北京连推30宗地,不再偏爱刚需,改善人群春天来了

本文经授权转载自:严肃买房报告

作者:YUAN

投拓人的愚人节,一点都不开心。

3.31晚上刚踩着DDL提交Q1总结,电脑都没来得及关,“北京集中上架30宗宅地"的消息空降行业群。

跟喝了加浓美式一样,投拓人睡不着。

30宗地、300+文档,透露出北京楼市的N个变化。

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01 纯商品房消失?

30宗地起拍价1035.81亿,城六区15宗,五环里仅3宗;除房山1宗共有产权房外,全部为商品房。

关键是,完全市场化的纯商品房,没有。

不考虑《房价知悉承诺书》到底怎么签,仅土拍环节,达到土地合理价格上限后,就各有妙招---

6宗将竞报政府持有产权比例,13宗将竞报公租房面积,1宗竞报人才住房。硕果仅存的9宗纯商品房,还有1/3受限于套内70/90。

“一地一策”相当到位,消灭地王的决心相当坚决。

下手最狠的,莫过于竞报政府产权比例地块,这意味着,进入竞产权环节后,房企每次举牌,都在免费送掉一定比例的货值。

这也直接催生了北京新房的新物种——共有商品房。

02 共有商品房靴子落地

一句话总结新物种,就是商品房属性为先,产权共有是特点。

性质上依旧属于商品房,只要你能在北京购买住宅,就可以买它。唯一附加条件是,限售五年。

具体怎么买卖?举个栗子---

总价2000万新房,产权由个人和政府共有。假设个人占比80%,政府占比20%,那么个人只需要支付1600万房款,首套首付门槛降至640万。

房本上也会注明个人与政府产权共有。个人产权部分可继承、可抵押,交易税费按照产权份额缴纳。

持有阶段如果出租,房租收入全部归个人所有。相应的物业费、取暖费、维修基金全部由个人承担。

满五年后如果出售,个人与政府产权一起打包,政府按照市场价回收20%。假设五年后能卖3000万,政府将拿回600万,个人拿到2400万。

二次交易产权100%归属个人。

对比去年12月31日树村等地块“初版共有商品房”细则来看,最大的区别在于---

之前是无利息无期限大额“首付贷”,不管何时出售,政府只收回原值;而现在更像ZF入股,未来变现时将根据当时市价换算,可能获利,也可能缩水,与个人共同承担市场风险。

目前确定采用此种出让方式的地块,分别是海淀树村、朝阳南皋村、朝阳金盏乡、通州0302街区。特别特别要注意的是,共有商品房原则上不是必然产物,是土地出让触发价格上限之后,才会产生的。

也就是说,想知道哪块地好吗?看谁最被共有。

03 北京供地结构大调整

这30宗地是北京三次供地中的第一波,有两大明显调整。

一是重心,由西南转向东北。

前几年,大兴/丰台/石景山等西南片区是土地供应大户,部分片区库存积压至今;而北边、东边供应较少,像海淀/朝阳/昌平,新房基本出一个清一个,已面临无房可卖的境地。

今年北京土地供应,有意识在从供应端“纠偏”。典型如朝阳,一下释放10宗宅地,建面近百万方。

二是结构,由刚需转向改善。

首批30宗地中,限竞房归0,共有产权房仅1宗,今年或将是这两者的正式告别年。无论如何,五环里不会有限竞房了。

以及,产品供应端也有明显的变化,新70/90政策出现在了16宗地上,“套型”变成“套内”,一字之差,变化极大。

套型建筑面积90㎡以下,开发商大概率做89㎡两居/三居;“套内”以后,按照得房率80%反推,建面可以做到112平,得房率75%就是120平。

同样的90平米基准线,套型设定下是“刚需”,套内则贴近“改善”。

北京改善人群的春天,来了。

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