超1.2万亿债务到期！房企发债规模4年最低，资金流遭遇严峻考验！

在房地产增长放缓的情况下，房地产的融资和房地产的税务面临了很多挑战，尤其是最近两年，国家对房地产的定位是房子是用来住的，不是用来炒的。

“三道红线+两道红线” 房地产金融贷款新格局

针对房地产开发商，国家先后发布了两次重磅政策。

先是2020年8月，住建部和央行发布重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是“三条红线”的发布，严格控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。

具体内容如下：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

接下来，在2020年年底，中国人民银行、中国银保监会发布 《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

这就是大家俗称的房地产贷款规模及占比设置的 “两道红线”。

红线一：房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二：个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。

“三条红线”叠加偿债压力 房企迎来现金流最紧张时段

受三条红线影响，房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整，规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看，行业的发展思路正在逐渐改变。

2021年开年伊始，房地产企业在债市密集融资。1月以来，已有超过30家企业披露了发债计划，境内外发债总规模达到千亿量级。

今年1季度，内房企业大幅缩减至226.12亿美元，为2018年以来最低，净融资额也自2018年以来首次转负，为-160.82亿美元。在境内市场，1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元，已经连续3个季度为负。

据研究院数据，2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。

分市场来看，一季度境内债券规模占比64%，较2020年同期上升14个百分点。2021年开年以来，境内货币政策稳定中性，资金面平稳，境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模，并有进一步扩大占比趋势。境外债方面，一季度受到通胀预期影响，美元债剧烈波动，致境外发债规模大幅下降，预期二季度境外债仍呈不确定预期。

相较于去年疫情背景之下的货币环境宽松，在融资管控持续升级的背景下，房企融资难度加大。

据业内分析，2021年对于房企而言是债券到期的高峰年，不含2021年将发行的超短期债券的到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。根据3-5年的发债周期，未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

业内专家认为：　“自2020年下半年起，房企没有通过境内发行债券实现新增融资，需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式，发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力，这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”

“地产行业当前处于下行周期，如果持续高负债，将很快变成一个超级产能过剩的行业，行业长期风险必然较高，如果当下主动降低负债，会降低行业的长期风险。”

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