50城土地收入超7000亿再创新高,房价还涨?开发商心态已变

房地产长期看人口,中期看土地,短期看政策,是很多人认可的一个观点,中短期内,土地市场无疑是衡量房地产市场趋势的重要指标,一般情况下,地价对房价的影响是直接的,当然也要知道,成本决定价格并不绝对,很多情况也说不通。

但似乎我们对地价拉高房价的这种关系基本没有异议,所以毋庸置疑,但凡土地市场有一点风吹草动,都会被解读成房价的水涨船高,可见土地市场对房价的影响是巨大的,尤其是心理预期更不可估量。

一季度过去了,我们来看看这段时间,各地是如何稳地价的。

中原数据显示,截至3月31日,50城卖地7020.99亿,同比增长26%,刷新历史纪录。上海卖地超900亿,收入最多;杭州紧随其后,卖地超700亿;广州卖地超300亿,居第三名,北京280多亿,排第四位。一线城市北上广深没聚齐,深圳被杭州替代。深圳居然排到了第44名,仅仅40亿的土地收入。

要论增速,那非无锡莫属,同比增长5292.97%。50城竟然7000多亿的卖地收入,那不少网友不禁要问,各地卖地赚这么多银子,有了“卖地生财”,还会有控制房价的真心实意吗?

这个担心倒是很实在。

一个卖一个买,听起来不错,但是看看各地推地和开发商拿地的疯狂,还是让人心中一震,50城卖地超7000亿,究竟是谁买的?

公开数据显示,一季度,有12家房企拿地超过了百亿。绿城中国、保利发展、建发、招商局、融创中国、万科拿地均超200亿。华润置地、海外发展、绿地控股、滨江房产、碧桂园、新城控股拿地金额均超百亿。

开发商如此猛烈地土地储备举动,至少房价下跌的迹象并不明显。

大众日报发表评论称,问题来了,银保监会、住建部、央行联合发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知,严打经营贷违规进楼市。既然如此,那么,那些房企百亿买地,“傻”吗?更重要的问题是,谁还会比房企更会赚钱更聪明呢?显然,那些房企敢于砸巨资买地,看中的是市场形势越来越好,房价也会“涨”。

对于这样的逻辑,我并不完全同意。开发商敢拿地可能意味着自己的信心,但并不代表真实的结果,也不意味着他不“傻”,更不表示就一定会赚钱。盲目扩张是很多开发商惯走的弯路,疯狂拿地,似乎抓住了救命稻草,最后却成为压垮自己的最后一根稻草,这样的大房企还少吗?

3月31日,万科郁亮表示,房地产业已经进入“管理红利时代”,房地产行业逻辑变了,不再能赚大钱,快钱;但还是可以赚慢钱、长钱和老实钱。房屋回归居住属性,房地产回归实业属性,已成为明确、清晰的趋势。

我认为郁亮的话是非常客观实际的,只有改变自己的传统观念和认识,才能在瞬息万变的时代中找到自己的方向。行业在变,赚钱的思路也在变,依然固守在过去的思维逻辑中,是很难有新的突破的。

因此,单靠过去疯狂拿地盲目扩张是不可取的,可真不是那么轻易就能赚钱了,但是机会还有很多,如果心怀理想和步履踏实,或许还能在新的风口上找到房地产赢利点。

还有一种逻辑也需要大家去深思,那就是各地卖地一定会推高房价吗?实际上看来,结果基本上是这样的。但我认为不应该如此。多供地本是好事,可以把供给搞上去,理论上供地多可以遏制地价和房价的,可偏偏让大家看到的是房价涨得很快。什么原因呢?很简单,大家也都理解,那就是因为地方土地财政思维在作怪。

这些年来,国家也都在遏制地方卖地冲动上下功夫,稳地价、稳房价、稳预期的指示也给地方巨大的压力,必须破除原有的思路,才能有出路,有些地方已经开始在摆脱房地产思维上有了新的突破,尽管很难,但这必须是趋势。

在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,土地市场的稳定起到非常关键作用。只有地价稳了,房价才可能稳,至于房价是否能稳住那是另一回事,至少地价稳了,没人再敢说地价推动房价的逻辑成立。

22个重点城市也在逐步落实,实现两集中供地,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。“集中供地”模式,无疑对房企资金要求更高,开发商需要调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。开发商拿地也会变得更加理性和谨慎,过去开发商很容易冲动拿地。

“集中供地”模式对地方形成有效约束,引导土地市场合理运行。同时,单次大批量的土地供应,也对地方的管理能力提出了更高的要求。

所以,如果因为各城市供地多,而让大家感受到的是房价上涨,那么就是真的问题了。我觉得问题不在于供地多少,而更在于所供土地有没有真正用到住宅的供给上,有没有真正到自住需求上,而且,卖地所得有没有用于更加广泛的公共设施上,如果是,卖地收入多也无可厚非啊。

没有一成不变的房价,也没有永远都那么容易赚钱的行业,这一切都在发生改变,房企大佬都已经在心态和行动上有所改变,难道地方在供地思维上不应该变一变吗?多卖地没有错,但是多卖地不是把房价推上去,而应该是在稳定房价上做贡献,在解决百姓住房问题上有成就。

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