土拍春燥、调控加码,房企薄利困境如何破?

寒冬已过，房地产的春燥行情似乎要开始了。

各地地王频现，便是最好的证明。而这波“揭竿而起”的地王，又以浙江最甚。

地王本不新鲜，但在四五线小城如雨后春笋般涌现，却值大书特书。

3月11日，在金华下辖的一座县级市（永康市），一场历经200轮竞价，溢价率高达224%的普通土拍落下帷幕，最终折合楼面价14626元/平。

无独有偶，在金华浦江县，发生了一场更夸张的土拍，这次历时445轮，楼面价约16600元/平。

而浙江义乌，一场历经102轮竞价的土拍，最终成交的楼面价停留在了36000元/平。

根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅类用地成交规划建筑面积同比增加10%，300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%，较去年同期上涨5.1个百分点。

怪不得圈内人士疾呼，地产的春天到了。

01地王春燥

但现实当真如此么？

火热的竞标，疯狂的土拍，反映出房企异常强烈的拿地意愿。往深了说，支撑房企大肆竞拍的底气，既有对市场需求端看好，还有来自自身充裕现金流的自信。

国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比增长63.8%，全国房地产开发投资同比增长25.6%，房屋新开工面积同比增长28.2%。

另据克而瑞数据统计，2021年3月，28个重点监测城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%。TOP100房企单月实现销售操盘金额10918.3亿元，整体业绩规模同比增长60.8%，较2020年月均销售金额增长14.1%。

从第一季度累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长83.0%，较2019年同期增长46.2%。3月，百强房企中超四成业绩增幅在20%以上，整体业绩有所提升。

受市场需求推动，房企磨刀霍霍杀向“土地”市场，也便顺理成章。而房企风风光光拿地背后，拼的还是资金实力。

从部分已公布财报的上市房企得知，强化销售、引入战投、收缩投资、控制融资是诸多房企增加现金流的基本策略。

以两家深度布局长三角上市房企为例，2021年阳光城期末现金流为405亿元，当年净增长约38亿元。同期经营现金流净额约为214亿元（同比增约39%），筹资活动现金流净额约为6亿，投资活动现金流净额约为-177亿元。

另一房企世茂股份，2021年期末现金流为124亿元，较2019年末增长约3.5亿元。同期经营现金流净额约为48亿元（同比增约3%），筹资活动现金流净额约为-47亿，投资活动现金流净额约为2亿元。

上述房企中，资金量正向增长的主推力，均是销售变现能力。此外，在大额偿付有息负债压力以及降债目标下，筹资活动产生的现金流净额或大幅下降，或以较低速度增长。

在“三道红线”方面，2020年阳光城净负债率降为94.9%，成功由橙变黄，负债压力降了不小。

而以世茂集团、龙湖集团、金科为代表的绿档生，似乎更无压力。2020年，龙湖集团、世茂集团新增有息负债规模均保持在10%以上增速。

于是，在销售变现能力提升，债务压力无存的绿档生面前，扩张土储就成了必选之路。

从克尔瑞数据来看，上述房企一季度拿地较为克制，新增货值远低于操盘金额。

阳关城相关负责人告知趣识财经，目前溢价率较高的出让，主要集中在非22个调控城市的长三角三线城市，这些城市暂时是分散供应。对公司而言，坚持不拿高价地，对项目价格进行测算，让利润率位于合理区间。

但随着楼市小阳春基调确认，以及地王燥热行情带动，整个行业追加货值可能性逐渐变大。

行业人士指出，“随着房企销售变现能力提升，需求小阳春等作用叠加下，债务压力较小的房企到了出击的时刻。”

02薄利困境

但一切光明背后，总有暗之相伴。

刚刚适应“三道红线”重压的房企，又有了新忧愁。这次是行业利润率的持续下滑。

此前有媒体对66家典型上市房企做出统计，2020年，66家上市房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。

更直观一些，在上述66家房企中，毛利率和归母净利率双降的房企达47家，占比超7成。

这就不难理解，在毛利不足19%、净利率不足7%情况下，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌只得发出那句，“利润率低不可怕，怕的是产生亏损”。但朱荣斌其实还有下一句，在利润下滑背景下，房企要想增加利润，扩张就显得尤为必要。

实际上，这早已不是单一房企的无奈，而是行业都须面对的现实。而要想扩张，高成本拿地，似乎又是不得不迈的坎儿。

但在地王频现、炒房声起的当下，各地监管的限购政策果断给行业浇了一盘“冷水”。于是，一个个限购之策，从地王频出的江浙地区开启，迅速蔓延全国。

4月16日，浙江银保监局发布了关于贷款流入房地产的风险提示；同日，浙江宁波发布了关于强化房地产市场调控的政策建议；同日，厦门发布了关于整治二手房专项行动工作方案；而后4月19日南京出台限购政策；4月20日，浙江衢州公布限售政策；4月21日，广州发布了平稳房地产健康发展的收紧性政策......

4月21日消息传出，长沙对近期部分挂牌的司法拍卖房进行了购房资格审查，对拍炒作明显的拍卖房源进行管控。

上述政策虽各有异同，但基调策略便是实施需求限购，避免过度炒作。

当然比限购更可怕的似乎是“限价”预期。此前，网传“西安房价不能超过地价的1.59倍”消息，让行业大为震惊。

但这并非全然空穴来风。此前，深圳、成都、西安、东莞都曾表态将逐步建立二手房成交参考价格机制。

3月15号，湖州对在售项目不予上调备案价格。3月24号，成都要求，中心城区的商品住宅用地，竞价的开发商要签署理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。4月5号，合肥新规，实行住房项目均价控制。商品住房平均备案价格，不得突破土地出让前预测均价。

“地王”无限抬高了房企的拿地成本，限价则给出了房屋出售的价格上限，两相挤压下，房企本就微薄的利润空间或将进一步压缩。

03结语

一位不愿透漏姓名的房企投研人员对趣识财经表示，“开发商太难了，杭州、宁波的几块地，企业都放弃了，原因是成本太高，没有利润。”

行业人士分析，在地王频出、一城一策持续调控下，房企进入（拿地）会愈发谨慎，如何保持当下利润已成房企的头等大事。

但也有不少房企人士告诉趣识财经，对于土储相对充足的上市房企，今年总要好过去年，对行业保持谨慎乐观。

阳光城便表示，其剩余可售货值5627亿，均位于能级较高的城市群。“今年公司会加大对回款方面的考量，对市场流速较快的项目加大供货，增加销售回款与现金流入。”

但无论如何，利润将是房企的新大考。

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