成都新青年购房指南——“青山不就我,我来就青山”

青年人是主力军，任何一个年代都是。

从上世纪的五四新青年，到如今九零后青年。从昨天的爱国运动主力军，到今天的成都购房主力军。他们代表着新的消费力量，也有着新的生活追求和价值主张。

2020年12月，贝壳研究院发布的《2020 新青年居住消费趋势报告》显示，95前是当下市场中的购房主力军，而95后也已经开始进场了。同时，绝大多数新青年坦言，自己的购房压力巨大。

图源贝壳研究院

其实压力来源也相对清晰，对于到了适婚年龄的新青年来说，日常花销大且对住房有着刚性需求，买房似乎成为了必选题；其次是，随着消费观念的深化，新青年对于住房居住品质和周边配套的要求也进一步提高。        

以成都为例，有热度的项目，报名人数三倍熔断不足为奇，动辄成千上万的报名，更是把购买力直接拉满。

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但实际上，因为预算相对有限，需求相对多元，成都购房市场上的新青年们并不占据有利地位，随着中心城区新房资源越来越稀缺，热门项目顺位Pk挤破头，购房自然感觉压力山大。

在这样的情况下，新青年置业不妨转换一下思路，考虑一些新的出路，同时也要避免一些新的坑。

花呗、借呗、信用卡，横在当代新青年面前的三座大山。每一座都与个人征信紧密相连，而个人征信对于买房信贷同样息息相关。

一方面，对于大多数涉世未深的新青年而言，可能还未意识到征信对于购房的重要性。

如今，几乎所有新青年消费者都有一定超前消费的习惯，不管是信用卡、花呗亦或其他网贷平台，都或多或少涉及到。

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然而，缺乏自制力和有限的偿还能力，常常让不少新青年陷入征信不良的泥潭，而征信上的小黑点将会对贷款买房产生极其不利的影响，甚至拒贷。

另一方面，对于房地产市场而言，信贷收紧已是事实。

3月22日，成都房地产调控再度升级，文件提到调整差别化住房信贷政策、加强个人住房贷款管理以及严查经营贷炒房等信息。

另外，在严查经营贷炒房的大背景下，成都主流银行已经开始核实首付款来源，以后购房还得证明“我的钱，是我的钱”。

总之，买房的杠杆是不能再随便加了，“贷票”也和“房票”一样，都很珍贵，一定要珍惜，不要等到好不容易摇到号，贷款批不下来，那不是打脑壳。

关于商住公寓，真的嘴巴都说烂了，但还是有很多新青年前仆后继。

确实，公寓面积小，总价低，购入门槛较低，还能拥有相对优质的周边配套，对于预算有限的新青年置业者来说，好像作为自住过渡是一个不错的选择。

但实际上，商住公寓还面临着更多的缺点。

首先就是税费高，公寓的税费构成比较复杂，会根据持有时间、价格涨跌等因素有相应的变化，据了解，目前一套总价60万的商住公寓转手，光是税费就可能会接近10万元，直接就劝退大部分买家，转手难度很大。

还有就是居住体验方面，商住公寓的居住成本普遍较高，物业费，商水、商电，还不通燃气。加上商住混合，进出人员较复杂，居住质量也会有一定影响。

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更别说40年的产权年限和无法落户等硬伤了。

目前市场上看来，还有相当数量的商住公寓去化较慢，一定程度上商住公寓是属于长线投资人群的目标，并且更多依托于民宿、旅游等行业的发展，对于地段也有很高的要求。

对于大部分刚需属性的新青年来说，是不建议首次置业商住公寓的。生活体验大打折扣的同时，未来出手也有很大程度的阻碍，不要被低总价所迷惑，这个相因一定不能捡！

相信大家对去年年末的神盘扎堆都还印象深刻。

这些项目之所以被称作神盘，一般来说就是低单价、小户型、低总价，再出现在一个相对优势的区位位置上，与周边二手房价格相比出现了一定的剪刀差，不管怎么看都很符合新青年的置业需求。

