年报快读|中国奥园：行稳致远 跨入25周年发展新阶段

3月30日，中国奥园（3883.HK，下称奥园）发布2020年全年业绩公告。

自2019年首破千亿之后，奥园正式进入后千亿时代，向高质量发展持续迈进。2020年，奥园的销售业绩维持了适度增长，受益于近年来规模的快速攀升，其盈利面增速亦可圈可点。

伴随房地产行业管理红利时代的来临，不再受规模掣肘的奥园，顺应行业精细化管理大趋势，以现金流回款作为首要导向，确保流动性的充裕与安全。在地产主业之外，奥园也在持续拓宽赛道，构建自身的护城河，以“双引擎驱动”实现增长新曲线。

2021年，适逢奥园成立25周年，也是新发展阶段的里程碑之年，集团将持续深化“一业为主，纵向发展”战略，推动幸福人居（地产主业）与悦康生活（非房产业）双向赋能和协同发展，发挥企业综合竞争力、开创全新增长曲线、实现可持续、高质量发展，致力成为稳健经营的长寿企业。

区域销售齐头并进 销售与回款双破千亿

在此前的规模红利时代，正是奥园的“全速跑”时期——通过踏准房地产轮动节奏，快速周转实现规模发展，2015-2019年以高达67%的年复合增长率进入千亿房企行列。如今进入管理红利时代，奥园开始步入“节奏跑”时期——通过优化组织运营，提升精细化管理，保持增幅高于行业平均水平，实现高质量发展。

2020年，奥园在疫情之下于6月及12月两破单月销售新高，实现合约销售额约1330.1亿元，同比增长13%，逆势完成全年目标。

在奥园销售稳增的背后，隐藏着集团的高质量发展路径，具体呈现在布局、管理与回款方面。

从区域来看，无论是销售额还是销售面积，奥园均维持了前年较为平衡的态势——在华南、中西部核心区、华东三个区域分别实现销售额约328.1亿元、417.0亿元及405.9亿元，实现销售面积约354.5万平方米、438.5万平方米及344.9万平方米。以销售额计，三大区域分占总销售额的24.7%、31.4%及30.5%。同时，奥园在一二线城市的合同销售额占比超过50%。

这意味着，奥园经过“布局—聚焦—深耕”三步曲完成全国化布局，已经由区域性房企成长为全国性规模房企，并逐步转向以高能级城市为主的布局，保障未来的结转利润。

在项目操盘方面，奥园通过精细化管理、差异化管控，标准化使用率大幅提升达85%。2020年，集团拿地至开盘周期进一步缩短至6.8个月，开发周期逐年提速。同时，动态调整开发节奏，适当降低新开工面积，优化现金流管理，竣工面积进一步提升，加快结转速度。

因此，奥园在规模增长的同时加快了销售资金的回笼，期内现金回款约1130.6亿元，回款率提升至85%，实现销售及回款双破千亿。

中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，2021年奥园的销售目标为1500亿元，同比增长16.5%。同时，2021年奥园将进一步优化城市架构，华南区域可售货源提升至42%，一二线城市可售货源提升至55%；亦将集中资源、精耕细作打造年销售100至200亿元级核心城市公司，及年销售50亿元或以上的非核心城市公司，正式进入深耕3.0时代。

营收利润快速增长 非房板块赋能主业

销售规模稳健增长的同时，奥园的盈利基本面延续了此前的快速增长。奥园得益于近年来规模的攀升，2020年其营业收入继续处于“收获期”，同比增长34%至677.9亿元。同时，实现净利润同比增长35%至70.5亿元，归母净利润同比增长41%至人民币59.1亿元，增速跑赢营收，增长质量凸显。

郭梓文主席在会上表示，董事会建议派发末期股息人民币66分，连同特别股息人民币11分，合共每股派息人民币77分，同比增长40%，保持稳定宽裕的派息政策。

期内，奥园的地产板块与非房板块均对营收有所贡献。其中，物业销售结转收入同比增长33.9%至644.2亿元，确认销售均价同比略增1.3%至9349元/平方米，40%结转收入来自经济活力较高的华南区域。

