商品房预售合同的效力如何认定?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-28 11:22

导语：商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

本文作者 | 孟园园（北京金诉律师事务所）

上周我们律所的马律师给我们培训了商品房预售合同的效力，那么什么是商品房预售合同呢？

首先我们要先知道什么是商品房预售，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。

之前总会遇到客户咨询商品房预售合同的问题，签了合同后发现开发商没有经营资格，或者发现开发商五证不全，缺少商品房预售许可证等。

今天我们就这些问题做了一个汇总，相同的文体在不同地区的司法实践中会有稍微不同，但是整体方向是不变的。

这也是我们主张客户来律所咨询的原因。有时电话沟通很容易遗漏一些信息，我们也无法看到客户手里的材料，这就很有可能导致案件的结果出现一些偏差。

但是见面就不一样了，我们可以看到客户手里的材料，客户来一趟也会尽可能详尽的说明自己的情况，时间充足的情况下，我们也会把所有的情况都分析到。

例如前面客户咨询的开发商没有经营资质的问题，各地区就存在一定的差异。

像重庆和山东高院在审判实践中，认为不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理，对于当事人无房地产经营资格的，应确认合同无效。但是湖南高院就有不一样的意见，确切的说是对开发商更包容了，给了开发商一定的操作空间。

湖南高院出具的意见认为，对出卖人不具有房地产开发资质的，未取得土地使用权证、建设用地规划许可证的，出售房屋权属不明的，一般应认定合同无效。

但在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的，可认定合同有效。也就是说，就算签订商品房预售合同后发现开发商没有经营资质，合同也不是当然无效的。

还有就是大家比较关心的商品房预售许可证的问题。重庆高院认为，开发商与买受人订立商品房预售合同，应当取得预售许可证明，否则预售合同无效。

但在起诉前取得商品房预售许可证明的，或者起诉前房屋已竣工验收的，可以认定预售合同有效。

广东高院在时间上就比重庆认定的较晚，一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

因此相同的案件在不同的地区可能就会出现不同的结果，虽然各地区标准不太一样，但是实践中也会有稍微差别，不能一概而论。因此遇到不明白的问题，欢迎有兴趣的朋友咨询我们。

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