李宇嘉：广州楼市一个月两次调控，背后的信号是什么？

广州楼市调控加码还是来了！继4月2日提出一系列整治房地产市场秩序的措施后，广州再次发布楼市新政。

3月的70城房价指数，广州新房、二手房环比涨幅双双排第一 ，领涨一线城市和热点城市。因此，被约谈以后，广州出台更硬的调控政策是必然的。

广州此次调控有两个“硬招”：

一是人才购房，要提供在本区连续缴纳12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明。二是将9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

我曾经讲过，衡量这一轮调控是否够硬的标志之一就是，是否有勇气将增值税征免年限从2年提高至5年。因为本轮楼市回升最大的动力，就是新房和二手房价轮番上涨、相互推动。增值税征免年限“2改5”，就是抑制这种需求。但是，它对市场动力的杀伤力很大 。

包括广州在内，当下市场需求的主力，就是 “买一卖一”的换房需求 ，它能够促进住房循环，保持市场热度。到售楼处观察会发现，当下卖的新房基本都是大户型。问题是，当广州主城区二手房价大范围在5万元左右，全额增值税就是巨大的交易成本，会抑制预期，降低交易频率。

在当下的环境，能够出台此政策的，绝对是对市场需求比较有信心的城市。有哪些城市出台这一政策呢？上海、杭州、深圳、成都、无锡、广州。可见，这些城市的楼市，短期调控不影响长期向上。人口大量流入，需求潜力大。新政使交易成本增加，需求延后，但不是消失。

人才购房乱象，是本轮广州楼市暴涨的罪魁祸首，也是促发“调控加码”的直接原因。黄埔、南沙这两个广州的外围区域，2020年房价涨得最快，但并不是本地需求爆棚，而是2019年底以来人才门槛不断降低，变相突破了限购限贷政策，导致很多外地人到这里炒房。

特别是2020年7-8月份，深圳和东莞强力调控后，广州变成了珠三角核心区的“房价洼地”，需求把这两个区域的房价炒高了。没有本地流水、社保，就凭一个学历证明，就能买房，还能贷款。显然，这违背了人才政策的初衷，更加违背了“房住不炒”的顶层架构。

这两条政策比较“硬”，但整体有保有压。比如，对落户买房，要求落户要满一定年限，连续缴纳社会保险或个税年限等，这是近期杭州、上海、深圳、西安、成都等都在出台的政策。再比如，热点城市中很多将限售年限提高到了5年，而广州还是2年。

背后的信号是什么？

广州落户门槛很宽松，特别是外围7区，“大专+28周岁以下” ，均可直接落户。显然，在人口继续流入的背景下，广州还是希望保持楼市热度，鼓励大家买房，提高城市的集聚度。特别是，外围7区要打造郊区新城、城市副中心，需要将地产开发和区域开发结合起来。

同时，规划红利开始向外围转移，但不管是产业规划、交通规划、区域规划，都得靠大规模土地开发、住房开发来支撑和实现。2020年，广州土地出让金首破2000亿，达到历史最高水平，“供给侧放量”将是广州“十四五”的既定战略。2021年第一批集中供地，就相当于2020年55%的供地量。

表：2021年第一批供地规模及占2020年全年的比重 制图：李宇嘉观楼局

同时，从2021年开始，未来5年广州有183条村旧改推进，根据旧改三年行动计划(2019-2021)，广州旧改可推出的住房供应量相当于4年左右的商品住宅成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超60%。在这种情况下，未来房子会大量供应，政策就得鼓励买房。

增量需求从哪来呢？就是新落户的人群。外围落户门槛宽松，不断吸引人口流入和落户，释放增量需求，推动郊区新城开发和建设，推动黄埔(科学城、知识城)、南沙等区域规划的落地。

当下，广州楼市供求紧张，一方面是开发商惜售、政府控预售证；另一方面是中心区旧改短期难以放量。但是，广州不缺房子，随着供地放量、旧改提速，未来几年房子会大量上市。

此次新政中的2条，也释放出重要的信号。一是加大保障房供应力度，二是加快发展租赁市场。显然，对于高房价，年轻人买不起房的问题，需要扩大住房保障范围，保护低收入的人群；对于夹心层，要引导先去租房，再去买房。

总之，此次广州新政，需求端抑制只是一方面，更多地还是从供给侧解决问题，保持楼市高举高打、高位平衡。

这一轮上涨后，考虑到需求端的调控抑制、房贷利率开始攀升、外围人才政策全面收紧，广州楼市或开始探顶，估计2021年2-3季度将在高位徘徊，三季度末或将开始回落，部分投资客占比高、短期急速上涨的片区，可能出现下跌。经过这一轮暴涨，估计要花2-3年来消化。在这个横盘期，如果人口继续流入、收入能够涨上来、公共服务能跟上，产业落地和区域规划能实现，2-3年以后，上涨的这部分就完全消化了。

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