提速降负债组合拳打响！揭秘富力如何“秀实力”？

　　2021年已经过去一个季度，房企年报披露已经基本结束。纵观房企群雄的2020年“成绩单”，和往年一样，2021年3-4月份随着各家房企年报的陆续发布，房企整体规模增长的曲线又往上移了一位。单就数据而言，房地产行业似乎迎来规模最好的一年，在已经发布年报的众房企中，销售、利润创新高的不在少数。

　　但相比往年不一样的是：可以发现利润下降、“三道红线”下如何降档等话题露脸频率颇高，成为名副其实的2020-2021年房地产“关键词”。 

　　众所周知，当下楼市房地产调控密集，各种政策井喷，越是市场不乐观的时候，越是考验企业经营能力和自身实力的时候。

　　2021年房地产：行业降维淘汰，龙头升维精进

　　2020年全国商品房累计销售额突破17万亿高点，达到17.6万亿元。尽管销售金额创新高，但在这数据背后却隐藏着危机，2020年全国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长仅有2.6%，这也预示着：不远的将来房地产市场不会再是疯狂买房的单边市场，渐渐回归理性了。

　　从最近公布的房企年报可以看到，过去的一年间，“行业降维淘汰，龙头升维精进”，市场分化程度越来越高，竞争也越发激烈。房地产供给侧改革还在不断加码，从以前的限价、竞自持，到去年的三道红线，再到今年的“两集中”，令众多房企感慨，生存越来越难了。

　　从既往历史来看，每一次调控加码，都是一次行业洗牌。虽然大家都喊着活下去，实际上房企与房企之间命运却高度分化。什么样的房企有前途？其实这个问题的答案很简单，行业降维淘汰，龙头升维精进！

　　在这个时候，久经考验的长期优秀型选手价值会愈发凸显出来，以市场非常关注的标杆房企富力为例：3月25日，富力集团发布2020年终业绩报告。

　　报告显示，富力在去年全年实现营业收入858.9亿元，纯利润91.5亿元。与此同时，富力地产当年度权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米，均实现正向增长。截至2020年底，富力累计权益土地储备可售面积5200万平米，约7000亿货值，足可保障未来3-5年的开发业务所需。

　　更为难得的是，经历一年的调整，富力在2020年将负债大幅度降低。2020年富力地产的资产结构得到优化，债务规模减少约374.1亿元，削减或再融资的债务包括境内债券236亿元，信托及境内银行贷款119亿元，离岸债券及离岸贷款19亿元。截至2020年末，富力地产的净资产负债比率比2019年底大幅下降69个百分点，年末现金储备达399.5亿，年内偿还的银行贷款为402.3亿元，而新增银行贷款为250.5亿元。

　　 受益于此，富力被纳入“恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数”，并且获得权威评级机构联合信用评级“AAA”级别。为后续的稳健发展奠定财务基础。

　　3月25日，富力2020年报发布，仅仅不到一周，4月1日，富力发布一季度销售公告。数据显示：富力3月内录得总销售收入（按照已经签署的销售协议）共约人民币101.3亿元；销售面积达约759,100平方米；与2月相比，销售收入上升12%，销售面积上升4%；与去年同期相比，销售收入上升11%，销售面积上升3%。整体看来，累计至2021年3月底，富力一季度总销售收入（按照已经签署的销售协议）共约人民币305.5亿元；销售面积达约2,312,100平方米与去年同期相比，销售收入上升68%，销售面积上升53%。

　　可以说，在2020年数据非常喜人的基础上，2021年富力的销售上涨将更加明显，降负债的步伐也将更坚决。那么作为一个市场聚光灯下的标杆房企，富力是如何做到这一系列其他房企看来很难完成的目标？

