“小阳春”带来“开门红” 重点城市信贷收紧、调控升级

4月16日，国家统计局发布1-3月份全国房地产开发投资和销售情况、3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

3月迎来“小阳春”，一季度实现“开门红”

春节月过后，房企加大供货力度，热点城市需求延续了开年以来的热度。3月成交1.86亿平方米，创历年同期最高，楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看，供需两旺叠加基数效应，市场成交热度较高。一季度全国商品房销售面积为3.6亿平方米，销售金额为3.8万亿元，同比分别增长63.8％和88.5％，较2019年同期分别增长20.7％和41.9％。

房价方面，3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比0.4％，与上月持平；同比4.4％，较上月扩大。二手住宅价格指数环比和同比分别为0.4％和3.3％，涨幅均较上月扩大。其中，一线城市调控政策作用显现，新房和二手房价环比增速都较上月回落。随着房地产贷款集中度管理、严查经营贷入楼市等信贷收紧，以及针对重点城市的住建部定向约谈、住宅供地“两集中”、新房摇号“积分制”等调控升级，重点城市房价环比涨幅有望继续缩窄。

土地成交清淡，二季度将进入高峰期

一季度土地市场相对清淡，成交量处于历年较低水平。1-3月房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，仅比去年同期增长16.9％，低于其他年份同期拿地水平；土地成交价款809亿元，下降17.3％，为近十年最低值。

增加土地供给将是今年解决大城市住房问题的重要任务。近期多个重点城市公布了住宅供地计划，全年计划量较去年普遍有所增长。同时住宅供地“两集中”政策下，政策的实施将会对土地市场成交节奏产生影响，以往6月、12月供地高峰变为4月、7月、10月，其中4月首批集中挂牌规模占比较高。预计一方面将推升土地市场热度升温，二季度成交量明显提高；另一方面将带动土地溢价率收敛，有利于房企盈利能力改善。

开发投资稳健，房企融资结构调整

房地产开发投资较为稳健，一季度共实现2.76万亿元，同比增长25.6％，处于较高水平，主要受稳健的房屋施工支持。1-3月房地产开发企业房屋施工面积79.8亿平方米，同比增长11.2％；房屋新开工面积3.6亿平方米，增长28.2％。但剔除疫情低基数影响，相比2019年同期增长15.9％，2019-2021年两年的复合平均增长率为7.6％，低于2014-2019年五年间的复合增长率9.3％。

房企资金面相对充足，融资结构受“三道红线”影响有所调整。1-3月房地产开发企业到位资金4.7万亿元，同比增长41.4％；比2019年同期增长21.9％，两年平均增长10.4％，高于近三年增速，资金面情况尚好。从资金来源的结构来看，受到“三道红线”的限制，房企来自开发贷款的资金占比缩减至15.2％，明显低于上月及去年同期；销售回款直接形成的定金及预收款占比提升至37.4％，创出了历史新高，与成交火热相对应，融资监管收紧下内源性融资的重要性在增强。（交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、首席房地产分析师夏丹）

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