九龙仓置业预计上半年业绩转亏，机构纷纷下调目标价

  自2017年底从九龙仓集团分拆上市，以及逐步缩减内地房地产开发业务后，九龙仓置业就在不断加大力度发展其主营的商场、写字楼、酒店等业务。

  不过，令人遗憾的是，自去年开始，素有香港“包租公”之称的九龙仓置业日子过的并不如意。

  近日，九龙仓置业发布盈利预减公告称，根据董事会初步估计，2020年上半年可能出现亏损，与此相比，2019年同期则实现股东应占集团盈利69.89亿港元。

  事实上，2019年全年，九龙仓置业的业绩同样不尽人意，其归母净利润同比骤下近八成。

  “短期”似乎“不短”

  2019年，香港经济经历首次滑铁卢，贸易、旅游、零售、消费均无幸免，“包租公”九龙仓置业自然也无法例外。

  年报数据显示，九龙仓置业2019年全年收入及基础盈利微跌3%，全年收入为160.43亿港元，归母净利润从2018年的180.27亿港元大幅下降至39.28亿港元，同比跌幅达78%。

  对此，九龙仓置业表示，去年自年中开始，营商环境不明朗，访港旅客人数及本地消费皆大跌，导致商场收入及营业盈利下跌。租户销售额在过去数年表现出色，惟去年缺乏动力，全年销售额亦告下跌。

  《国际金融报》记者查阅年报获悉，九龙仓置业的各项业务中，酒店盈利下跌最为明显。

  公告显示，集团旗下三间位于广东道的酒店——马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店均因访港人数自年中开始大跌而大受影响。最终导致，公司酒店业务全年收入下跌17%至15.07亿港元，营业利润大幅下跌76%至0.61亿港元。

  此外，投资物业公允价值的大幅亏损也是造成九龙仓置业2019年业绩大幅下滑的重要因素。公告显示，受市场疲弱影响，由独立估值师对投资物业进行的价值重估产生了57.88亿港元的亏损，而2018年这一数值为收益80.65亿港元。

  九龙仓置业彼时指出，2019年集团全年收入及基础盈利微跌3%，实全仰赖上半年的良好盈利业绩及销售表现。写字楼租金录得单位数字增幅可稍微减轻商场租金下跌的影响，但商场租金占总租金比重逾60%。

  “短期可怜，中期可能，长期可爱。”在3月5日召开的全年业绩发布会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海这样总结企业目前在香港的营商现状。

  不过，令人担忧的是，这个“短期可怜”，如今看来似乎并不短。

  九龙仓置业的经营困境似乎并未因为2020年的到来而有所改善。恰恰相反，受新冠肺炎疫情的影响，其2020年上半年预计亏损。九龙仓置业表示，这主要因为极端市况不利于本集团的投资物业和酒店，并可能导致集团的投资物业和酒店录得未变现重估亏损。

  机构维持“减持”评级

  而就在九龙仓置业发布业绩转亏预警之后，国际评级机构大摩与美银证券纷纷发布报告表示“并不意外”。

  大摩表示，由于公司在2019年下半年已出现物业重估亏损76亿元，同期净亏损31亿元，所以对于其上半年出现重估亏损并不感到意外。该行估计，九龙仓置业在今年12月底投资物业约2600亿元，只要估值下降1.5%便会导致半年度呈现亏损。因此预计，公司今年上半年基础净盈利将同比跌26%至38亿元。预计公司短期估值仍会受压，维持对其“减持”评级及目标价36港元。

  同时，大摩指出，九龙仓置业在8月20日公布中期业绩，于现时还早便发出盈警，或令市场感到忧虑，该行关注公司或受公共卫生事件影响下面临空置率上升、租金重整令租值有下行的风险。

  而事实上，早在3月份九龙仓置业发布业绩以来，包括小摩、瑞银、高盛、里昂等多家评级机构均已下调其目标价，评级也多维持在“减持”与“中性”之间。

  例如里昂在报告中称，考虑到潜在的盈利下跌，以及派息比率不变，其资产价值(例如估值重估损失及股息)的风险不断增加，该行维持其“沽售”投资评级，目标价由原来的34.2港元下调至33.9港元。里昂预期零售租金将会进一步下跌，未来数年公司的盈利将面临压力，而管理层仍坚持着派息比率65%的政策，因此股息明显仍存在下行空间。由于借贷成本高，其将九龙仓置业2020至2021年的盈利预测下调0.8%至0.9%。

  不过，美银证券认为，新冠疫情在香港似有受控的情况，香港零售气氛开始改善，预计未来社交距离限制潜在有望放松，估计零售收租板块可望受惠，再加上估值已处低位，虽然距全面复苏的道路仍然漫长。因此，其重申对九龙仓置业“中性”投资评级及目标价34港元，相信市场已反映公司会录得投资性物业重估亏损。

  而从长远来看，对于香港未来的营商环境，吴天海认为是“可爱”的。他认为，香港依然是一个有能力吸引全球各地消费者的地方，未来香港的游客会复苏，虽然反弹速度无法预计，但相信反弹后可以回到以前的水平，甚至更高，九龙仓有实力熬过难关。

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