车建新的房地产生意:已布局12年,用卖场做拿地“敲门砖”

红星美凯龙旗下地产公司“卖身”传闻落地。与传言的200亿元价码相比，敲开商人车建新商业帝国的大门门槛更低些，仅需要10亿元。3月29日，远洋集团（03377.HK）旗下资产管理平台远洋资本发文称，战略入股重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”），以10.3亿元的代价获取后者18%的股权。红星企发是车建新和妹妹车建芳控制的红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星美凯龙控股”）的主营业务的重要部分，主要负责商业地产、住宅项目的开发及商业管理业务。

外界所熟知的，管理家居建材商场相关业务的美凯龙（601828.SH），是红星美凯龙控股另一个具体经营业务的子公司，该业务还同步在香港上市，为红星美凯龙（01528.HK）。

“自己人”管控的平台不参与合作

远洋资本称，双方将对红星企发及其下属的红星地产板块展开战略合作。红星企发旗下的另一房地产开发平台红星置业不在此次合作的范围。红星地产成立于2009年，主要业务涵盖“地产+商业管理+资产管理”，主要由职业经理人团队打理。2020年红星地产的销售额超660亿元。截至2020年底，红星地产在全国57座城市布局约120个项目。商场爱琴海业态覆盖购物中心、影城、精品百货等，商业项目管理面积超过1900万平方米，在营商业面积400多万平方米。红星置业是“自己人”管理。

红星置业成立于2014年，董事长为徐国峰，其为车建芳的配偶，即车建新的妹夫。2019年红星置业实现销售额120亿元，最新的目标为至2023年实现500亿元销售规模。对于此次合作，远洋资本如此定义自己的战略投资者角色，“依靠自身的丰富管理运营经验，助力红星地产发挥品牌优势，加速盘活存量资产，提升资产运营水平及自身融资能力”。具体的业务条线，红星地产和红星置业的业务有重叠，均以“双Mall”拓展模式作为自身的业务导向，业态上，住宅、商业均有涉及。所谓“双Mall”，即红星美凯龙家具卖场和爱琴海商场。

红星美凯龙所持九成股权被质押

一家销售额超660亿元、资产过2500亿元、所有者权益超150亿元的商业、住宅开发公司18%的股权价值仅10亿元。天眼查数据显示，此次交易前红星美凯龙持有公司68.29%的股权，远洋资本以10.3亿元的代价获得红星企发18%的股份，以次推算，后者的估值为57.22亿元。此番交易之后，车氏兄妹对红星企发的持股降至50.29%，刚刚过半。天眼查数据显示，国投泰康信托持有红星企发23.47%的股份，其余股份持有人为车建新商业帝国的高管们。截至2020年12月29日，红星美凯龙控股持有的60.52%红星企发的股份处于质押状态，接近其持股比例的九成。换言之，车建新需要先行拿钱解除质押，方能与远洋资本交易。相对于估值，红星企发的业绩要亮眼许多。2020年，公司销售额逾660亿元；截至2020年9月末，红星企发通过独资、合作模式在全国开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2645.57万平方米。

截至2020年9月末，红星企发总资产为1042.52亿元，总负债883.76亿元，所有者权益158.76亿元；期内，实现营业收入71.98亿元，净利润8.73亿元；红星企发货币资金、存货分别为76.90亿元、642.31亿元。另一组数据显示，红星企发拥有的投资性房地产约61.12亿元。按照红星企发的业务范畴，公司主动拥有的投资性房地产为商场爱琴海。这也是最近几年房企正在努力的方向，旭辉控股、新城控股、中骏集团、宝龙集团、海伦堡地产等均在加大持有型商业物业的投资。

以新城控股为例，该公司拥有的100座商场租金已经超56亿元。抛开红星地产和红星置业合作项目中的非并表部分，截至2020年9月底，红星企发负责的商业地产、住宅业务销售收入为63.98亿元，占红星美凯龙控股总收入的35.90%；实现毛利18.26亿元，占公司总毛利率的20.48%，毛利率约为20.48%。

更早之前的2017年、2018年和2019年，红星企发商业地产住宅销售收入分别为74.79亿元、82.53亿元、126.68亿元，占营业收入的比例分别为37.31%、33.26%、38.13%； 2017-2019年度和2020年1-9月商业地产、住宅开发业务及商业管理业务总收入分别为81.29亿元、93.55亿元、142.72亿元和70.75亿元。以此类推，2017年、2018年、2019年和2020年前9月红星企发的商业管理业务收入分别为6.50亿元、11.02亿元、16.04亿元及6.77亿元。

