SOHO中国旗下物业空置率创新高,租金也明显下滑

来源：界面新闻字体：宋

图片来源：SOHO中国官微

疫情带来的不确定性令北京及上海办公楼租赁市场承压。但随着疫情有效防控，京沪办公楼租赁市场又呈现逐步复苏的态势。

以运营京沪核心位置办公楼为主业的SOHO中国，在过去一年遭受了严峻考验，投资物业平均出租率达到历史新低，最终又在经济提振带动下得到一定恢复。

3月25日，SOHO中国（00410.HK）发布的2020年财报显示，截至2020年12月31日，公司成熟投资物业平均出租率恢复至约82%。

据戴德梁行数据显示，2020年上半年北京甲级写字楼净吸纳量为负，空置率创2011年以来新高。SOHO中国与许多公司一样，办公楼出租业务受到影响，去年4月底，出租率下滑至低位。随后，SOHO中国推行降租、免租、延长缴租期限、高佣金制等租赁策略，去年5月开始反弹，其成熟项目出租率在年末实现了提升。

在补贴方面，SOHO中国董事长潘石屹透露，仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。在新纳租户方面，引入华为、阿里巴 巴、猿辅导、泰康人寿、浦发银行上海实业、凤凰卫视等。其中，华为租下2020年初新入市的丽泽SOHO部分物业，作为中国区总部，签约面积达5.9万平米，这也是2020年北京办公楼租赁市场的最大单笔交易。

但去年82%的出租率还是明显低于之前两年。根据往年财报,，2019年，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率为90%，2018年为96%。

出租率降低后，租金收入明显下滑。期内，SOHO中国租金收入15.37亿元。而2019年全年，这一数字为18.33亿元。

由租金收入和物业出售两部分构成的营收表现不错，同比增长约19%，达到约21.92亿元。去年，SOHO中国完成车位销售交易，收入6.54亿元。但增收不增利，其税前利润同比下降17%，仅约16亿元。

2020年，监管部门继续贯彻落实“房住不炒”。为防范金融风险 和房地产泡沫，央行和住建部联合推出了“三道红线”政策。作为一家写字楼运营商，SOHO中国的各项指标均未突破红线。至期末，其总借贷共184.7亿元，其中于一年内到期借贷约101.2亿元，将于一年以上二年以内到期约16.6亿元，净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%。

最近两年，围绕SOHO中国展开的核心事件一直是资产出售。遗憾的是，疫情不仅对其租金收入造成一定影响，也在一定程度上导致其私有化动作充满变数，被动终止。去年8月13日，SOHO中国发布公告，公司与投资对象潜在交易进行的讨论已经终止。

投资物业平均出租率下降和投资回报率低，是潘石屹处置资产的动因之一，但这也是处置资产的不利因素之一。

尽管，SOHO中国的核心资产“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO，位于京沪两地核心位置，有较强抗风险能力，但受疫情冲击，京沪写字楼空置率也面临攀升处境。

根据2020年财报，从2019年底到2020年年底，除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO，其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至83%、光华路SOHO II出租率由87%降至68%、银河╱朝阳门SOHO出租率由94%降至62%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、SOHO天山广场出租率由97%降至83%。

后续，随着经济快速复苏，写字楼需求开始释放，SOHO中国出租率或许将在2021年有所提升。

以北京为例，其甲级写字楼在2021年迎来开门红。高力国际中国区董事长总经理邓懿君表示，一季度全市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度吸纳量新高。得益于强劲的需求反弹，空置率在有20万平方米新增供应量的情况下环比下降0.7个百分点至18.8%。在租金方面，市场平均租金依然处于下降通道，但降幅持续收窄，达到346.4元每月每平米，个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。

在北京子市场的表现方面，高力国际华北区研究部董事陆明表示，我们发现东部市场和新兴市场为此次需求复苏的主要区域。东部的CBD、燕莎和望京酒仙桥以及新兴的丽泽区域，在本季度均出现不同程度的快速去化。

从2018年二季度市场租金触及高点后,CBD，燕莎和望京酒仙桥的租金均出现不同程度的下调，累计降幅为12.3%、20%和10.3%。一方面，租金的回调进一步凸显出东部市场的性价比优势;另一方面，近年来东部市场中的优质新项目也为大面积租户提供了更多选择。

值得注意的是，望京-酒仙桥区域受益于互联网科技行业的持续快速扩张,整体市场空置率在本季度降至7.7%，并从租户市场转变为业主市场。同时,区域平均租金本季度逆势上涨3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场，进一步凸显了该区域的产业优势。

丽泽区域的快速去化一方面源于区域的高性价比，另一方面得益于华为的入驻，其引领和带动效应将在未来2-3个季度显现。

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