“三条红线”冲击波：房企融资继续井喷 投资规模骤降

　　预计未来一到两年，“降档”将是房企的业务重心之一。

　　以“三条红线”为代表的融资监管政策，正在潜移默化地影响企业决策。

　　中原地产发布的数据显示，今年9月以来，房企境内债券发行超过1000亿元人民币，比2019年同期的673亿上涨了48.6%，延续了7月来的融资井喷现象。

　　这其中，既有当前融资成本偏低的影响，又与融资政策收紧的大环境密不可分。

　　以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策，于今年8月正式提出。按照监管层的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

　　由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施，这就给房企留下了调整的“窗口期”。除了融资继续井喷外，房企的拿地和投资等策略也在发生调整。

　　最后的“窗口”

　　受流动性宽松、融资成本下降的影响，今年二季度以来，房地产融资规模维持在高水平。进入下半年，作为主要手段的境内债券融资规模明显提升。

　　与过去两年相比，今年房企融资的成本总体偏低，大多房企的成本主维持在个位数水平。10月23日，厦门象屿(600057,股吧)发行一笔9亿元的短融债券，利率低至2.7%。10月26日，绿城发行9.5亿公司债券，其中，品种一5年期的票面利率仅为3.82%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，近期房企融资的平均票面利率集中在4%-5%左右，明显低于去年同期6%-8%的水平。

　　北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，融资井喷的原因，除了低资金成本的大环境外，还因房企在追赶“三条红线”全面实施前的时间窗口期。

　　按照新规，如果三项指标均超出阈值为“红色档”，房企的有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；两项指标超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

　　另据了解，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模，并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

　　广发证券(000776,股吧)认为，这一调整意味着，对房企金融资源的分配规则，由过去的“市场化分配”调整为“政策约束分配”。

　　该机构对434家房企（含非上市房企）的财务报表数据进行整理发现，红橙黄绿四档企业占比分别为 28%、18%、33%、21%。该机构指出，综合过去两年房地产业的新增融资规模来看，新政不会对行业的稳定带来较大冲击，但对于一些试图借助高负债实现高增长的房企来说，新政无疑会带来约束。

　　前述房企人士指出，“三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结，在政策全面实施之前，房企正面临最后的“窗口期”。未来一段时间，通过补充流动性进行“降档”，仍将是各家房企的主要动作。

　　“降档”之路

　　实际上，在房企的“降档”之路中，除增加融资外，强化销售、紧缩投资也成为重要动作。

　　在销售方面，部分房企实施“以价换量”的策略，并取得明显效果。国家统计局的数据显示，今年9月单月，全国商品房销售面积为1.86亿平方米，同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元，同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。

　　投资方面，企业的动作明显放缓。易居克而瑞的统计指出，在疫情影响过后，房企在今年第二季度迎来补货高峰。但到第三季度，随着金融监管力度的持续收紧，房企投资金额显著下滑。

　　数据显示，三季度TOP50房企投资金额较二季度下滑26%。其中，在“三条红线”监管政策出台后，9月单月投资金额出现断崖式下跌，较二季度的月度均值下降42%，仅高于今年1、2、3月。

　　该机构指出，“一方面是二季度补货之后，企业重点仍在‘促销售、抓回款、稳现金’上；另一方面，随着‘三条红线’监管政策的出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑。”

　　这种心态直接影响了土地市场。前述机构统计显示，9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%企业未参加重点地块的出让，另有32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%。与此前积极参拍相比，三季度末房企谨慎投资态度可见一斑。

　　多数机构认为，虽然四季度是拿地高峰期，但房企的投资态度仍将延续谨慎态势。

　　前述房企人士还指出，在“降档”之路上，除了上述短期行为之外，很多房企已经启动了长效措施。比如，优化管理架构，提高周转效率，缩减运营成本，等等。其中不乏对员工实施薪酬调整，甚至裁员。

　　另外，一些房企已经着手调整旗下项目的并表口径，从而降低表内负债规模。

　　“‘三条红线’中，现金短债比最容易调节，通过债务置换、加大销售就容易实现。净负债率和资产负债率(扣除预收账款口径)涉及经营层面，调整的难度较大。”该人士表示，预计未来一到两年，这都是房企的业务重心之一。

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