地产主业之外，奥园在非房地产业务的布局不仅持续赋能地产主业，也为集团实现可持续发展注入强劲的内驱动力。

2020年，奥园已成功打造奥园健康（3662.HK）、奥园美谷（000615.SZ）两家奥园系上市平台。

其中，奥园健康在管收费建筑面积同比增长174.2%至4140万平方米，商业运营在管总建筑面积增长4%至80.6万平方米，旗下大健康业务、数字化平台持续发展。

另一方面， 奥园美谷计划通过收购下游医美机构快速切入医美产业链，实现向医美产业链的快速转型，并通过多种形式深度绑定医美产业链核心资产，为医美产业链的深入布局积累核心资源。

为更好统筹地产板块与非房板块间的资源与发展，2021年奥园主动求变，大幅度调整组织架构，实现管理扁平化。

今年年初，奥园成立悦康控股全面统筹非房产业，赋能地产主业；其地产开发业务则统一至集团总部管理，实行直接强管控，有利于减少管理层级，发挥整体效能。据董事会测算，优化组织后，预计经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效。

未来，奥园计划将加快物业交付结转速度，预计至2023年物业结转收入年复合增长率达到25%或以上。同时，集团计划逐步增加投资性物业及其他资产业态等，持续提高多元化收入，预计至2023年多元化收入年复合增长率达到约50%。

债务结构优化 2022年前“三道红线”达标

优化债务结构，提升财务健康度是奥园高质量发展时期的重要目标。期内，奥园贯彻审慎的资金管理，以较低的融资成本拓宽融资渠道，成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债，创境内外发行成本新低，并获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。

截至2020年底，中国奥园授信额度总额约人民币2550亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元；总现金约人民币700亿元，现金短债比1.3倍，足够覆盖短期借贷。期末已售未结销售额约1960亿元。

2021年3月份，中国奥园已经偿还及续期约人民币153亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务的压力，短期债务占比下降到40%以下。

未来，奥园将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，预计在未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产的目的。同时，奥园计划在投资性物业方面，包括写字楼、商业等业态落成新物业提高多元化的收入，提供长期稳定的现金流。

中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌表示，预计在2021-2023年，集团每年债务有息比例下降不低于5%，未来每年净资产复合增长率达到15%，有信心在2022年之前实现三道红线全达标。

土储结构优化 城市更新提速

报告期内，中国奥园持续丰富土地储备，土储结构不断优化。

2020年，奥园新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约人民币2426亿元。以货值计，集团通过收并购方式占57%，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%，保持多元化购地渠道。新增项目的城市能级进一步上升，其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。

基于长期以来积累的优势，中国奥园城市更新业务拓展迅猛，截至2020年底，拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币6730亿元，其中大湾区可售资源约人民币6552亿元，占比97%。计入城市更新项目后的总货值约人民币12938亿元，其中一二线城市占比增至82%，土储结构不断优化，为中国奥园未来规模与利润持续增长提供源源不断的动力。

2020年，中国奥园城市更新开始进入加速转化和收获期，为集团贡献丰厚土储价值。年内，转化10个城市更新项目，其中8个转入土地储备，提供可售资源约382亿元。未来三年，奥园城市更新业务可转化货值约1600亿元，预计平均毛利率约35%-40%，净利润率约10%-20%。 

截至2020年底，奥园拥有约370个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5,718万平方米（权益比71%），总货值约人民币6208亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币12938亿元，足够未来四至五年的发展需要。

中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁指出，奥园坚持“一业为主，纵向发展”，提前布局了很多国家鼓励，又有市场潜力的产业。在实施城市更新“三旧”改造过程中，奥园旗下拥有科技、健康、文旅、医美、跨境电商、教育等成熟产业，对于推动地方整体发展乡村振兴等方面，集团具有很大的产业优势。

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