广州发布楼市调控新政:人才房限售年限延长至3年

来源：澎湃新闻/刘畅

4月2日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，要求通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。对使用房产抵押的贷款，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

《意见》同时明确全年分三批次集中出让住宅用地；在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式；进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

打击“假人才真炒房”

对人才购房的限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该规定实际上把“人才优先购房”和“防范炒房”两项工作进行了结合，此前上海也规定了优先认购的房源落实限售的政策。他判断，后续各地在人才导入方面，附加限售条款或成为政策的标配。这对于导入人才资源，同时防范各类炒作现象都有积极的作用，有助于打击“假人才真炒房”的现象。这也在很大程度上堵住了广州这两年人才导入中的漏洞。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，广州这一轮房价上涨，很大的原因就是，外围几个区放松了人才绿卡，对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户，也给予了“人才放行”，特别是去年疫情期间。虽然去年底以来，黄埔、南沙等热点片区相继收紧了人才政策，要求能出具本地就业证明、社保和本地流水的，才给予人才购房资格和贷款放行。但是，该政策只是个别区域执行层面的，并未明确出具，有的区域执行的严格，有的区域执行的不严格，有的银行执行，有的银行不执行。这一次，以市级层面出具文件，将形成完善统一的人才资格审核细则。同时，对人才购房给予限售要求，新房产权证满3年，相当于限售4-5年，信号很明确，鼓励的是人才在外围购房和落户，但不鼓励炒房。

《意见》自2021年4月3日起执行。广州市住房和城乡建设局表示，执行时点延续以往做法，即4月2日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月2日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。各区要落实属地主体责任，进一步严格人才资格审核，开展自查自纠专项行动，坚决打击各种形式的投机购房行为。全市范围加强对新建商品住房价格指导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

“调控价格，这是广州与其他城市不同的地方”。李宇嘉说，其他城市采用的比较少，主要就是针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低，有的热点区域到了无房可卖的境地，部分开发商“捂盘惜售”、市场预期开始不稳定，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。“当下的广州房地产市场已经失灵，必须要借助政府的适当干预，才能恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。”他说。

基于对广州市场的长期观察，李宇嘉表示，在新房供不应求的情况下，近期新房交易量下降，购房者转向二手房，导致二手房市场迅速回升。广州老黄埔、新黄浦（萝岗）价格同比涨幅在20%-30%，金融城概念的区域（天河和黄埔）涨幅更大。如果不进行价格引导，新房和二手房涨价将形成循环而难以控制。当然，广州不存在新房和二手房“价格倒挂”的情形，新房价格一般比二手房价格要高。所以，控制新房价格，不太会出现倒挂的现象，加上广州新房供应量大，控价格、增供应，也就能将整体房价控制住了。

李宇嘉认为调控势在必然。一是广州房价涨幅明显扩大，且领涨一线城市。今年2月份，70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，排第三，一线城市排第一；同比上涨6.9%，排全国第十，一线城市排第一；二手房方面，2月份广州环比涨幅1.0%，环比排全国第三，排在上海、北京之后，同比涨幅9.8%，排全国第四，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。

二是市场需求火爆。近期，广州成交量也明显走高，2020年全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017年）以来的最高峰。今年一季度，楼市依然火爆。2021年3月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15013套，环比2月同期（10132套）环比上涨48.17%，同比去年3月大涨168%，去年5月份以来，连续保持在月成交1万套以上（除去年10月和今年2月的季节性影响）。

从新房来看，由于供应下降、供应赶不上需求，加上局部价格管控，这几个月新房交易量下跌，但连续4个月呈现“需求大于供应”的现象，可谓是供不应求、一房难求。根据中原地产的统计，3月底全市新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

住宅用地集中供应634公顷

住宅用地供应和监管方面，广州住建局表示，严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，分三次集中出让广州住宅用地，有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，今年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，在竞买人土地竞拍时签署理性竞价承诺书，对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示，后续加强监管。同时，通过统筹增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度。加强土地供后管理，加大存量住宅用地信息公开力度，严厉打击捂地囤地行为，有效引导土地市场预期。

广州首批48宗宅地计划4月底集中出让，总用地面积约393.6公顷，按区域分布来看，荔湾区1宗、白云区8宗、黄埔区3宗、花都区4宗、番禺区5宗、南沙区5宗、从化区4宗、增城区18宗。北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷。

严格审查购房首付资金来源

《意见》重点提到了“防止经营用途贷款违规流入房地产领域”，不仅加强个人住房贷款审贷管理，还规范小额贷款公司贷后管理。

具体看，《意见》要求加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。进一步规范小额贷款公司贷后管理，小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途，要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。

严跃进说，此次广州成为第一个明确落实银保监会等部门的政策，在经营贷管控方面出台政策内容，有助于促进贷款市场的稳定。根据广州此次政策，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，实际上也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。

根据当地媒体此前的报道，广州的按揭贷款中介已接到多家银行通知，自3月17日开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。广东省小额贷款公司协会也发出通知，要求小贷公司不得为购房人或卖房人提供“首付贷”“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等购房融资产品；同时，进一步加强贷款用途监测，要求借款人严格按照合同约定用途使用贷款资金，不得将贷款挪用于购房融资。

广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。

严管“炒房群”群主

同时，《意见》还要求进一步强化房地产市场监管。广州市住建局表示，这是为进一步规范存量住房市场交易秩序，规范房地产经纪机构的经营行为，为交易双方提供公开、公正、安全的交易环境。保持房地产市场监管高压态势，继续开展全市房地产市场秩序联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取“经营贷”和“消费贷”支付购房款项等违法违规经营行为。重点加强房地产中介机构行为监管，严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法部门追究法律责任。

严跃进特别强调，广州此次出台的《意见》还提到了严管炒房群群主。为营造健康有序的房地产市场舆论环境，各媒体、各网络平台帐号及网络群主在发布信息时，不得背离“房住不炒”定位，对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨等言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规信息，将依法依规严肃查处。

“此次广州明确，群主需要严格规范信息发布。这也意味着，后续一些炒房群将面临较大的管控。而这种现象在广州市场确实比较突出，尤其是炒作粤港澳大湾区、南沙等区域的现象更明显，相关微信群后续将面临较大的管控。”严跃进说。

李宇嘉预计，广州楼市高位触顶，部分区域或将一定程度回落。“金融、土地这两个源头上的关键工具用好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。从这个角度看，广州楼市开始高位触顶，开始高位徘徊的走势了，预计部分涨价太高的区域，特别是外地人买房多、炒房多的区域（南沙、萝岗等），可能会出现一定程度回落。”

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