来预测房产税什么时候落地。

对于房产税能否降房价,过去我一直给大家泼冷水。从过去房地产的价格规律看,影响房价最大的因素是房地产政策,包括货币政策和土地政策,而不是税费。为了抑制价格,房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度,一旦房地产政策变化,价格该暴涨,还得暴涨。

区区1%,2%的房产税就能抑制房价,这是基本常识。

特别是,这点微不足道的房产税,对于高净值人士和炒房者而已,以及相对于房价上涨的收益,根本就是九牛一毛。而且,如果考虑征收对象,无论是按照面积征收,还是按照套数征收,对房产税真正有感受的只有一类人,那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税,这在征收房产税的国家基本是一个通例,而那些真正富有的阶层而言,房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。

最后,房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房,生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字,房产税杀房价无力,但对付中产阶层,却可以成为剪羊毛的利器。

世界上各个国家,究竟为什么要征收房产税。

在房产税问题上,我一直在普及一个基本的常识。就是大家一定要知道,世界上各个国家,究竟为什么要征收房产税。以及房产税对房价究竟能起到多大的作用。因此,明确中国房产税的征收目的非常重要。是为了抑制房价,是为了抑制投机,还是通过向中产阶层征税,给地方政府增加稳定的收入来源。

从国际上来看,关于房产税如何征收,征税对象,税基,税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。比如,以英国为例,房产税是唯一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,占地方财政收入的比例也在60%左右,可谓地方财政收入的第一来源,在这个意义上,很多国家地方的财政都是“土地财政”,但在英国,从未听说民众对房产税的抱怨,而且都是主动申报,这些税收,最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。

而且,英国地方政府并不是无限制的征收房产税,而是每年确定一个征收支出的总预算,减去中央财政的转移支付和其他收入,只有差额部分才征收房产税,同时,还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但民众对其具有高度的认同感。

从世界上有房产税的国家的立法目的看,征收房产税主要目的是为了地产财政收入,而不是为了抑制房价。

众所周知,美国有房产税,但美国房价经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言,房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的,但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入,没有比这个目的更重要的目的了。

所以,当你对高房价万般绝望,把最后的希望寄托在房产税上的时候,你最终一定会明白,这是这么天真幼稚的想法。

我在谈及房地产的时候,基本不谈房产税,主要原因不外乎,一是房产税降不了房价,二是房产税立法近期不可能出台,三是让大家理性思考,不要幻想。

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