截至2020年9月底红星美凯龙的部分数据

商业地产住宅销售业务盈利水平拉低了红星美凯龙控股的整体利润。2017-2019年度和2020年1-9月，红星美凯龙控股综合毛利率分别为48.87%、50.02%、48.75%和50.04%；商业地产住宅销售业务毛利率分别为13.57%、18.75%、28.17%和28.54%；红星美凯龙控股自营家居商场业务毛利率分别为77.16%、77.58%、78.78%和75.55%。

车建新的房地产生意：依靠家具卖场，再造一个零售商场王国

房地产是车建新商业模式的重要一环。上市公司美凯龙在负责家居商场持有、运营等业务拓展的同时，红星企发则利用前者的影响力，在其周边获取商业住宅项目，并负责商业地产住宅业务的开发、运作和销售。红星系的主营业务均围绕红星美凯龙家居卖场开展，这是红星系业务拓展的敲门砖。红星美凯龙控股在其债权发行文件写到，美凯龙股份经营家居门店和自建家居建材商场的同时，依靠自身市场优势在家居建材商场附近一并获得部分其他的商住用地。

这些商住地将会建成以百货商场为主的城市综合体、商业业态为依托的住宅项目，红星企发则承担对该类项目及其周边区域项目进行整体规划、建设和运营。住宅是车建新扩张、持有商场的现金流“子弹”。自2010年，红星企发进行商业地产及住宅项目开发以来，其大部分商业地产、配套商铺和周边住宅在达到预售状态后进行销售，回笼资金用于项目滚动开发；商场部分则由发行人持有，进行招商引资和运营管理。

这样的模式并不新鲜，前有万达集团，后有新城控股，不同的是后起之秀新城控股的百座商场租金收入已经超56亿元。红星企发综合体项目主要通过招拍挂、合作方合作等方式拿地，定位于“体验式商业服务”；并有一个相对闭环的业务模式：商场带动区域人气，以提高周边用以出售的商业地产和住宅地产价格，周边配套住宅住户为商场积累消费人群，为商场贡献客流量。红星企发对其开发项目采取租售结合的模式运营，其中，百货商场为自持租赁，商业地产和住宅主要对外出售，百货商场租赁收入计入商业管理板块，商业地产和住宅销售收入计入商业地产及住宅板块。

商业管理方面，自持商场爱琴海为城市综合体的百货商场。截至2020年9月末，爱琴海已开业22家爱琴海商场，另有80家商场计划开业。爱琴海商场主要为自营（包括自有、租赁、合作）和外委，其中外委为合作方委托发行人进行运营管理，合作为红星企发持股但不并表且由发行人实际运营。

红星企发的母公司过半资产为非流动资产

红星美凯龙控股债券发行说明对该公司主要风险之一的描述为：部分商业地产项目存在一定去化压力，在建及拟建项目尚需投资额规模较大。公司商业地产在建项目规模较大，部分位于三四线城市项目存在一定的去化压力；公司家居商场与地产开发业务在建、拟建项目尚需投资规模较大。

说明书显示：公司其他应收款和受限资产规模大，现金短期债务比需要进一步优化。其他应收款规模较大，对资金形成一定占用；公司资产受限比例较高；公司现金短期债务比需要得到进一步优化。数据显示，从资产结构来看，红星美凯龙控股资产以非流动资产为主。2017-2019年末和2020 年9月末，非流动资产占比分别为56.93%、54.47%、55.98%和53.47%，非流动资产占比较高的原因是发行人所持物业以公允价值模式计量，公允价值较高，导致发行人非流动资产中投资性房地产规模较大。非流动资产占比过大拖累了公司周转率。

截至2020年9月底，红星美凯龙控股的流动比率、净资产收益率、总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率均出现不同程度的下降。

截至2020年9月底红星美凯龙的部分数据

观全貌，车建新的商业帝国规模庞大、业务繁杂。截至2020年底，红星美凯龙控股的资产超2500亿元，拥有两家上市公司，A股公司美凯龙和港股公司红星美凯龙股份，业务涵盖房地产开发、家居、物流、建筑装饰、物业管理、商业管理、计算机网络、餐饮服务、健身美容、电影放映等。

房地产开发运营及家居商场的开发运营仍是其最主要的业务。澎湃新闻获悉，转让股权之外，车建新正在筹划旗下商业管理公司上海爱琴海商业集团股份有限公司正在筹划上市，不出意外这将会是车建新控制的第三个上市公司。

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