借力远洋资本，红星地产步入下一程

　　卖身之说可以休矣！

　　作 者丨王 寒

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　　图片：网络、图虫创意

　　政策变天加速了各界与房企的联合，优势互补是弯道超车的关键。

　　3月28日，红星美凯龙(601828,股吧)控股集团有限公司（下称“红星控股”）旗下红星地产宣布与远洋资本签署战略合作协议，并转让18%股权。

　　消息一经披露，立刻引起业界猜测。有业内人士认为，这次合作是“三道红线”严控房企借贷融资等政策出台之后，负债高企、陷入经营困境的红星地产的权宜之计。

　　但事实真是如此吗？

　　自2009年成立以来，红星地产逐渐在全国开发并运营了72个商业地产和住宅项目，总建筑面积达2646万平方米，土储规模达1800万平方米。

　　在红星控股各业务板块对集团的贡献中，红星地产连年攀升，一度超越被外界认为是核心业务的家居建材。

　　但与此同时，其项目布局较为分散带来的运营难度大、区域深耕效应弱等问题逐渐显露，红星地产也越来越受累于资产之“重”，而高杠杆融资带来的巨额利息费用，也是一项沉重负担。

　　在此情况下，红星地产于2019年提出要去杠杆，要“轻资产、重运营”。

　　一方面，其大力缩短了项目建设周期，加速去化。截至2020年9月底，红星地产已完工项目总可售面积为364.62万平方米，已签约销售面积337.86万平方米，平均去化率达到92.66%。

　　另一方面，放缓拿地节奏，从过去的全面撒网到如今抓大放小，实行重点城市战略，极大地降低了拿地成本，提升了运营效率。

　　开源节流、多效并举，红星地产盈利模式实现了显而易见的高质量提升，财务运转良好。而地产和其他业务的降本提效，也为红星控股提供了充裕的现金流，让其财务表现更加稳健。

　　良好的基本面使资本市场对公司资质更加认可。今年3月，红星控股成功发行规模为30亿元的公司债券，获机构AAA评级。

　　因此，在战略合作协议签署之前，红星地产已经革除旧弊。而这次合作，是两家公司基于中国地产行业未来发展趋势的审慎决策，“卖身”之说可以休矣！

　　红星地产与远洋资本在优势上具有高度的互补性、协同性。

　　作为国内一流的综合性地产开发商，红星地产依托精细化管理和多产品线的策略，积累起雄厚的实力。

　　在住宅条线，红星地产打造出美学大宅“天铂”、品质住宅”天悦“、文旅开发系列”源著“等产品。其中，“天铂”凭借前沿设计理念、高规格品质等脱颖而出，相继亮相苏州、金华、太原、昆明等37座城市，平均销售额突破10亿元。

　　在商业地产条线，红星控股旗下爱琴海购物公园更是聚焦文化、生态、情感的知名品牌，为向消费者提供更丰富优质的消费体验，聚集了3000多家品牌资源，目前已进入上海、北京、成都、重庆等100余个城市。

　　优秀的产品和运营能力，让红星地产手握多个明星IP，在行业中崭露头角。2020年，其位列中国房地产百强企业第36位及房地产百强企业运营效率TOP10，并连续8年荣获“中国商业地产百强企业”第2名。

　　但与此同时，商业地产本身资金投入大、回款周期长，这一先天特征决定了红星地产无法将成熟的运作模式快速复制。而政策收紧之后，更是无法通过自身的融资举动实现赶超。

　　这一形势下，远洋资本的融资能力刚好可以补足红星地产的短板。

　　据了解，单是2020年，远洋资本就成功发行了高级无抵押境外公募美元债券、创新创业公司债券、全国首单IDC新型基础设施ABS等产品，深受投资人追捧。

　　另外，远洋资本还是国内最懂商业地产的另类资产管理机构。在上海大宁商业广场项目中，其用三年就实现了高达30%的内部收益率。2020年5月，还以近20亿元从光大资本手中收购了上海漕河泾的越虹广场，继续利用优势对商业地产赋能。

　　因此，这次合作将充分释放双方优势，发挥巨大的协同效应。有内部人士表示：“红星地产可以借力远洋，沿用原有IP继续发展壮大；而远洋也可以与其在业务上形成互补，帮助红星提升运营能力和规模效应，进而释放回报潜能。”

　　2020年，“三道红线”一经发布，地产行业为之震荡。

　　2021年，限制银行放贷的“两条红线”和限制政府批地的“两集中”相继出炉，进一步锁死资金和土地的供给。

　　对此，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，新政的目的，主要是想稳住开发商的杠杆、控制开发商的负债总额增速，从而稳定房价和整个房地产市场。

　　而融创中国董事会主席孙宏斌更是在业绩会上称：“没有足够规模的房企，‘鲤鱼跃龙门’已经基本不可能，排名前十的房企基本固化。”

　　行业规模将向头部集中，几乎已成共识。

　　但其中却也不乏异见。广州房地产专家邓浩志就表示，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%，这相当于锁定了房企的增速。

　　诚然，在过去十年间，多家头部房企凭借高杠杆、高周转迅速实现全国范围的规模扩张，销售额的复合年增速接近100%，奠定了今天的江湖地位，但在如今的政策环境下，这种戏码将不再上演。

　　头部企业激进的策略得到遏制，对于其他地产商而言，未尝不是机会。而弯道超车的关键就在于，寻找合适的伙伴，通过优势互补释放协同效应。

　　在这个意义上，红星地产与远洋资本的牵手，就是一次新形势下的强强联合，既能够化解政策天花板，又能够提升资产质量、带动企业扩张节奏，两者构建的良性循环，还将辐射母公司其他业务，实现三赢甚至多赢。

　　为此，双方人士均表示，这次合作只是开端，后续双方的战略合作会加深，团队也会实现融合。

　　未来，房地产行业谁主沉浮还是未知数，但可以预见的是，在“房住不炒”的主基调下，随着房企投身高质量增长的程度加深，其与各界的资源共享、优势互补、互利共赢将成为行业运作的新常态。

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