广州零售市场租赁需求放缓,未来租金水平将下降

和去年1-3月有4家购物中心开业的情况相比，今年一季度的广州零售物业市场显得水静河飞。近日，多家机构发布的2020年第一季度广州商用物业市场报告显示，在今年前3个月，优质零售物业市场没有新增供应，且受退租影响，全市净吸纳量4年来首次录得负值，但不少美妆品牌却在逆市扩张。

受疫情影响，零售市场出现退租情况

第一太平戴维斯的报告指出，2020年第一季度，受防疫活动影响，现有零售项目诸多业态暂时停业，且品牌装修以及新项目入市推广活动等均受停工限制。对原计划于本季度入市的项目而言，当前并非最优的入市时点。因此，季内广州原新增供应延缓入市，全市总存量维持542.1万平方米。截至季末，全市零售物业市场空置率环比微升0.1个百分点至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.2和0.1个百分点，至7.8%和9.0%。

来自世邦魏理仕的报告显示，一季度，受疫情影响，居民减少出行，商场人流显著减少。大部分商场从二月开始缩减营业时间，餐饮直至3月才逐步恢复有限的堂食，而电影院也仍未重新迎客。报告指出，一季度有关店现象，主要为餐饮类企业。受个别大型租户的退租影响，一季度全市净吸纳量录得负值，是近4年来的首次。

“在疫情的影响下，撤出购物中心的案例不可避免地有所上升。”仲量联行的报告指出，过去几年，运营能力欠佳以及同质化严重的购物中心的销售收入受到了挑战。现在因为疫情的原因，租金水平与营运能力不匹配的购物中心也出现较多关店现象。地理位置、交通配套优越的购物中心即使有客流量的保证，在目前情况下如果没有采取更积极的调整策略与提高经营管理能力，其出租率也很难得到保障。“预计今年很多零售商的拓展战略会较去年更加谨慎，也会加强单店业绩的考核，而疫情的发生，更加快了他们做出关闭业绩不佳店铺的决定。”

购物中心减租自救，美妆品类悄然扩张

来自戴德梁行的数据显示，虽受新冠肺炎疫情影响，但广州零售市场总体表现还算稳健。很多购物中心，如万达、凯德、广州太古汇、广州时尚天河等，采取减免租金、开展线上业务及加强防疫措施等积极“自救”。总体来看，全市优质购物中心首层平均租金水平与去年年末持平，为788.8元每平方米每月。不过，戴德梁行华南区及华西区研究部高级董事及主管张晓端提醒，从数据上看零售市场暂时表现平稳，但显然疫情的突袭已给大小商户、购物中心在客流量及营业额上造成显著冲击，预计疫情产生的负面影响有“滞后”反应，在未来数月将从数据上陆续显现。“资金实力雄厚、运营能力强大的运营商或可成为这场‘战疫’的幸存者。”

值得关注的是，虽然一季度新开店铺较少，但化妆品品牌却在悄然扩张。如化妆品集合店THE COLORIST入驻保利广场、百信广场，CHANEL季内在珠江新城新围板店铺，本地彩妆集合店WOW Colour也快速扩张。

对此，世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军分析：“得益于早期布局电商和全渠道零售，美妆品类受到的影响较少，近年来，新晋品牌积极布局实体店和国产品牌的崛起，使美妆成为需求的亮点。”

下半年将有新商业项目入市，预计未来租金水平将下降

虽然一季度市场无新购物中心开业，但多家机构表示，全年来看，广州零售市场仍将扩容。

世邦魏理仕表示，展望未来6个月，广州将有3个项目开业，分布在越秀、番禺和白云3个区，为市场带来约31万平方米的新增优质商业面积。

第一太平戴维斯也表示，鉴于部分项目于本季度之前已经进行招商活动，且有部分品牌进驻装修，因此预计2020年全市仍将迎来102.5万平方米新增供应。但随着大量新增供应入市，广州零售市场的竞争也将加剧，全市空置率料将有所上升。该机构分析，鉴于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目仍需经历必要的培育期，广州零售物业市场平均租金预计因此而结构性下降。

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“疫情将严重影响新项目的招租，进驻率难以达到预期，正在进行租户结构调整的项目，也不得不延长调整期。2020年租户的议价空间会显著提升，租金优惠增加，有部分优质租户或可争取到装修补贴等租金外的优惠。”他预计，随着国外疫情的发展，国际零售商有可能采取关店和收缩的措施，反之，部分国内品牌则凭借充足的资金和优先复苏的市场先机，获得相对优惠的商务条件。

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明认为，对于整体市场而言，疫情加剧了购物中心的两极分化。“有两类商场在严峻的环境下可能生存：一是可以保持中高端客群黏性的商场，二是可以持续吸引中等收入以上的年轻人的商场。”但是，对于大部分商场而言，还是要面临招租的困难，业主有很大机会在租金方面向新租客妥协，这会影响到全市的租金水平，预计2020年广深整体优质零售物业的租金将有很大机会下调。

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线上消费增长迅猛　物流仓储需求短期内将增加

相较零售市场的平静，物流市场反而有所动作。世邦魏理仕的报告显示，一季度，南沙龙穴岛跨境电商中心二期8号仓落成，项目预租情况良好，入市进驻率超过八成。总体来看，受新冠疫情时期消费方式的变化影响，生鲜、冷链配送类需求上升，录得有某农产品供应链网站的问询。全市租金环比无变化，季末报每月每平方米38.9元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“未来半年，位于南沙的唯品会项目预计约2.4万平方米可供出租，全市空置水平继续被推升。尽管国内疫情受控，广州将逐渐全面复工复产，但国际疫情将加重外贸及制造业的压力，需求恢复的程度仍有待观察，租金提升的空间有限。”

高力国际的报告指出，广州是商贸大市并且近两年经济增速提速，目前仓储规模在大湾区位列第四位，可以预见高标仓需求在未来快速发展，供应大量增加。放眼来看，智慧物流将成为粤港澳大湾区未来发展的方向。作为全球最领先的消费品和先进制造业生产基地，大湾区正在打造全球物流枢纽，以及中国乃至全球智慧物流的新高地。物流+产业园区模式逐渐被开发商重视，冷链物流将成为投资新热点。

来源：南方都市报

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