冯仑:更下一层楼

  4月15日,冯仑现身上海世博园,四方小讲台上,他一如既往地能侃能谈。一身深蓝飞行夹克、牛仔裤,在满场西装革履、正襟危坐的成功人士中,显得与众不同。

  扬起手中的激光笔,望着台下各行的大佬们,他坚信,“房地产的开发时代过去了,我们今天开始一个新的未来,就是后开发时代。”

  在地产行业高歌猛进的那些年,规模每年更上一层楼。而在后开发时代,冯仑希望往下看、向内看,看品质、看能力的提升,在已有空间创造更多价值。汇成一句话,就是 “更下一层楼”。

  过去,冯仑走过许多路,见过很多人,发生过很多故事。绕了一圈,这一站,他又回到了地产,带来了后开发时代资产管理与运营的新物种——“品器”。

  品器,即品质容器。在冯仑看来,一个建筑就是一个容器。他希望通过资产管理,做有品质的建筑。

  这些年,62岁冯仑一直在折腾。除了发射卫星,他还干了不少事,投资大健康地产、著书立说、搞内容、做教育和公益,当然也包括在纽约世贸中心顶上做中国中心、在台湾阳明山上做健康公寓这类在别人看来很“不靠谱”的商业。

  新东方创始人俞敏洪曾大胆发问过冯仑,“你发射卫星,是不是为了向世人证明你并没有脱离时代?”

  冯仑给出的答案很坦诚,“我老想改变什么。”

  资产管理是手艺活

  来赴这场不动产盛宴的,没有郁亮、许家印等传统地产大佬,而是招行原行长马蔚华、泰康创始人陈东升。讨论的议题也不再局限于土储、销售排行、三道红线,取而代之的是大健康、金融、科技。

  这是冯仑有意为之,他欲将品器与传统地产彻底切割开来。

  在他看来,在后开发时代,除了直接投资和一些围绕着运营的开发之外,更重要的是要把资产管理作为一个重要的业务去推广、推进。而资产管理是个手艺活,手艺活就要非常精细,在每个专业领域里都非常精专。

  资产管理靠什么呢?不完全是靠资本,更重要的是要靠人才和机制。

  抱着这样的想法,2020年1月,冯仑创办了一个资产管理平台——品器。

  他拉来了几位同道做创始合伙人,除鑫苑中国创始人张勇、御沣房地产创始人王谦、优博集团董事长单大伟及御风资本CEO张冬冬外,冯仑还说服了招行原行长马蔚华。

  金融家马蔚华,在品器·不动产大会前,从未参加过房地产行业活动。

  过去出于职业原因,他一直以警惕的态度对待房地产。马蔚华曾听一位老朋友说,世界上几乎所有的金融危机都是由房地产引发的。

  这次,受冯仑邀请,他不仅为房地产活动站了台,甚至直接加入了品器。对此,马蔚华的说法是,时代变了。

  不过,品器的运营主体——北京品器管理咨询有限公司(下称“北京品器”),股东和高管名单中并未出现马蔚华的身影。

  北京品器有4位股东,冯仑、单大伟、张勇各占股25%,剩下25%由上海铂生建设管理咨询有限公司持有,该公司董事长即王谦。张冬冬此前出任品器不动产的CEO,后升为合伙人。马蔚华在名器中则更多的是战略顾问的角色。

  在冯仑为品器·不动产大会撰文造势前,品器鲜为人知。

  那篇1个月前发表在冯仑个人公众号的文章,是他为品器撰写的“发刊词”,原原本本地阐述了公司的前世今生、理念、未来;1个月后的这场大会,则是冯仑苦心孤诣为品器正式面世打响的“第一枪”,当然也可说是为后地产开发时代发出的枪响。

  面对这些来自金融、科技、大健康等后地产开发时代的参与者们,冯仑兴致颇高,不仅道出数据,还讲起了故事。

  他说,当人均GDP到了1万美金左右,住宅开发会逐渐减量。中国已到这个阶段,地产开发时代已经结束了。后开发时代的产品将不再是住宅,而是办公、商店、酒店、仓储、物流、医疗、健康,还有公共物业。