　　降负债组合拳打响：富力如何“秀实力”？

　　市场在变化，这也要求企业做出更快的转变，回答上文的为什么其实很简单，看过去一年多，富力的系列“组合拳”就能知道，富力为什么能！

　　01｜攻：聚焦持续有质量的增长

　　房地产企业的核心还是要做好卖房子的工作，而从疫情来，富力可以说是动作最坚决也最到位的房企代表：富力打造智慧型企业，强化多种创新营销模式，包括地产营销数字化，数字化案场、数字化渠道、数字化客户营销、数字化推广，加强销售去化。

　　年初，疫情肆起，富力第一时间就制定出自己的网上营销打法，成为开启线上卖房的第一批房企；年中，线下回暖，富力与广汽传祺组CP，搞起了车企+房企的跨界创新营销联盟；年底，在中央就地过年的号召下又搞出了“犇犇安家”，在创新营销的道路上越走越宽广。

　　住宅销售进入获利期！

　　由一季度财报可知，富力一季度在销售收入、销售面积上，双双实现持续稳定增长；销售收入上升率环比高于销售面积上升率，城市更新优势凸显。

　　“旧改专家”迎来新风口城市更新成为富力地产最有潜力的朝阳业务！近年来，随着土地资源日渐稀疏，盘活存量土地资源成为必然出路，城市更新需求不断上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。回望富力城市更新业务发展二十余载，自参与广州“三旧改造”以来，富力已成为城市更新领域实践经验丰富、最具综合实力的房企之一。

　　富力城市更新业务在2020年继续凸显领先优势，规模继续扩大，加速销售转化。截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

　　2020年，富力城市更新集团继续在规模增长的道路上一路向前，获取新项目上取得重大进展。接连获取广州市大同村、赤沙村、石壁村、吉山村、海中村等城市更新项目。

　　富力在大湾区之外的全国化拓展也不断。冲出大本营广州之后，富力城市更新的触角伸向全国，已在西北地区多个城市落子，尤其是对山西、陕西的重点突破。富力集团以实践成效，再次展现其作为“旧改之王”的专业能力和雄厚实力。

　　城市更新已经成为富力集团战略地位极其重要的板块，不仅是未来资源储备的重点，也是贡献业绩的中流砥柱，2020年单盘热销突破50亿的广州富颐华庭、销售破70亿的西安富力开远城项目，便是城市更新项目转化贡献的强有力支撑。

　　富力地产董事长李思廉介绍，今年富力仍然集中在旧村改造项目，于城市更新项目方面，集团2021年目标转化约300万平方米。

　　02｜守：持续大力降负债

　　处理非核心资产获得收益相较于其他主流房企，富力地产一个典型的特征是沉淀的核心资产比重较高，在无法转换为收入时就成为了负债，而这也正是过去几年富力负债规模高的主要原因。 富力沉淀的资产既包括土地储备、在建物业、投资物业等这类稳定富力后续发展的核心资产，也包含了一些非核心资产。

　　在销售非核心资产降低负债率这件事情上，非常典型的就是广州富力国际空港综合物流园项目上。 在这个总占地1470亩，计划建筑面积超120万平米的项目上，富力向全球最大PE公司黑石集团关联的基金以63亿元的市场估值出售该项目70%权益，约41.2亿元现金进入了富力账户。报告显示，确定的估值高于集团的投资成本，并实现了大额的盈利，同时该出售也广被投资业界视为标志性交易。

　　全面筹集资金此外，富力2020年多次成功融资，通过权益性配股和引入重量级合作伙伴，充实公司现金流。

　　2020年9月28日，富力全部22亿股境内未上市股份转换为境外上市股份完成，实现H股全流通，改善股份流动性；10月5日，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。

　　充裕资金保障之下，2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。包括：

　　2020年12月4日完成“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付；2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付；1月6日提前完成 “16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。

　　短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。此外，富力已通过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据。

　　从2020年和2021年一季度的一系列数据可以预期，2021年富力将继续通过增加销售、减少贷款，促进全年负债水平的进一步下降。

　　而且随着优质土地储备的价值显现，叠加城市更新项目进入收获期迎来可观的现金流入，富力必然将轻装上阵，迎来新一轮高质量增长。未来富力还能有什么优质表现，让我们拭目以待！

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