实际上，剪刀差的确精准狙击了购房人买到就是赚到的心理，但是低单价绝大程度上取决于早年较低的拿地价格，随着低价地的消耗殆尽，未来依托于低地价的神盘，也将不复存在。

从稀缺性来说，神盘可以冲，甚至可以说是冲一个少一个，但冲神盘的时候，新青年们也要注意心态躺平，摸清自己的定位。

要知道一个神盘的诞生，带来的是绝大多数陪跑的人。

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热门楼盘的摇号规则相信大家都很清楚，对于报名人数超三倍的“热点楼盘”的认定并不会区分刚需资格和普通资格购房者，只要报名人数超过房源数三倍，那就意味着熔断。

这时刚需顺位靠后的人沦为气氛组，普通资格也是为刚需做嫁衣。

像前一段时间的热门楼盘，源滩麒麟荟顺三及以上才能进摇号池。而雪松雅居乐in天府，进摇号池的门槛最低都是顺二 。

所以，当新青年置业面对神盘时，不着急上车且顺位不错的情况下可以冲一冲。另一方面，如果着急上车且顺位没有优势的情况下，适当调整自己的购房策略，错峰报名去选择一些剪刀差不大的盘，也许是另一种明智选择。

说到顺销，在市场情绪里可能浮现的就是性价比不高、区域位置不好诸如此类的印象。但实际上，成都市场上也存在着不少有品质的刚需顺销项目可以考虑。

刚需顺销盘之所以热度不算高，一部分确实有区位配套等影响，但也有很大一部分来自于买房人对于热门楼盘的狂热，导致顺销楼盘看似清冷。

结果端的反应是最真实的，据了解，去年主城区刚需顺销盘的去化是相当迅速的，比如青羊区的梧桐博雅，龙泉十陵的时代风景，包括龙潭寺片区2万左右的高层房源。

总的来说，新青年置业当预算不高又着急上车时，其实不妨好好做功课，淘一淘顺销。

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另外，新青年置业中二手房也是被低估的选择。

成都的二手房市场与新房市场对比，可以说是“门庭冷落”。但是目前看来，随着“热门楼盘”的逐步清仓，可以预见未来的新房市场定价会越来越接近市场真实水平。

剪刀差消失了，预算有限的刚需部分也会选择回归到二手房市场，当供给需求发生变化的时候，价格自然会发生变化。

值得一提的是，继深圳后，成都将成为第二个建立二手房成交参考价格发布机制的城市，这个时候，尤其是资格靠后的刚需新青年，二手房也许是目前最合适的上车选择。

对于二手房的选择其实很宽泛，主要就是结合自己的预算和日常生活通勤来选择，需要注意的是，除了房子本身，还要注重房子所在区域。

成都人似乎或多或少都有点主城情节，不管是老城区的五大金刚，还是天府新区的宇宙心中，都是新青年置业选择的热门区域。

但是随着土地资源的进一步开发，产业和新房的持续供应，二圈层也凭实力走到了我们面前。

比如，早几年商业配套不足的温江，如今地铁四号线的建设拉近了温江与主城区的距离，还增加了家乐福、伊藤等丰富配套。郫县则从一个传统的郊区房地产范畴逐渐向刚需过度。

值得一提的还有双流，近几年双流房产变化是看得见的，航空港、华阳片区的发展都很强劲，未来还有武侯西等宜居区域。

其实，相对于主城区，二圈层最重要的还是房价较低。温江、双流等地依托于城市干道的发展，与中心城区无缝对接，其生活通勤的时间成本也比较低，既满足新青年置业预算较低，还能保证较低的通勤时间。

图据锐理数据

而且二圈层的房产还具有较大的潜力，从土地市场上就可以看出来，目前二圈层拥有大量的优质土地资源，未来大概率成为成都的供地主力区域，如图所示，溢价率也在持续走高。另外，随着二圈层配套的逐步呈现，房产发展将逐渐显现潜力。

目前二圈层的在售项目不算少，比如双流区的新力东园，郫都的蓝光长岛城等项目，区位不错的情况下，价格也比较具有竞争优势，感兴趣的话可以详细了解一下。

总的来说，成都新青年置业也可以适当将目光投向二圈层。

要知道家和公司的距离不止有纵向，还可以有横向。比如，在天府二街上班的青年们，进城是高攀不起的高新区，出城是摇不到号的天府新区，可是不少人却能往西平行移动，在航空港找到真香定律。

来源：楼市牙尖帮

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