深圳：商务公寓或将退出历史舞台

商务公寓在深圳楼市即将成为过去式。近日，深圳市规划和自然资源局在《深圳市规划标准与准则》修订意见中剔除了“商务公寓”的表述，这是继2020年7月31日深圳宣布停止审批商务公寓之后，官方明确土地供应中不再有商务公寓这一类别，从根本上封堵了商务公寓的供应。

功能定位不清晰

商务公寓本来是给商务人士提供短期商务和居住的一类产品。据业内人士介绍，在深圳上世纪80-90年代招商引资，各省市纷纷在深圳建办事处、分公司的背景下，商务公寓的出现契合了当时的时代背景。但现在，各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等得到长足发展，商务公寓已经没有存在的价值。

记者对比深圳市规划和自然资源局于2019年10月发布的《深圳市城市规划标准与准则》条文发现，此次重新修订的准则中，商业用地主导用途中“商务公寓”的描述已被删除。同时，在“建筑与设施用途分类指引”类别中，也不再有“商务公寓”的字眼。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲指出，《深圳市城市规划标准与准则》的修订意味着后续商务公寓将退出深圳市场。此次关于商务公寓的政策调整，是与去年发布的政策相呼应和衔接，政策实施的目的也是一致的，符合国家相关政策和深圳的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。

“商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离‘服务商务人士’‘短期住宿’的目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析称，“商务公寓用地性质是商业办公，但实际用途是居住，这导致打着公寓的幌子搞类住宅等乱象滋生，扰乱了供应体系，而且诞生了一大批违规建筑，常常引发业主维权。同时，还出现了消防安全隐患，毕竟住宅的消防要求高于商办。”

他进一步表示：“未来，居住用地就是70年产权，商办就是40年或50年产权，不能再出现介于二者之间的产品，浪费宝贵的土地资源。取消商务公寓，事实上给居住用地腾出了宝贵的空间，也杜绝了打着商办的幌子搞住宅开发行为。”

已有商务公寓合理转化

记者发现，深圳在封堵商务公寓的同时，也放松了对历史遗留的商务公寓的限制。2月底，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目使用燃气管道。通知指出，已建成的商务公寓项目需要使用管道燃气的，应当满足国家和省区市有关技术规范要求。新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。“近年来深圳的政策鼓励城中村改造为长租公寓，鼓励将空置率偏高的写字楼项目改造为保障性住房，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，所有的动作都指向一个简单的目标：鼓励现有物业向住宅的转化，解困深圳住房问题。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

实际上，住宅产品稀缺、商务公寓过剩的现象在深圳长期存在。Wind（万得）数据显示，2018年以来，每年公寓的供应量都达到成交量的2倍，2020年深圳批售商务公寓24910套，但成交量为11735套，成交均价每平方米63349元，和住宅均价的大幅上涨形成明显反差。

宋丁表示，去年深圳公寓产品积压严重，但与此同时住宅产品却极度稀缺，整个市场呈现出严重的矛盾，所以住建部门希望通过出台政策调整产品结构。

去化压力依然较大

“以后商务公寓产品就没有了，卖一套少一套。我们最近在清盘，85平方米的户型目前还剩两套。”位于深圳市福田区八卦岭某公寓项目的销售员告诉记者，在深圳妯台公寓可以通燃气的政策出台后，项目单日卖出了14套，这对于一直不温不火的深圳公寓市场实属罕见。

“我们也没料到市场这么敏感。”该销售员对记者表示，3月1日后，整个公寓市场要么直接涨价，要么取消了以前的折扣优惠。他介绍道，该项目近期取消了30万-50万元的折扣优惠。

宋丁认为，虽然目前深圳部分商务公寓销售回暖，但整体来看依然存在去化压力，有的项目借机炒作不可取。

中原地产统计数据显示，虽然2020年年中已停止审批商务公寓，但全年下来还是批售项目46个，未来可供应24910套。截至2020年12月底，深圳商务公寓存量可售套数24118套，去化周期高达23个月。与之形成鲜明对比的是，深圳新房住宅存量去化时间仅约8个月。

据记者了解，深圳商务公寓市场分化严重。中介人员介绍说，目前受欢迎的要么是小户型，比如40平方米左右的容易出租，要么是通燃气、民水民电，可积分、落户、带学位，有很大住宅替代功能的公寓。

对于公寓市场近期的表现，李宇嘉对记者表示，深圳公寓新规出台后，短期内公寓市场可能会出现上行行情，但总体来看影响不会太大。

李宇嘉提醒消费者，公寓在产品属性上依然存在硬伤，商务公寓的土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般在40-50年，首付需要五成并且贷款仅有10年，置业成本和持有成本相对较高。

此外，公寓在转让时需要缴纳营业税、土地增值税、个税等税费，相对普通住宅来说交易成本较高。一位中介人员向记者举例，一套总价约300万元的公寓税费至少要15万元。

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