楼市调查 | 黄埔限价与6万吹风价 冷静期的融创广府壹号们

观点地产网 “新政限价5万，后续预售证怎么办，还要等多久？”

一中介平台上，楼盘融创·翔龙广府壹号的问答板块出现了这样一个问题。这是由融创、翔龙于2020年5月于广州黄埔科学城所摘宅地开发而成的项目，楼面价格为1.7万元/平方米左右。

去年11月，项目拿地不到半年时间便迅速开盘，首期开盘价约为4.6万元/平方米，与彼时位于科学城正中心位置的竞品大壮名城不相上下。

在黄埔楼市水涨船高等因素之下，据悉如今广府壹号的吹风价已达6万元/平方米以上。

而今年3月份市场一度传言黄埔科学城、老黄埔将限价5万元/平方米。随后，整个三月，作为置业热区的黄埔只获批5张预售证。

在上述问题的回答区，不少房地产经纪人回复“预计6月后”“具体等通知”“5月份会有消息”等。

截止目前，距广府壹号上次拿预售证已经过了5个月。

价格

去年5月，融创联合翔龙以34.54亿元一举夺得广州黄埔区科学城广汕公路以北、惠联路以东HBPQ-D1-1地块，折合楼面地价17321元/平方米左右。

地块位于黄埔区热门区域之一的科学城。这是黄埔年内推出首宗宅地，亦是有意加大华南布局的融创在黄埔的首个项目。

虽宗地性质为旧改留用地，但在有着旧改经验的翔龙合作下，项目很快于去年10月17日开放了营销中心，引来不少购房者关注。

资料显示，广府壹号共规划11栋住宅，总建面约35万平方米，分2期开发，总户数约为3114户，容积率3.2。

项目主打的营销点之一为坐落于黄埔科学城和智慧城交界，交通方面靠近地铁六号线黄陂站；虽官方称直线1公里到地黄陂站，但一意向购房者告知观点地产新媒体，项目至地铁站实际步行大约需要1.4km。

配套方面，除了项目自身所需配建的教育资源外，项目门口前还规划有约20万平方米的商业综合体，由翔龙集团打造。此外，宣传资料提及该项目提供区域少有的中小户型77平方米，且做了N+1设计，适合刚需刚改自住。

观点地产新媒体查阅获悉，广府壹号备案名为“翠泷苑”，于2020年11月10日首次拿预售证，获批包含住宅1至3栋以及商业G4-1，编号20201283。

首推楼栋共计342套，彼时吹风价4.5-4.9万元/平方米，最终开盘楼面价约4.6万元/平方米。据悉，这一价格彼时引来市场不少顾虑，原因之一在于该项目相较于地段更加核心的大壮名城来说并不算太有优势，但价格基本接近；不过也有购房者看重其周边没有产业园，居住环境更佳。

但在入市近半年之后，如今项目的吹风价已超6万元/平方米。不少中介人士对于目前项目价格拒绝直接告知，仅称与附近项目如大壮名城定价差不多，但有开发商直属销售在一内部购房群表示，如今的销售价格达5.7-6.3万元/平方米左右。

即是说，短短半年不到项目每平方米直涨1.5万元。

“项目首开最便宜，现在是涨得挺多的。”一融创销售人士称。其表示，价格上涨更多是市场带动，“当时谁也不知道黄埔年后会涨这么多”。

据观点地产新媒体了解，自去年年中以来，随着疫情好转、市场复苏，加之各类人才购房政策利好，黄埔迎来一波行情。

广州中原研究发展部数据显示，2020年黄埔一手房累计成交171.7万平方米，面积同比增加63%；截至年底去化周期仅4.7个月，为全市库存最紧缺的区域。另综合其他数据显示，2020年黄埔区均价也上涨了12%至3.03万元/平方米左右。

当然，区域呈现分化，其中以老黄埔、科学城板块领先，相比去年上半年成交单价，区域内诸如中鼎君和名城、金碧世纪花园、万科金色梦想等都录得超40%的价格涨幅。

然而，发展商还未高兴太久，包括广府壹号的一众新房楼盘却在步入2021年后面还未拿到预售证。

冷静期

从价格变化，到预售证未批，这期间发生了什么？

对于预售证延迟，一般而言有客观因素如往年春节后预售证复发时间较慢的缘故，同时加上去年底新批供应较多，年初相对入市新货源较少。

但也早有声音认为，黄埔预售证延迟，是因为广州正在酝酿出台一系列限价的调控政策。

4月2日，广州出台调控新政，提及将继续指导新建商品住宅的预售价格、现房销售价格，指导开发企业合理定价，对于不接受政府价格指导的项目，暂时不发行预售许可证，也不发行交易网络签名。