  他引述了两个小故事。一个是购物中心SKP,在过去12年里,面积没有增加一寸,营收却从11亿增至 177 亿。另一个是电商主播薇娅,去年只用3平米就创造了300多亿的营收,相较之下,一个10万平方米左右的购物中心一年却仅产生10亿、20亿营业额。

  冯仑是想说,后开发时代,拼的就是资产管理。也就是通过运营,让每一寸空间创造出更大的价值。这也正是冯仑和品器在做的事。

  把生意交给二代

  人到六十,冯仑自己似乎也开始“更下一层楼”了。俞敏洪说,从“立体城市”到健康不动产梧桐公寓,冯仑好像从天上回到了地上。

  绕了一圈,冯仑好像重新找到了商业上的归宿,又回到了地产,无论是梧桐公寓,还是现在的品器。

  他开始给自己做减法。4月,他一连退出了两家公司,将手中持有的北京风火文化传媒有限公司(下称“风火文化”)20%和西安子牙学宫教育科技有限责任公司(下称“子牙学宫”)49%的股权,全部转交予女儿冯碧漪。

  风火文化对外投资了两家公司,其中一家是杭州冯子文化创业有限公司,为自媒体公众号“冯仑风马牛”的运营主体。三年前,冯碧漪就已经是这家公司的CEO。

  子牙学宫,则是冯仑发起创办,由王石、张维迎、王功权、高西庆、周鸿祎等10几位理事共同组建的一所公益性质的私立商学院。

  在西安的大唐不夜城,冯仑向俞敏洪袒露心迹,“我准备再过个三五年,把生意交给别人,我就专心写书,写一本社会幻想的书,还要写一本科幻的书,还要写一本纯学术的书。”

  说不定,品器是冯仑创业的最后一站了。  

  “不留神就干成了过去”

  冯仑最喜欢的标签是“创业者”。他一直在创业,进入了很多新领域。

  他做内容、媒体、安保、金融,更干了不少天马行空的事儿,比如发射卫星、投资太空基因库、探索去火星创建人类新文明,浪漫得不行。

  在外人眼里,是前卫到“极端”,理想到不切实际。他的女儿一度因此而担心,害怕在未来的某一天,冯仑会为了他的太空梦而离开地球。

  冯仑却言,那是因为相信,“相信世界是变化的,世界会更美好,相信这件事自己若不做,别人也做不了或者说做得不如自己。”

  但也许只有像俞敏洪这样同时代、同具理想底色的企业家,才能敏感地捕捉到冯仑折腾背后的内心初衷。在同一个访谈节目里,俞敏洪还问了一个尖锐的问题,“你从心底,是不是觉得自己老了?”

  做企业的人大多是不愿服老的。冯仑矢口否认,“没太大感觉”。但转而他有些迟疑,“有一种感觉是以前没有的,就是突然觉得不是我的时代了,这不知道算不算老了。”

  “30岁的时候,你干什么都是当下,稍一努力就干成未来了,现在是不留神就干成过去了。”

  三十而立,是冯仑最意气风发的时候。他刚去海南没多久,结识了意气相投的王功权、王启富、易小迪、刘军和潘石屹,创立万通,开启人生新征途。那是“万通六君子”的时代。

  尽管六人在数年后就散伙了,但那却是一段值得回味的岁月。至今网上还流传着万通1992年的反省总结,作者正是万通六君子。

  他们困惑于究竟把公司办成什么样子,怎样把经营活动和青年知识分子精忠报国的高尚追求紧密结合起来。六人写道,“他们正在做一件意义远大的事情,所走的道路,正是一条中国青年知识分子所苦苦寻求的推动社会进步的报国道路。”

  那个年代,“理想”是能当饭吃的。

  冯仑记得,散伙的时候,他跟王功权交割,说“这公司就剩个理想,钱都没了。”王功权笑说,“这不是你要的吗?你说要理想,我都留给你了。”

  年轻时,冯仑没少读历史哲学类人文书籍,心底存的是“为生民立命”的抱负,理想的人生是张骞那样的。对于一个曾站立时代潮头的理想主义者来说,跟不上时代是他所不能忍的。

  但,更下一层楼,他真的就能跟上时代吗?

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