李宇嘉:一线城市楼市料保持平稳发展态势

2020年最后一个月，一线城市楼市的“翘尾行情”明显，其原因主要与信贷投放节奏有关。同时，2020年开发商销售业绩压力大，年底要“抢收”，新房供应力度加大。但是，随着需求侧和供给侧改革双管齐下，一线城市房价将告别明显上涨态势。在控制住房价格上涨预期的同时，大力度补上公共住房供应规模和公共配套的短板后，一线城市的住房需求将被有效分流，预计2021年一线城市商品房市场继续保持回升态势，但价格涨幅将比2020年更趋稳定。

多因素导致楼市反弹

根据中原地产统计，2020年12月，北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套，创2017年“317新政”以来月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9万套，环比和同比分别增长20.3%和96.2%。超高认筹率是上海2020年新房市场的主题，月度平均认筹率达165.57%，12月更是达到261.57%。广州楼市方面，2020年12月，广州新房成交16434套，创单月成交套数历史最高纪录。二手房交易量再次探到1.5万套以上，达到15127套。深圳年底也出现“翘尾”，12月新房成交5219套，为年内第二高。

2020年下半年，随着调控政策收紧，银行房贷额度被控制，导致楼市交易节奏放缓，而12月交易的房屋恰好在2021年1月份放贷，新一年额度空间释放，助推销量增长。同时，2020年开发商销售业绩压力大，年底要“抢收”，新房供应力度加大。12月份，北京、上海、广州新房批准预售环比分别增长85%、180%和30%，形成供需两旺的局面。

事实上，“翘尾行情”只是2020年一线城市楼市回升的一个缩影。2020年全年，不管是新房还是二手房交易，一线城市全部创上一轮调控以来的成交纪录。

上一轮楼市调控以来，一线城市商品房市场连续3年至4年呈现弱势或下行态势。2020年疫情后，鼓励扩大内需叠加货币环境宽松，促成了需求释放。2016年10月份启动新一轮调控以来，一线城市基本在2015年（深圳）或2016年（北上广）达到商品住房交易历史最高纪录。此后的3年至4年，楼市基本保持回落态势。

同时，2020年的货币环境整体有利于一线城市商品房市场。2020年12月，一线城市首套或二套房贷利率同比基本都下降了15至20个基点。疫情后土地市场限制有所放松。

还有一个重要的因素，就是落户政策和人才政策密集发布，给市场传达了积极信号。

从需求主体来看，区别于二三线城市主要以换房需求为主，目前一线城市首次置业需求和换房需求均比较旺盛。北京和上海尽管近年来在纾解人口，但由于近20年一直呈现人口净流入，加上房价较高，积累了大量的刚性住房需求；广州和深圳近年来一直是人口净流入较多的城市，年度新增常住人口在40万至60万之间，刚性住房需求也比较旺盛。另外，一线城市2020年换房需求明显加大。

同时，新一轮城市更新也带动大量需求释放。旧改带动大量的拆迁购房需求，同时片区面貌改善、公共配套“补短板”等预期，都会吸引大量购房需求进入，出现了供需两旺的局面。

重点发展租赁市场

2020年，尽管一线城市楼市明显回暖，但除深圳以外，一线城市新房价格涨幅并不大。2020年70城房价指数显示，一线城市并未进入新房价格同比涨幅前十城市，北京还出现了下跌。

二手房价格方面，深圳和广州分别排在第1位和第9位，北京和上海分列第12位和第13位。这些城市二手住房交易占主导，二手房价出现明显上涨，未来应当继续落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”要求。去年12月底的中央经济工作会议着重提出，解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。

可见，明年住房工作重点就是加强住房保障和发展租赁市场，建设和供应的重点应该是在人口净流入的一线城市和少数二线城市。近年来，深圳和北京新建住房中公共住房已成为主体，上海持续增加住房租赁地块，广州已启动城中村住房品质提升，供给侧改革正在见效。同时，国家还特别提出了渐进实现“租购同权”。

同时，疫情期间的宽松政策或渐进退出，部分资金违规进入楼市的局面也将好转。需求侧和供给侧改革双管齐下，一线城市房价将会告别明显上涨的态势。在控制住房价格上涨预期的同时，大力度补上公共住房供应规模的短板、公共配套的短板后，一线城市的住房需求将被有效分流，预计上海、广州、深圳也将和北京一样，房价开始趋于稳定。总之，2021年一线城市商品房市场继续保持回升态势，但价格涨幅将比2020年更趋稳定。

● 广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

来源：中国证券报

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