出租面积创历史新高，但SOHO中国私有化还是无望

在京沪写字楼空置率都创下十年新高的2020年，持有京沪8大写字楼资产的SOHO中国，却传来一个好消息。

上周五，SOHO中国举行2020年度租赁表彰大会。在会上，董事长潘石屹对外公布，过去一年，公司总出租面积达到24.5万平方米，是SOHO中国历史上出租面积最多的一年。

“潘石屹对外公布这一数字，意在向外释放两个积极信号：一，SOHO中国凭借资产本身的良好软硬件以及积极租赁策略，经受住疫情大考。二，SOHO中国写字楼具备市场竞争力及盈利能力，是京沪优质的写字楼资产。”一位业内人士评价说：“但从另一层面解读，这也体现出SOHO中国当下的困境——空置率提升，资产价值下降。”

潘石屹将去年向好业绩归结为中国经济快速恢复、租户快速成长和SOHO中国员工的努力。但实际上，短时间内扭转颓势，最行之有效的还是SOHO中国的租赁策略。

一方面，过去一年，SOHO中国实行降租、免租、延长缴租期限等租赁策略。据潘石屹透露，仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。

去年，SOHO中国新签约了华为、中国广电、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、浦发银行(600000,股吧)、上海实业、凤凰卫视，北京融资担保公司等租户。其中，华为租赁丽泽SOHO6万多平方米办公面积，将其设为中国总部。

而未经SOHO中国官方证实的租金数据是，SOHO中国给华为的月租金水平低于120元平方米，这一价格远低于北京CBD写字楼租金水平，与北京北五环外产业园的写字楼租金基本相当。第一太平戴维斯数据显示，2020年四季度北京CBD甲级写字楼平均月租金为354.6元/平方米。

另一方面，高佣金制一直是SOHO中国特色的销售模式。曾经，潘石屹凭借这一创举，快速提升SOHO中国销售业绩。去年，SOHO中国再次凭借高佣金销售制度逆市提振业绩。

潘石屹说，去年SOHO中国发给仲量联行、戴德梁行、CBRE等中介公司佣金就达到5695万元。

总体来看，这一租赁策略压缩了租金利润，却为SOHO中国引入大量租户，降低空置率，取得了总出租面积24.5万方的成绩。这是在疫情大考年份值得肯定的表现。

但正如上述业内人士所言，创历史新高的总出租面积也揭露出SOHO中国当下困境——去年4月底，SOHO中国面临客户批量退租和拖欠巨额房租的糟糕时刻，业绩跌到历史最低谷，空置率一路走高。

SOHO中国的核心资产八大金刚分别是望京SOHO、光华路SOHO II、银河╱朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。这八大金刚总可租建筑面积为79.74万方。

“去年总出租面积占到总可租面积四分之一，从SOHO中国公布的数据来看，这四分之一并非指的是净吸纳出租面积。这说明SOHO中国确实面临大量客户终止租赁，腾退出大量可出租面积，空置率走高的情况。”上述业内人士分析表示。

根据2020年中报，从2019年12月31日到2020年6月30日，除了新开业的丽泽SOHO和古北SOHO，其余六大金刚出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至73%、光华路SOHO II出租率由87%降至77%、银河╱朝阳门SOHO出租率由94%降至76%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、外滩SOHO出租率由78%降至68%、SOHO天山广场出租率由97%降至88%。

“在中国一线城市，表现很好的写字楼出租率在95%以上，稍微差一点的腰部写字楼的出租率则在85%—93% 之间。 2019年年底新开业的丽泽SOHO的空置率目前大约在25%以下，还有一部分中小面积处于待租状态。但其它单个SOHO表现没有想象中那么好。比如优胜教育跑路，就腾退出光华路SOHO约7000平方米租赁面积。” 上述业内人士分析指出。

疫情导致空置率走高，影响了SOHO中国的资产价值，也令SOHO中国近两年的最大资产处置交易私有化落空。

去年初，消息称，因疫情影响，美国私募基金公司黑石集团不再与SOHO中国进行私有化交易。去年11月，网传接盘对象改为高瓴资本，拟以超过20亿美元对价对SOHO中国私有化。

今年1月7日，原黑石亚洲房地产常务董事、前SOHO中国总裁阎岩正式加入高瓴资本，任职于投后运营平台(新基建组)，驻北京办公室担任战略顾问一职。

不过，高瓴资本对外再次辟谣，阎岩的加入，与SOHO中国私有化这笔交易无关，高瓴参与SOHO中国私有化不属实。

对于私有化的进展，潘石屹在这次租赁表彰大会上，依然没有进行正面回应：“去年一年公司就忙着发公告辟谣了，半夜三更还发了好多次公告。作为一家上市公司还是看公告吧，这是最确切的消息。”

随着中国写字楼市场行情向下，SOHO中国整体私有化将变得更加艰难。一位知情业内人士称：“目前投资者需谨慎选择优质写字楼和购物中心，非常小心，最好不要买酒店资产。而非传统资产，比如数据中心，或者包含高标仓的物流资产，因为其投资回报率比较理想，较为吸引投资人的眼光。高瓴资本目前在市场上瞄准的也是这类新基建资产。”

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