即是说，超过限价的楼盘项目将无法获得预售许可证。

观点地产新媒体查阅住建局信息获悉，自1月以来，黄埔区中老黄埔、科学城这些热门板块，新批预售证的楼盘项目几乎寥寥。尽管整体广州楼市的预售证获批都略显缓慢，但据粗略统计，一季度整个黄埔片区获批的预售证有10张左右，而例如增城、南沙则还有约30张左右的预售证批出。

根据广州中原研究发展部的数据，截至3月底全市新房库存周期为6.4个月，黄埔去化周期则仅3个月。

有业内人士指出，这种局面也不全然因为限价，有些楼盘也是因为自身尚未达到预售条件。“毕竟不是所有项目都是要卖5万以上，这部分并不多。”广州中原项目部总经理黄韬说道。

可以窥见的是，这小部分价格触及5万元/平方米且已有入市需求的楼盘，正真实地受到政策影响。

在今年以来黄埔获批的10张左右预售证中，基本与上述这些盘无关。如融创·翔龙广府壹号项目，目前住建局已可以看到其新一期加推楼栋为4至7栋以及G9栋、G11栋、G13栋，合计876套，但至今尚未取得预售证。

还有如购房者翘首以盼的“网红盘”万科·城市之光，也面临一样的处境。据了解，城市之光项目最后一次拿预售证的时间在去年12月23日，目前住建局显示该项目仍有E1至E8栋预备推出，合计1518套，然而尚未获得预售证。

据悉，城市之光项目目前的吹风价在5.5至6万元/平方米左右。此外同样位于老黄埔板块的富力南驰·富颐华庭吹风价同样接近6万元/平方米，其最近一次推盘在2020年12月18号。

什么时候能拿到预售证？这个问题横亘在了开发商与限价政策之间。

“预售证确实在等，不过不可能不发下来的。”一负责广府壹号项目的房地产经纪人称。在其看来，预售证发放是早晚的事情。

另外一家中介则向观点地产新媒体倒苦水，“黄埔区很难拿，现在就是看看有没有回旋余地。”

而一名富力南驰·富颐华庭的销售则表示，目前拿不到预售证并不是因为限价，而是工程进度跟不上。不过问及何时开盘，其表示预计要到年中。

“现在可能给开发商一个冷静期，政府也要跟相关项目谈，到底你拿不拿预售证、什么价格拿，毕竟现在没有公开说限价多少，双方还能有一个互相沟通、平衡的过程。”黄韬称。

静观其变中，开发商加紧蓄力。

一广府壹号的销售就称，“1-5栋已售罄，目前在认筹7栋”。其称，有意向客户现在就可认筹7栋，即收取10万元进行诚意登记；其中一些热门户型如140平方米的认筹金则高至50万元。

“现在先认筹之后就可以优先选房，不喜欢的话可以退。”

然而，值得注意的是目前广府壹号仅拿到了1-3栋的预售证。对此，该销售解释称，4-5栋的已在去年底就开放认筹了，这批房源将在4月底或者5月就能拿到预售证。

“4、5栋基本都是5万元以下的。”提到这，该销售的语气变得有底气了些。至于认筹中的7栋价格，其则称根据楼层户型有变化，大致在6万元/平方米上下。

即是说，开发商一边等待政策落地，一边按照意向价格进行蓄客。

据观点地产新媒体了解，目前这部分开发商，基本都在提前进行诚意登记、认筹、排号等。

与广府壹号价格相近的竞品大壮名城，目前同样在进行诚意登记、享受额外折扣。“随时有可能要客满截止，考虑的赶紧过来登记吧。”一销售人士表示。

无独有偶，上述提及的万科、富力项目都在进行相似的操作。此外，也有消息称部分项目只接受全款购房买家。

这一幕幕市场动态的背后，可以窥见，市场中的买卖双方都在加紧蓄力。

一意向购房者就在购房群称，因为目前认筹人数不断增加，

看起来，市场热情安抚了开发商的焦虑。

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