年报观察|佳兆业：“旧改王”亮了亮“钱包”

??作者：丁爽

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3月25日，佳兆业集团发布了2020年业绩报告。2020年，佳兆业营收、利润均保持大幅增长。多年深耕湾区旧改，佳兆业已经迎来收获期。

透过2020年业绩报告，与其说佳兆业展现了其过去一年来的成绩，不如说“旧改王”对外亮了亮“钱包”，秀出了精益化管理加成的实力与深耕城市更新带来的发展潜力。

精益管理助力业绩增长

精益化管理，帮助佳兆业保证了业绩增长源头。

2020年佳兆业销售、营收等多业绩指标均保持大幅上涨。其中，报告期内，集团权益销售额约为1068.96亿元，同比增长21.3%；营收约为557.7亿元，同比增加16.1%。

保持销售、营收增长的同时，佳兆业主动以利润为导向，全面实施PMO精细化运营管理策略,从“投、融、产、供、销、存、回、结”等八方面全方位进行管控。

从其成本管控结果来看，报告期内，其营销费用约为20.17亿元，同比仅增加1.1%；其管理费用约为37.3亿元，同比增长11.3%，该项增长主要由于佳兆业员工成本、法律及专业费用及捐款增加所致，增幅可控。年内，其营销费率、管理费率，共计下降约1个百分点。

其人工成本也处于合理的涨幅之中。业绩公告显示，截至2020年末，佳兆业集团聘用约17100名雇员，同比上升11.76%；相关雇员成本（包括董事薪酬）约为23.16亿元，同比增长约22.64%。

强控成本帮助佳兆业保持较高的利润水平。报告期内，集团毛利达约159.08亿元，同比增加15%；净利润达52.78亿元，同比增加26.8%；归母净利润达54.47亿元，同比增加18.6%。业绩公告显示，年内佳兆业毛利率为28.5%，基本与上年持平。在行业毛利率普遍走低的大背景下，显得尤为难能可贵。

财务管控铸就优秀基本盘

精细化管理转型之下，企业运营效率有所提升，2020年佳兆业由拿地到开盘时间同比减少45天。

得益于产品组合及推盘节奏的灵活调整，报告期内，佳兆业产品去化率提升至65%。企业回款率也有所提升。集团全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

与此同时，佳兆业主动优化债务结构，控制负债增长。截至2020年末，其总有息负债约为1215亿元，同比仅增长约3.67%。

其中，以年期划分，其一年内到期的债务占比由2019年的27%降至19%；1-2年到期的债务占比为32%，2-5年到期的债务占比为45%，5年以上到期的债务占比为4%。当前，佳兆业维持着较为合理的债务结构。

佳兆业杠杆率也有所下降。“三道红线”资管政策规定下，佳兆业已转入黄档。截至2020年末，佳兆业净负债率为97.9%，现金短债比为1.56倍，均达到要求，目前佳兆业剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%，虽尚未达到监管政策中“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”的要求，但已距离不远。

截至报告期末，佳兆业现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）达471亿元，集团流动性较为充裕。

城市更新丰富企业“粮仓”

当前，佳兆业积累了丰厚的土储。

截至2020年末，集团总土地储备约为2875万平方米，其中约55%的土地储备位于粤港澳大湾区内。佳兆业在业绩公告中表示，现有土地储备足够集团未来五年的发展所需。

其中，2020年，佳兆业通过合作开发、收并购及招拍挂及城市更新等方式，共购入47幅土地或相关权益。土地收购的总权益代价约为471.14亿元，集团应占每单位最高获允许容积率的总建筑面积上限约为565万平方米。

佳兆业新增项目构成分析

（图片来源：佳兆业集团）

佳兆业依靠旧改起家，多年发展奠定了其大湾区旧改龙头的地位。深耕城市更新，也帮助佳兆业丰富了“粮仓”。这有效减弱了招拍挂土地成本高企及政策管控为企业带来的风险。

以深圳为例，期内佳兆业通过城市更新于深圳新增项目建筑面积76万平方米，可售货值330亿元。深圳新增项目平均权益土地成本13940元/平方米，远低于同地区招拍挂获取土地的成本。

2020年，佳兆业成功转化位于香港、深圳、广州、惠州等城市在内的9个城市更新项目，转化建筑面积约180万平方米，转化货值人民币640亿元。以新增土地的权益代价计，其年内通过城市更新供应的土地约占集团整体的土地供应的29%。

截至报告期末，佳兆业仍有逾200个城市更新项目尚未纳入集团的土地储备，主要分布在深圳、广州、东莞、中山等大湾区城市。集中供地政策出台的大背景下，深耕城市更新为佳兆业带来了更高的业绩增长预期。

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