李宇嘉:地产贷款占比逐年下降,楼市会转向吗?

中新经纬客户端 题：《李宇嘉：地产贷款占比逐年下降，楼市会转向吗？》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

M2和社融存量，再次两位数增长

7月10日，央行举行2020年上半年金融统计数据新闻发布会。大家关心的是，上半年发了多少货币，都去哪里了？央行数据显示，6月末，M2和社会融资总规模均保持“两位数增长”，M2同比增长11.1%创2017年以来新高，社会融资规模存量同比增长12.8%创2018年3月以来新高。

2015-2017年的货币高发，触发了上一轮资产回升周期。特别是，货币推动棚改、去库存的逻辑下，地产空前兴旺，一二三四线城市，房价基本翻了一倍左右；而2014年7月到2015年6月，也出现了资本市场大牛市，以及以P2P为代表的影子银行的繁荣。

　　图1 2008-2020年一线城市房价水平的变化

地产贷款占比逐年下降

今年疫情后，尽管楼市被砸出了一个“大坑”，但从3月份开始，迅速修复和反弹，深圳、杭州、东莞、上海等地，房价迅速回升。央行披露数据中，有一个指标值得大家关注，就是住户贷款占比创新低了。

央行表示，这些年一直着力于引导银行优化信贷结构，把投向地产的金融资源控制在适度范围。早些年，大家很关注银行对地产新增贷款占各项新增贷款的比例，曾经高达43%和44%，这些年在相应的政策引导下，这个比例逐年下降，今年1-5月份地产贷款占比已经降到25%。

从全国看，数据显示，楼市5月份已开始回升，当月全国销售面积和金额，同比分别上涨9.7%和14.0%。6月份，楼市明显更加回升，倒逼部分城市(比如杭州、东莞、宁波等)启动调控。

数据显示，1-6月的居民户新增贷款占全部新增贷款的比重为29.4%，处于近年来低水平。可以看出，尽管今年货币投放了很多，商品房市场回升也带动了按揭贷款增加，但接近70%的比例还是进入了实体经济。

资金在重点城市堆积

如果对比2016-2020年上半年居民新增贷款绝对规模，会发现并无多大变化。但值得注意的是，今年1-5月楼市销售负增长，1-5月份销售金额和面积同比增速分别为-10.6%和-12.3%。由此推断，尽管居民信贷占比下降，楼市增量资金绝对规模仍称得上海量。另外，疫情后资金大规模纾困中小微企业，部分借助“经营贷”进入楼市，仍存在资金“接济”楼市的情况。

从区域来看，东部、中部、西部商品房销售金额，1-5月份分别下降了7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判断，上半年楼市回升，主要集中在东部。2020年，随着棚改退潮，加上疫情影响，三四线城市楼市全面回调。根据社科院纬房指数研究小组的监测，今年以来一二线城市房价在上涨，三四线城市房价在下跌。这也意味着，疫情后的楼市回升，与2016-208年上一轮大范围全面回升相比，最大的不同，就是楼市回升的区域更加集中了，主要在东部热点城市。

当居民新增信贷还保持在高位，而楼市回升的区域更加集中在热点城市，也就导致了资金在热点城市堆积，助推了近期热点城市房价上涨。而且，疫情后，包括一线城市在内，为了缓冲疫情影响，充盈地方财政，房地产“高举高打”，出现商品房市场和土地市场的全面放量。

　　表1 2020年1-6月全国土地出让金TOP20

除了武汉外，上半年大城市土地出让金基本上都在以50%左右的增幅放量。另外，疫情后新一轮经济复苏激励计划中，不管是都市圈建设还是新基建布局，东部几大都市圈都被寄予厚望。货币趋于宽松，基于避险需求、防范货币“发毛”等考虑，资金会更倾向于热点城市的楼市。因此，从土地出让到商品房销售，房地产依旧在发挥“金融加速器”的作用，资金明显在向大城市集聚。

深圳楼市问题，本质上就是杠杆问题

存款反映的是货币供给，不同形式的货币供给，最后都体现为企业或个人的存款。我们比较全国和深圳的存款增速，疫情后，全国存款余额增速相较去年增加了1-2个百分点，深圳增加了7-8个百分点，可见资金明显在向深圳等大城市集聚。疫情后，货币发行的很大一部分会流入深圳等大城市。

　　图2 2019-2020年全国和深圳存款余额增速

所以，深圳楼市的问题，就是杠杆问题。如果没有炒作，深圳的房子足够了。资金大规模涌向深圳，让这个商品房的“小盘股”根本没有招架之力。2015年，深圳房价大概在每平米3万元左右，那一年的楼市暴涨，现在看来是“杠杆牛”的问题。现在，深圳房价达到每平米6万多了，考虑到货币供应放量，近几年居民收入增幅下降，几大行业(互联网、P2P等)高光不再，就更是杠杆问题了。

下半年，如果不控制杠杆，货币依旧宽松，楼市或将继续放飞。近期，透过央行、银保监会的信息可以看出，针对疫情的货币宽松或将调整。唯有此，深圳楼市才能稳定下来。

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