朗诗地产掉队？负债率超75%净亏1亿，多盈利指标同比下滑

作为中国百强房企的一员，2020年朗诗地产由盈转亏，归母净利润同比骤降108.58%，亏损额高至1.01亿元

《投资时报》研究员 吕贡

在同体量房企开始冲刺千亿规模势头下，朗诗绿色地产有限公司（0106.HK，下称朗诗地产）仍在数百亿销售额打转。

数据显示，2018年至2020年，其年度签约销售额分别为381.49亿元、404.86亿元411.31亿元，整体增幅有限。

另从其他业绩指标来看，2020年朗诗地产增长已显乏力。一方面，其营业收入同比增速较上年同期进一步减缓、归母净利润更是由盈转亏，另一方面，毛利率、核心净利润等多项衡量盈利能力的指标同比也有不同幅度的下滑。

并且近年来，朗诗地产资产负债率一直位于75%以上，“三条红线”监管指标则处于“黄档”阵营。

朗诗地产在资本市场的表现也不及同行业在港上市知名房企，其股价长期徘徊在1港元/股以下。截至2021年4月16日收盘，朗诗地产每股股价仅有0.54港元。

在业绩“失速”、股价低迷情况下，朗诗地产将2021年公司销售目标定为500亿元。对此，该公司执行董事兼总裁黄征表示，公司今年可售货值预计在650亿元至700亿元之间，对完成销售目标比较有信心。

业绩增长失速净亏1亿

朗诗地产成立于2001年12月，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司，其已连续多年跻身中国百强房地产企业。

然而进入2020年后，该公司业绩增速趋缓情况加剧。据财报数据披露，其2020年营业收入虽同比增长5.06%至89.9亿元，但增速相较2019年的15.11%和2018年的和21.67%分别缩水超10个百分点和16个百分点。

同时，朗诗地产销售收入同比增速同样出现下滑，即由2018年的19.02%一路降至2019年的6.16%，到了2020年仅有1.70%，创下近4年来（2017年—2020年）的最低增速。

对于销售增速的下滑，有分析人士认为，或与朗诗地产多元化转型战略有关。

资料显示，2016年，该公司实施“榕树林”计划，即围绕核心地产业务，培育长租公寓、养老服务以及绿色金融服务等业务。两年后的2018年，该公司甚至从“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团有限公司”，进一步巩固多元化转型。

然而从目前来看，其多元化转型成果不佳。以长租公寓为例，截至2017年末，朗诗地产于2017年大力发展的长租公寓品牌产品“朗诗寓”共营运房间2010间，带来营收828.20万元，亏损额却高达4417万元。时至2018年，这一亏损扩大至1.90亿元。短短两年时间，该公司仅在“朗诗寓”产品上就亏损2.34亿元。

在上述压力下，朗诗地产于2019年5月发布公告称，公司将包括“朗诗寓”在内的非地产开发相关业务剥离，并在同年将名称改回“朗诗绿色地产有限公司”。至此，朗诗地产多元化转型也告一段落。

时至2020年，朗诗地产全年归属于公司股东的净利润转盈为亏，亏损额高达1亿元，同比骤降108.58%。在财报中，朗诗地产将亏损原因归结为受美国地区疫情严重影响所致。截至2020年末，朗诗地产位于美国地区已售未结订单货值约27.2亿元，同比增幅高达346%。由于该公司还就纽约地区的个别项目进行了减值计提，导致美国公司核心净利润从2019年的盈利1.9亿元变为2020年的亏损0.7亿元。

此外，朗诗地产2020年净利润、核心净利润以及毛利率一系列衡量公司盈利能力的指标均有所下滑，且同比降幅分别为82.2%、97.8%和9.3%。

朗诗地产2017年—2020年归母净利润及同比增速情况

数据来源：公司财报

仍处“黄档”阵营

近日，朗诗地产总裁助理兼财务中心总经理顾婧指出，公司2020年总资产负债率78%，净资产负债率26%，现金短债比覆盖倍数为6.1倍。参考房企“三道红线”的融资新规来看，朗诗地产仅有后两项数据达标，目前处于“黄档”阵营。

对此，《投资时报》研究员进一步梳理该公司财报数据发现，近年来，朗诗地产负债压力呈现出逐年减缓趋势。据财报数据披露，其负债总额由2018年的220.14亿元一路降至2019年的197.38亿元和2020年的192.06亿元，两年时间减缓了超28亿元的债务压力。

然而自2019年起，朗诗地产的资产总额也出现下滑，2020年仅有247.01亿元，相较于2018年的267.75亿元缩水超20亿元。虽然下滑幅度低于负债，但该公司2017年—2020年的资产负债率仍分别高至81.80%、82.22%、76.38%和77.75%，三年里仅降低不到5个百分点。

值得关注的是，对于一家近几年（2017年—2020年）合约销售额从320.53亿元仅增至411.9亿元的房企而言，超150亿元，最高时甚至超200亿元的负债，一直以来都构成了朗诗地产不小的债务压力。

另外，据克而瑞地产研究数据披露，朗诗地产2020年期末加权平均融资成本达到7.6%，同比2019年增长了0.2个百分点。而同年度房企的新增债券类融资成本较上一年同期下降0.95个百分点，仅有6.13%。可见，该公司的融资成本在行业中对比也不显优势。

除了不及同行的营收规模以及持续多年的负债压力外，朗诗地产在资本市场的表现同样不温不火。

资料显示，自朗诗地产2013年上市以来，股价曾有一波走升，最高时每股达到0.9港元。随后一路下跌，长期徘徊在0.5港元/股至0.7港元/股之间。2018年2月该公司的每股股价曾突破1港元，但很快再度跌回“仙股”状态。截至2021年4月16日收盘，该公司股价仅达0.54港元/股。

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