为什么不让你买新房?

其实关于新房的事情，我不止在一篇文章里提到过，但是，一方面没有系统讲过，另一方面没有单独写，所以深度不够。

这篇纯干货，深度解剖新手逻辑，一定把事情说透，所以要看全。

一、关于喜好

有没有人不喜欢新房？

没有，一个都没有。

先不说配套和开发商渲染的各类概念，仅从居住品质看，再差的新房前三年住起来都还不错的。

3年后的时间呢？那要纯看开发商良心和物业口碑，仅在北京范围内，就有那种不到5年，破败到不成样子的物业。具体哪个楼盘，我就不黑了，可以自己百度维权事件，而且不止一个。

但是你要明白一点，自从2017年大范围限价后，开发商的利润真的低的可怜，想在限价房里找品质，基本是天方夜谭。利润不够，只能在建筑成本上找补，无一例外。

商人，首先是“商”，然后才做个“人”。

二、关于“倒挂”

”倒挂“这词，是所有关于新房鼓吹论里，最为集中和耀眼的一个。也是大多数新房购买者，劝自己下手的唯一原因。

那咱就针对倒挂聊一聊，新房，到底真便宜还是有人在使坏？

（出于不太得罪人和我也得偶尔赚点广告费的原因，以下叙述不举具体例子，请自行搜索，对号入座）

现在，请您打开APP任何一个在售新房，然后对比周边二手房，你发现了什么？

新房卖3.6万／平米，二手房卖4.2万／平米，是不是这个现象？

然后你的结论是：“倒挂！买它！妈了个巴子的！这帮黑心开发商终于挺不住了，让老子发现这么个秘密，嘿嘿，便宜不捡白不捡！”

这，是典型的“自我陶醉”和“参照物假象”。

别急，咱们以臭名昭著的小汤山为例，你去看新房，发现周边二手房确实比新房便宜啊？

假设新房卖3万，二手房卖3万5，这种情况下，买二手房不是比买新房便宜吗？

那么，你有没有问过自己一个问题，既然新房卖到3万，又能高贷款、还新，是哪些人在买3万5的二手房呢？

而且，新房销售还理直气壮的告诉你，“哥，周边二手房最近成交不错”。

那些买二手房的人，都是傻逼么？放着又便宜又新又可高贷款的一手房不买？去“成交不错”的二手房接盘？

你肯定又在反驳，不对啊，明明那些成交记录上写着呢？难道是假的？

还真不是假的。

咱们以成交量为参考，正常一个500-800户的小区，每年成交量应该是多少，你有没有概念？

只有3套么？还是5套？

都不是，数量级至少8-10倍。

无论多么偏远的地区，它至少可以自成体系的。你望京是全北京人都在盯着的望京，我小汤山虽然不是全北京人都盯着，总会有三两个当地土著还没住过楼房吧？总会有北漂小白怀揣着100万的首付梦上车吧？

连窦店的小产权都有市属国企的老大爷为了改善在买，一年365天，怎么会没有几个眼瞎的买家呢？接盘人的数量级，不是一倍、不是二倍，是十几倍，几十倍。不在一个level。

那些个高举着3万5的二手远郊小白房东，拼得过老奸巨猾、专业营销、团队运作的新房开发商么？

明显拼不过嘛！

那你为什么相信二手房值3万5呢？

这类现象，北京6环及6环外，几乎没有一个漏网之鱼。

如果稍微知道一点去年的上海新房往事，知道当时认筹率超100％的项目有93个、超200％认筹率的项目有50个，超500％认筹率的项目有13个；知道深圳华润城的疯狂；你就知道，北京的新房买家有多少可怜，实在没有好盘，自己“自我陶醉”地创造出个倒挂假象。

三、关于“现房”

期房的销售，是从港商传过来的，这应该没人不知道。具体说来，就是开发商拍完地，没钱盖楼了，挖个坑，整点土，数个一二三四五，好，开卖！

他们要拿你的钱盖楼的。

那么，你有没有想过，什么样的房子，能从期房卖到现房？

开发商忍受着每年至少12-15％的资金成本，大义凌然地帮你把房子盖好，再卖给你？

呵呵，你信吗？我可不信哦。

纵观北京房地产发展史，不是所有现房都差，但是绝对不会出现在“已经限购了4周年的今天”！两年卖不掉就挥泪大甩卖了，得多垃圾的房子，能“坚挺”到3年、4年卖不掉呢？

四、关于“限竞房”

抛开限竞房8-10年不能卖，8-10年没有金融属性不谈。

某些限竞房，非常牛逼，牛逼不在品质也不在配套，在————会打时间差。

以北五环外不远处的某新房为例，在地铁线其实还没完全确定之前，疯狂推广，能找的5000粉丝的小V都不放过。甭管有没有配套、甭管兔子拉不拉shi，“我位置好啊”，“离五环只有几公里嘛！你看西二旗，七八万的房子根本找不到吧；你看回龙观，简直就是个县城；你看天通苑，像个贫民窟！五环边，唯我独尊，价值洼地，买到赚到！”

“我！只卖5万8，梦想和希望带回家！”

没过半年，地铁站自己跑了，买家哭声一片，纷纷找我，让我呼吁。我让你买的吗？

地铁站建到你家附近，别人家就要吃亏，我可不干这种缺德事儿。

五、“城里的月光”

北京的新房，总结来说只

有俩词：

豪宅化、远郊化。

这是两个不同的产品类型，绝不是“远郊的新房是豪宅”，这么理解问题，就说明前面我写的，你都没看懂。

可以理解成，

大多数新房，看着“便宜”，都在远郊；少部分新房，不算太远，都有套路；极少数新房，虽在城里，你买不起。

从南二环半到北五环内，有一个算一个，你去搜搜新房价格，倒挂了吗？比二手房便宜了吗？

并没有，即便有，也存在以下两个问题：

看着好像比周边二手房便宜，实际距离并不近，并且最重要的是，配套根本不是一层次。

还有一小撮————烂尾楼再建。

我提几个京城著名的烂尾楼，你们可以搜一搜：京泰自主城、朝阳首府、光华路SOHO2、光耀东方广场......这些楼盘，过去十年的涨幅，有兴趣盆友也可以对比对比，基本的原则是：没有小区规模的，涨很慢；命好被学区加进去的属于天上掉馅饼，跟楼盘没关系；有小区规模的，涨的还算不错。

像前年和去年推广最猛的：小营路X号、北京某院，位置那么好，现在也没几个亮灯的，用不得罪人的话说，“可能买的人都在装修吧！”

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