“新型”政府共有产权房： 五年后可交易变完全产权！

今日将有6个政府产权比价试点地块为大家解读在中关村树村、朝阳金盏、城市副中心等地区。

2020年底，北京宣布在三个地块上试行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的土地出让模式，民间称之为“新型共有产权房”。

随后于1月26日，这3宗地块被暂停出让，原因是对这类房屋的销售、管理等要求的进一步完善。

今年北京首批集中供地中，“政府竞得产权份额”的方式正式推出，且试点地块已扩大到6个，这6个地块均为区位较好的热点地块。

在这6个地块中，此前已“露面”的中关村树村两个地块无疑受到了最多的关注，它们位于北五环外、农大南路南侧、北京体育大学西侧。

在朝阳区金盏还有两个相邻的地块，分别在东苇路东侧和蟹岛附近。

在朝阳区崔各庄有一块地，位于五元桥东北角，机场东面，五环路北侧，距机场高速约500米，对面是望京。

另外，位于城市副中心梨园区的八通线与七号线东延之间还有一块地。

接着再讲讲最关心的，这到底是一座什么样的房子？

第一，它是商品住房，购买者拿到房本后，产权性质也是标有“商品房”的。自然，为了体现政府的产权比例，它的“房本”会在附记栏上注明共有人、共有份额。

但在共有产权房的房本上，将其产权性质标为“共有产权房”。

不知大家有没有注意到，我们在推文中，已不再使用“新型共有产权房”这个名字，旨在体现其与共有产权房的区别，避免混淆。

此外，有关部门也已明确，目前的共有产权房仍将按照相关政策执行。

由于其与共有产权房的区别，那么今天就来对比一下两者的区别。

在产权份额的确定上，共有产权房是在分配之前，根据周边商品房的价格进行评估确定产权份额。

但政府竞租此类房屋，则是在竞租过程中，如果达到地价上限，则转到政府竞租商品房屋的产权份额环节。国家拥有商品住宅产权的比例，将由开发商现场竞拍决定。

例如一项工程，开发商最后以政府产权份额的10%竞报，然后该工程中90%为个人，10%为政府。

价格当然是每个人最关心的。

未来北京的供地量，将对每一块地研定房价上限，此上限将根据该地区近三年的新增房价确定。

例如，树村地块，假设房价上限是每平米11万元，开发商最后的售价也是每平米11万元，这个价格将是个人产权份额加上政府产权份额的价格。

假如个人产权比例为90%，那么购房者实际购买的房价，是11万元*0.9/平方米，也就是9万9千元/平方米。

而且契税和其他税费都是按房屋产权份额来计算的。

值得一提的是，这6个地块均为热点地块，区位较好。政府以产权份额竞拍方式出让，既可引导开发商理性竞买，避免出现高地价，又可通过政府与个人共有产权方式让利于民，避免出现“高房价”现象。

什么人才能购买？

共同产权房的申请条件比较严格，不仅要有在京购房的资格，而且还必须没有住房转移记录，单身购房年龄不超过30岁。

但政府对此类房屋的竞租比例，将面向符合本市商品住房限购政策的家庭出售。在此范围内，购买通州区住房的家庭必须遵守通州区商品住房限购政策。

即是说，只要是符合购房资格的，都可以购买这种“新型的共有产权房”。

最终在房屋出租和出售后处置。

租赁方面，共有产权房可以出租，但是租金收入需要政府按比例分成。

与政府共有产权住房相竞的此类房屋，租金收入全部归购房者所有。

因为政府对房屋的使用权进行了让渡，所以物业费、取暖费、住宅专项维修资金等都由购房者全部承担。

对销售而言，共有产权房为5年以内不得转让，满5年需转让的，只能转让给符合条件的其他符合条件的申购家庭或申请政府回购。即系统内部循环，不能上市交易，也不能转让。

而且政府对此类房屋的竞拍比例，购房人在五年内取得不动产权证的，也是不允许转让的。表现为“房住不炒”。

购房人取得不动产权证满5年后，可以按市场价转让其所持房屋产权份额，并将政府持有的房屋产权份额一并转让。

购买对象是符合本市商品住房限购政策的家庭，购买对象取得的产权份额比例为100%。

这就是说，如果满5年，这种房子就可以像其他商品房一样，以二手房的形式重新上市交易。在交易过程中，政府部分产权也一起交易转让给买方，买方得到的是一套完全拥有100%产权的商品房。

然而，政府转让股份的价格，有关规定已发生变化。此前，树村等3个地块在去年年底入市时，就曾在公告中表示，政府只以新盘售价乘以政府持有商品住宅产权份额来获取购房资金，也就是说，无论新盘售价如何，政府都会以新盘售价乘以政府持有商品住宅产权份额来获取政府所持份额。

并且在此次重新入市后，该条款改变，政府是按照市场价收回所持份额对应的价款。

在一次交易之后，这套房子将成为个人拥有100%产权的商品房，这样以后再卖出去，就不需要5年的时间。

另外，政府竞得产权份额的此类住房，购房人的产权份额可按普通商品住房办理继承。买受人可以依法使用其所持有的产权份额抵押。

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