2020年房企年报关键词：“三条红线”、集中供地、毛利率下滑、销售增速

随着2020年年报密集披露，房企也亮出了过去一年的成绩单。今年的年报季与往年相比，企业降负债、降杠杆效果成为当下关注焦点，房地产企业更加重视财务安全。根据标杆房企业绩发布会现场内容来看，“三条红线”、集中供地、毛利率下滑以及市场增速成为企业和投资者共同聚焦的关键词。

“三条红线”——降档

去年8月，“三条红线”融资监管政策横空出世，根据房地产企业资产负债率（剔除预收款后）、净负债率以及现金短债比三项指标将企业依次分为“红、橙、黄、绿”四档，并根据不同档位严格限制房企有息负债增长规模。

在此要求下，从去年9月开始，踩线的房企通过多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等方式实现降档。尤其是“红档”或“橙档”的房企三四季度投资力度显着下降，多家房企掀起境外债回购潮，例如华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显着升温。

在降杠杆、调结构等操作下，从目前已经召开的业绩发布会情况来看，多家房企降档效果显着，例如融创中国、大唐地产、中梁控股等已降至“黄档”，越秀地产、金辉控股、宝龙地产等企业已实现“零踩线”。

从指标改善的难易程度看，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在“三条红线”中相对较低。目前处于“黄档”的企业，如融创中国、旭辉控股、中梁控股等基本都是踩中剔除预收款后资产负债率这一指标。即使如此，几乎所有房企都表达出了未来一直两年内“三条红线”降至“绿档”的决心。

土地两集中——有利

除了“三条红线”引发极大关注，土地两集中的政策影响也是业绩发布会上的重点。对于今年3月出台的22城土地集中供应的政策，房企管理层均认为其有利于推动整个行业更加稳健发展。

旭辉控股执行总裁陈东彪认为，三次供地一定会带来变化，对那些资金良好的全国性布局企业以及卓越运营、精细管理的企业会是利好。

对绿城中国、中梁控股、越秀地产等土地布局覆盖了政策中22城的企业而言，虽有影响，但整体影响可控。在影响之外，不少房企还提到，未来会继续关注22城之外的城市布局机会。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军在业绩发布会上提到，目前绿地香港的布局中与调控相关的城市约10个，但政策影响相对有限，公司也在积极探索22城之外的潜力城市，其认为，这些城市虽然没有受到中央指导，但仍然有很好的窗口空间。

毛利率下滑——利润空间压缩

毛利率是房地产行业老生常谈的问题。在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，毛利率下滑现象在2020年也表现的更加明显。

中梁控股2020年毛利率从2019年的23.2%下降至21%。中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示：“2020年的利润反映的是2017年至2019年拿地的项目，而这几年刚好土地市场热度高，同时，2018年以后国家开始出现限价，双重挤压下，公司毛利率有所下降。”这几乎是此次业绩会上房企毛利率下降的普遍原因。

销售增速——10%-20%

作为头部房企，融创中国董事会主席孙宏斌判断，新房销售市场将达到20万亿元，城市化率还有20个点的增长空间。根据年报数据显示，融创2021年销售目标为6400亿元，相比2020年销售额保持了11.25%的目标增速，对此，孙宏斌认为完成目标“没有挑战”。

旭辉控股董事长林中也在业绩发布会上表达了对未来市场的9个展望，其中，排在首位的就是坚定的看多中国，看多房地产行业。林中相信未来十年行业平均每年销售额应该会超过17万亿元。基于此，旭辉2021年制定了整体2650亿元的销售目标，相比2020年依然保持了15%的增长。

相比上述两家，越秀地产和佳兆业集团制定的目标增速均超过15%。其中，越秀地产2021年合同销售目标是1122亿元，较2020年完成的958亿元同比上升了17.1%；而佳兆业集团董事局主席郭英成在谈及未来发展规划时亦指出，公司2021年销售目标为1300亿元，未来会继续坚持有质量的增长，每年增长不低于20%。

相关知识

2020年房企年报关键词：“三条红线”、集中供地、毛利率下滑、销售增速
“集中供地”促房企降档，“三条红线”现金短债比改善最易
“集中供地”促房企降档,“三条红线”现金短债比改善最易
年报点评8丨金辉控股：净利同比增长42%，三条红线转绿
房企年报季|“黑马”降速求稳 中梁控股2021新年度目标：降负债、增毛利率
“三条红线”下加速资金回笼 房企前11月销售整体优于预期
“三条红线”冲击波：房企融资继续井喷 投资规模骤降
央行称房企融资“三条红线”扩大范围：地产股大跌，银行如何应对？
“三条红线”悬顶，三季度房企投资金额下滑26%
“三条红线”下，多家房企降档