上海楼市:这些“库存盘”千万别碰!完全是浪费积分的一招错棋!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，目前库存卖的不错的盘还挺多，看着都是优品，算不算闭眼入了？

回答：由于新房集中开盘季要从4月中旬开启，显然，目前上海楼市的主力成交以“去库存”为主旋律。

但库存卖的好，但并不代表闭着眼睛买就可以了。有几个意见给到大家，希望大家还是要斟酌考虑。

1、去库存的速度乃至力度和整个市场的供应节奏牢牢绑定。

4月中下旬，上海楼市迎来牛年开盘季。首波供应又以上车以及刚需盘为主，库存盘将无可避免的与新增供应正面PK。届时，市场需求自然会往高分盘、中高分盘靠拢，库存盘将失去“预备”的席位。另外，市场新增的不仅仅是高分盘，老库存同样面对着新库存的挑战。

2、中高积分完全没必要购买库存盘。1.21新政的认购规则就是保障无房家庭，所以势必在相当长的一段时间内，无房家庭购买新房的优势将长期存在，购买自己预算范围内综合水平最高的项目不失为上佳的选择，而讲究不将就就是买房座右铭。

3、低积分应该备有多种方案首先，并非低积分就不能买到高分盘。毕竟有1.3:1的这个概率，所以大部分楼盘不能日光是可以预见的事。而不少楼盘由于有多个细分客群，低总价的摇号人群势必买不了高预算的房源，这个时候高预算的低积分买房者就有了一定的捡漏机会。

4、我就是去库存的命，该怎么样选择？a、即便同为冷门区域乃至板块，依旧有地段之分；b、开发商是否在板块深耕，产品力如何也将决定日后和同板块内其余库存在二手房市场里的竞争；c、户型的重要性，有硬伤的户型千万避开；

新房一房一价表无法显示有硬伤的户型，在未来二手房市场上价格上的损失。刚需户型不方正，动静不合理，有暗间这样的户型不应该在选择范围之内了。

提问：您好，我有两个问题，一个是我有一套静安艺庭的40年产权的房子，2009年买的，一直出租状态。最近想买新房，就想把这套卖了，但发现价格实在很低，很犹豫是否现在卖了还是就放着。第二个问题就是想买一套地段好的有升值空间的2000万左右的住宅，有什么推荐吗？我是上海集体户口，但是长期住在浙江，所以就是投资为主，将来可能我也会来住，顺便把我跟我儿子的集体户口解决了。谢谢您。

回答：看了你的问题我认为还是卖了吧，断舍离，否则以后会更难卖。2000万级别的，买现在的新房，因为单价基数很高，其实涨幅并不会很大，因为有总价天花板和单价天花板的限制。更建议你考虑买一些被低估的别墅和大平层项目。

提问：曾叔您好，请问目前1200—1400左右的预算，内中环哪个板块推荐考虑呢？徐家汇的二手盘求推荐。

回答：1200-1400预算很足，所以可选择范围很大了，小陆家嘴，大陆家嘴，联洋、张江、五里桥、世博滨江、苏河湾、泰兴路，都是挺值得选的。徐家汇可以考虑汇师的学区房，可以自住外带第一梯队学区。具体选择还得需要结合你的通勤和学区强度以及自住偏好来考虑了。细节对接给我帮你细化推荐吧。

提问：你好曾叔，16年下半年入手长风华师大板块一无学区楼梯顶楼小房子，目前涨幅堪堪覆盖近几年贷款；

20年入手长风商务区一套新房；目前手里还有100来万，是否在今年楼市热闹的金三银四卖掉那套小房子（大概能套出180万左右现金），加上手里现金再去摇外环附近新房（如浦东唐镇、申江、孙桥新房，抑或闵行古美，青浦徐泾板块），知道摇新房踏空风险；还是继续持有老破小（主要担心老破小持续贬值，楼市横盘期更难出手），等几年手里有足够的资金，再置换中环新房/次新。

回答：如果卖掉持有房产之后，积分足够，在新zc保护之下，新房的命中率得到一定保障，加上目前不少新房的预售证价格，都还没有跟上二手市场，具有一定性价比，可以考虑摇号试试看。

置换永远趁早，低总价换高总价，差价只会越扩越大。

提问：曾叔你好，父母名下两套房: 一套真如老破小 租金3500价值180万。一套阳光威尼斯板块九十平米的房子 租金4500，价值四百万出头，地铁十四号线附近。我作为户籍独生子女有一套正背负贷款180万的大华次新二房 这房子现在和父母共住。现在每月还贷是靠父母名下两套房子租金和自己的公积金维持。考虑到今后趋势 对父母名下两套房产的流通性和价值增长性有所担心，想在不增加杠杆又能维持共计八千租金的前提下，进行房产更换和整合，请提提思路，谢谢。是否有必要换房，去换上海其他哪里板块的房子或者学区房之类的

回答：认真看了你的问题，建议你可以两套房置换一套近郊次新，比如大虹桥，三林都可以放在考虑范围内的，租金到8000不难。这样打法比较麻烦的是税费成本比较高，如果现金流紧张，就暂时不用操作了。

提问：曾叔你好，去年在上海买了首套房   我是上海户口，另一方不是  现在手头大概还有近200万资金，您是建议我们在上海买二套(上杠杆）还是落户杭州or南京去参加人才摇号呢？如果杭州和南京中二选一落户，哪个合适呢？  谢谢解答

回答：这就要看你们是纯投资需求还是以居住为导向，如果居住，杭州的居住环境，薪资水平，建筑标准，整体都好过南京。如果投资，杭州已经走到行情的一半，江苏还没有跟上，短期更建议买南京，不日即可有浮盈。

提问：你好，钱比较少，只有100多万，想投资个小房子保值，但因为需要七成首付，麻烦问一下张江申城佳苑怎么样？先谢谢了！

回答：动迁房，区位不错的，就是产品力弱了一点，孙桥那些新房开出来，就是竞品压力。不过你只有100多万，可选择面也不多，可以去九亭、泗泾、顾村、曹路、徐泾北城这些地方多去看看比较。

提问：曾叔你好，在未来房价会降吗？

回答：楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。

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