世说 | 北京共有产权房进化

观点地产网 政策再一次在假期前到来。

2020年12月31日，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，宣布在3宗地块试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

观点地产新媒体获知，这种供地方式亦被称为北京的“新型共有产权房”，在上市5年后可自由买卖，政府所持份额不参与买卖溢价，是共有产权房政策上的一次“进化”。

2020年已经结束，距离2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》的出台已有3年时间。回顾过往，这3年是北京市的共有产权房供地井喷、集中入市的3年，也是践行“房住不炒”总目标、政策不断更新迭代的3年。

温故而知新，只有正确认识历史，才能更好开创未来；只有不断细化、优化，才能更好地完善住房保障制度。

历史：“保基本”与养老试点

公开资料显示，共有产权房属于保障房的一种，最早始于2007年江苏省淮安市，由政府产权分摊减轻无房家庭出资负担，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，其中困难家庭出资比例最低不少于50%；同时，限定套型面积，如家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不超90平方米。

在共有产权房的退出环节上，政府享有优先权，即按照评估价回购个人的产权；或者在房屋再上市交易环节，按比例获得增值收益。

2009年底，上海也在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点；到了2014年6月，住房城乡建设部表示，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市为全国共有产权住房试点城市。

具体到首都北京一地，虽然2017年才正式出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》，但早在2013年关于北京市自住型商品房政策（京建发〔2013〕510号）中提到，自住商品房最终明确为“共有产权性质的住房”，面向全市符合限购条件的中低收入家庭，限制购买一套自住型商品住房。

按照政策要求，自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超140平方米；销售均价原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。

彼时，有两类家庭享有优先购买的权利：一是北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；二是经济适用住房（2008年退出）、限价商品住房轮候家庭。

虽然限定5年内不得上市交易、交易所得款项应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款、转让后不得再次购买自住型商品住房、骗购家庭限制5年内不得在本市购买住房，民间套利行为仍然存在、仍有许多无房家庭难以通过摇号购得数量有限的自住型商品住房。

在历史的长河中摸索，进一步的优化和调整在所难免。在撼动北京二手房成交、影响至今的“9·30新政”出台前10天，北京市住建委等4个部门共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（《办法》），并对《办法》征求意见情况进行了公示。

单身年龄从25周岁提高到30周岁、有住房家庭夫妻离异的离婚年限调整为3年以上、骗购家庭购买北京住房限制年限由5年提高到10年……《办法》保留了上市5年后可以自由交易、政府享有优先购买权、转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭及所占房屋产权份额比例不变等要求，对于购房年龄、无房离异家庭等方面进行了细化和修改，并新增了若干限制：

一是，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%；二是，每套房屋的销售价格可在销售均价上下浮动5%；三是，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。

同时，《办法》的覆盖范围也延展到此前老政策下的产物：未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售。

共有产权也从纯粹的住宅推广到了养老试点。据北京市民政局披露，截至2017年9月，北京市首个共有产权养老设施试点“恭和养老中心”365套共有产权养老住房已有143户入职，产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”，每个家庭必须有60岁以上老年人居住，由购买者持95%、养老服务企业乐成养老持5%。

其中，入住的老年人可以享受由企业提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务，养老住房可以上市自由交易，其持有份额亦可由子女等后辈及亲属继承。

2017年，北京市商品住宅用地供应量达到721公顷，其中共有产权住房用地供应量207公顷、占总供应量的28.7%，完成计划指标的104%。

2018年，北京市住建委就《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见，进一步完善共有产权房相关制度：一是，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房；二是，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，建筑面积大于140平米的住房可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售。

此外，人民银行营业管理部等通知明确了北京共有产权住房贷款首付比例（不低于30%），不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例（不低于60%）参照普通住房执行。在《关于深化京台经济文化交流合作的若干措施》中，满足条件的台胞也可在京购自住房或共有产权房。

因为利润相对薄弱、入市条件多，共有产权地块在2018年频频流拍。截至2019年6月，北京全市累计有共有产权住房项目64个，提供房源约6.55万套；还有11个项目处于土地挂牌阶段，预计可提供房源约2.1万套。这离当初北京市住建委所设想的2017-2021年“年均提供5万套住房”存在一定差距。

更新：政府不收租金及交易增值部分

《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》中所提到的地块分别为海淀区海淀镇树村B-1南北两宗棚改地块、朝阳区金盏乡小店村宅地，总起始价为118亿元。

其中，树村棚户区改造B-1南地块建设用地面积5.26万平方米，规划建筑面积≤83160平方米，起始价55.9亿元，折合楼面价67219.82元/平方米； B-1北地块建设用地面积5.7万平方米，规划建筑面积≤92371平方米，起始价62.1亿元，折合楼面价67228.89元/平方米。两宗地块居住用途全部用于建设商品住房，不设定房屋销售限价及户型限制要求，政府持有商品住宅产权份额起始竞报份额为5%，之后竞报阶梯为0.3%。

北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块，用地性质为R2二类居住用地，预申请受理时间自2020年10月30日起至2020年11月30日止，建设用地面积38953.296平方米，建筑控制规模≤50639平方米，起始价25.83亿元，政府持有商品住宅产权份额起始竞报份额为0.3%，之后竞报阶梯为0.3%。

根据《补充公告》，上述地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序；同时，设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。至于政府持有商品住宅产权的预设份额，业内猜测“地价向下、份额向上”的可能性更大一些。

在销售对象上，仍是面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。虽然3宗地块并未位于通州区，《补充公告》也未漏下“其中购买通州区住房的家庭，须符合通州区商品住房限购政策”这一条。

在销售价格方面，该类住房首次上市时的申报价格为100%产权的房屋价格，购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额，该购房款为开发建设单位所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。

在转让方面，在取得不动产权证满5年后，可按市场价格转让所持有的房屋产权份额，政府持有份额也将一并转让，但政府只按持有份额的原值取得购房款，不再收取增值收益。同时，转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，其获得的房屋产权份额比例升至100%。

在租金和抵押方面，明确已购住房可用于出租，其租金收益全额归购房人所有；购房人可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。

但值得注意的是，所谓的“新型共有产权房”目前仅限于上述《补充公告》中所提到的3宗地块，在北京市住建委“共有产权住房”主题服务网站中，关于政策要点解读的内容还是以2017年《办法》为准。

共有产权住房购房人和代持机构，仍然不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反《办法》规定，擅自转让、出租、出借共有产权住房。已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，且在购房合同中约定。

关于共有产权养老设施试点，据观点地产新媒体获知，这类试点仍在谨慎扩散中——基于双桥恭和家园试点模式的成功落地与运营经验，2021年，乐成养老计划于北京通州区半推出壁店恭和家园2.0版本，从精品服务、品质康养、美好生活三个层面，在社区规划、配套、户型设计等方面进行全新升级，打造品质康养服务与人文生活相结合的生态社区，满足更多长辈的美好生活愿景。

据乐成集团介绍，半壁店恭和家园位于通州区怡乐中路与京洲北街十字路口西侧，整体建筑面积约16.7万平方米，规划共有产权养老公寓5栋、876户以及照料中心211间，同时配套公园、商业设施、幼儿园。

共有产权的下一步将会怎么走？会不会继续扩大到更多养老社区？这些我们目前仍无从得知。但在共有产权房之外，集体土地的入市也在加速：据北京市住建委副主任张国伟介绍，2021年计划向市场供应集租房约5000套，重点解决新北京市民等群体过渡性居住需求。

张国伟同时表示，北京市将优化共有产权住房项目选址，在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应，按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序，带动中心城区人口向新城转移，实现职住平衡。

世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

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