绳子“越拧越紧”,国家“3新政”兑现,开发商担心的一幕来了!

虽然各地都在积极为房企纾困，但是调控的这根绳子并没有放松。

凡事总有例外，政策一日游多次出现，也充分表达出了地方对楼市的犹豫。4月24日，上海易居房地产研究院发布最新的《LPR房贷利率报告》，统计了当前各大城市出台的楼市新政策情况。

报告显示，在3月4日-4月23日期间，全国范围内至少有10个城市发生了“政策一日游”的现象，例如广州、济南、海宁、青岛、赤峰、荆州、驻马店、宝鸡、淮安等。在放宽楼市调控政策之后，瞬间收回或者调整之后再次发布。这也充分说明一点，凡是涉及到楼市限购、首付款等都需要非常谨慎，房住不炒和稳健发展依然是各项调控的前提，只要部分政策稍有过大的情况，大概率会被叫停。

除了调控不松，绳子“越拧越紧”，国家“3新政”相继兑现。

01农地入市。

这是我国土地市场划时代的一次举动，从2020年1月开始，修订后的新版本《土地管理法》正式开始执行。这一次的新版土地管理办法破除了原来农村集体用地不可以进入到市场的法律障碍，特别是根据第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，通过依法登记的集体建设土地，所有权人可以进行出让、出租等多种方式交付给其他单位或者个人使用。

很显然，这就意味着农村的集体用地可以合理合法地进行入市了，这在以前是不允许的，农村用地和城市建设用地要绝对的分开，城市建设用地不足，也无法用其他的集体用地进行恰当的弥补，这一制度出台，为农地入市开辟了道路。

而我们都知道，地价是房价推涨的主要动因，在房价成本中地价占到了60%以上比例，所以只要有效控制住了地价上涨，那么房价也就抑制住了。而过去地价连年翻倍上涨的原因在于供地不足。

2019年以来，全国土地出让金额整体保持高位运行。截止年底，根据中原地产数据发现，50个大中城市出让土地金额达到了4.19万亿元，同比上涨达到17.6%。在这其中，有34个城市的卖地金额大幅上涨，占比达68%；有32城市卖地收入达到500亿元，14个大中城市卖地实现收入超过千亿元，再次刷新历史记录。

农地入市，将有效打破供地唯一的局面，对于平抑房价将起到积极的作用。

02下放用地审批权。

前不久，根据国家《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确省级政府将拥有更大的用地自决定主权。地方省市将国家授权的永久基本农田以外的农用地划拨调至为建设用地的审批事项授权至省、直辖市自行批复。这就大大加强了地方的用地划拨自主性。

很多人担心，在土地财政的影响下，这种土地划拨权限的下放，是不是意味着将会有更多的土地转到房地产领域，进而引起房价上涨？答案是否定的，国土资源部法律事务中心副主任李炜表示，房地产的土地使用不会因为放权而变大，这次仅仅是为了提高审批效率，优化经商环境，而对于住宅用地的调配问题，依然按照相关的政策执行。

03农地入市的定价机制。

前不久，自然资源部自然资源开发利用司等部联合起草了《农村集体土地价格评估技术指引》，对于农地入市如何解决定价问题，给出了新的方向性策略。这份草案将在4月22日开始正式启用。这将为上边说的“集体用地入市”定价铺平道路。

集体建设值不值钱，能出让多高价格？这里有例子。

数据显示，05年至18年，全国33个试点的县(市、区)一共有1万余宗集体营性建设用地入市，总面积达到9万余亩，总价格达到了257亿元，土地相关调节金达到28.6亿元。

很显然，30万/亩，这就是集体用地入市的基本价位，虽然距离大家的预期有一定的差距，但是30万/亩这仅仅是一个均衡数据，具体的价值几何，还需要根据地块的位置确定，这一点应该与城市建设用地基本一致，地段越好的可能越值钱，物有所值是自古以来不变的道理。

2019年9月，北京市出让大兴区一块面积为108059平方米的集体建设用地，最终成交价是151283万元。这样算下来楼价大约为1.4万元/平方米，折算起来是930万/亩。可以说，就算是农村地皮入市，也需要看地段、看优势。

房地产“致富”成空话？开发商担心的一幕来了！

房地产开发商最希望什么，那么就最担心什么。作为利润的创造者，房企们当然是希望房价涨得越高越好，而房价的上涨动力根源在于供不应求，特别是土地的供不应求直接导致住房供不应求，在间断性供地计划之下，可用于建房子的面积很少，各大城市都在进一步控制这方面土地支出，毕竟城市用地卖掉一块就少一块的。

今后，这种供不应求的土地局面似乎要改写了，国家3政策兑现，农地入市是其一、下放审批权限是其二、农地入市定价机制出台是其三，增加土地供给的预期或比较明显。这样一来可用于住宅的用地将增多，供大于求的情况下，高房价何以为继？在这种情况下，买房致富也将成为空话一句。

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