上德中心：服装时尚入局商业地产，如何开启商办互动想象空间？

　　21世纪20年代，“变化”依然主宰着世界，我们说不清谁在寰宇中心，也无法预判下一颗星辰升起的方向。当商业地产这艘巨型航母，驶向未可知的海平面远方，一个群英闪耀、百舸争流的时代逐渐拉开序幕。

  纵览近年商业地产玩家画像，熟悉面孔之外，新晋选手中不乏住宅地产巨头、科技互联网企业、餐饮品牌、以及服装产业集团等。

  2020年10月18日，坐落于杭州的城市商业；艺术综合体——天目里迎来开业，茑屋书店中国首店随之在这里亮相，引发一阵热潮。然而，被很多人忽略的是，天目里并不是由传统地产商操盘，它的幕后投建者，是江南布衣集团和大象设计。

  自前卫的时尚基因、独特的审美理念，服饰设计公司的进驻无疑为商业增添了一抹新鲜亮色。而千里之外，北京南城脚下，一座由格雷时尚打造的商业综合体——上德中心也正破土而出。

  那么，格雷时尚将建构怎样一个商办互动的空间生态？半路出家，其对商业又有着怎样的理解与思考？大兴又将有哪些值得期许的品牌落户？日前，凤凰网奇点商业记者独家采访上德中心写字楼总经理宋伟、商业运营总经理申倩，以上谜底逐一揭晓。

  亮点缤纷:打造花园式商业综合体

  北京初春的早上，乍暖还寒。南五环外的京开高速东侧，上德中心项目正在紧锣密鼓的建设中。记者从现场看到，三栋写字楼及购物中心的整体框架，已基本搭建完毕，外立面雏形初具。

  这座京南新地标总建筑面积约20万平方米，无论体量还是规格都值得称道。据宋伟介绍，上德中心将于今年正式交付投入使用，以办公为核心，写字楼部分近8万方，预计年中入市，现在已进入推广、招商蓄客期，在洽谈的都是一些行业头部企业。

  图:上德中心全貌

  此外，作为大兴地区国际甲级生态地标，上德中心已获得LEED金级认证，并获得北京市结构长城杯金奖，不仅是新媒体产业基地自持物业的最高标准，也是大兴首家获此殊荣的办公物业。

  宋伟表示，办公空间能满足不同大小的办公面积需求。上德中心拥有在男装领域深耕近30年的格雷时尚基因，依托集团的产业优势，可以为入住企业提供公共服务及服装产业链服务平台，降低企业运营成本。

  商业方面，规划运营面积约5万方，包括地上3层及地下1层。建成后，这里将是京开以东商圈，首个集商务办公、休闲购物、艺术文化为一体的商业综合体。

  值得关注的是，这也是格雷时尚集团落地的首个商业项目，驰骋服装领域27年，第一个空间作品，他们显然“不想做得太粗糙”。

  着重于后疫情时期人们对自然生态的向往，上德中心与DLC地貌景观设计合作，打造了约23000㎡的沉浸式花园广场。

  上德中心项目仅花材就选取了近百种苗木，届时，上德中心东南西北各角落都将展现别样景观，做到四季有景，四季有花。夜晚时分，花园将由多维灯光交织包裹，摇身一变，成为“夜光花园”。

  图:上德中心-花园广场

  为加强垂直人流动线，扩大社交休闲场地，上德中心还特别设置了“双屋顶聚集地”。在动态元素的应用上，上德中心青睐于“水”的跃动感。据悉，除喷泉景观外，上德中心还将引入一个从4层屋顶倾泻而下，直至B1层的真水幕帘；东北入口的折角LED，则将打造京城首个裸眼3D网红屏，增加环境趣味。

  对于整体基调的把控，申倩给出六个字的总结——时尚，却不另类。项目具备网红气质，但更注重建筑细节与品味，如此，才能使商业保持较长的生命周期，“我们希望入市的项目是一件作品，经得起时间推敲。”

  业态融合:平衡居民及白领需求

  古人在《离骚》中曾言，“纷吾既有此内美兮，又重之以修能。”商业的法则与此相通，拥有了瑰丽繁华的外表，能否持续延展内涵、焕发活力，考验着运营者的基本功。

  近年来，受疫情阴霾及增量市场影响，各地写字楼去化走低，空置率攀升，上德中心是否有信心跑赢商办市场大势？

  宋伟表示，大环境下亦有小气候，大兴处于城市发展新区，受市场影响不明显。此外，从地理区位看，上德中心位于大兴国家新媒体产业基地，项目3公里内约35万人，步行15分钟可达项目约12万人，人口多且集中，办公物业更集中于新媒体产业园，出租率是不愁的。目前进驻的企业主要属性为科技、金融、时尚、文创等。

  图:上德中心-写字楼

  管控运营方面，写字楼利用云计算、互联网等智慧手段，搭建了高效运营服务平台，可以实现写字楼运营、物业管控、企业协作的统一入口管理，提升写字楼服务品质与运营效率。

  以年轻族群及新中产家庭为主，写字楼满租后的固定客群约1万左右。那么，商业部分在品牌业态上，如何平衡白领人群与周边居民的消费需求？

  申倩表示，三栋写字楼是天然的客流供给池，办公人群必然要纳入考虑；另一方面，目前京开高速以东的商业供给较少，上德中心建成后势必要承载周边消费，两者需要兼顾，消费习惯上，他们也正好存在时间差。

  据她透露，目前购物中心的招商进度已完成30%，BHG精品超市、中影国际影城都已确认入驻。届时，项目还将引入文艺青年衷爱的书店业态，全国最大的VICUTU概念店（面积近3000平）也将在这里迎来首度面世。商业部分的整体规划既有自身特色，又与大兴新媒体产业基地的定位相符。

  商办联动:从生活到生活方式

  在京城这片商业热土上，南城一直缺乏存在感。横向对比，大兴标杆商业的竞争力、吸引力亦稍逊一筹。不过，近年来，继宜家荟聚、鸿坤广场之后，越来越多的实力选手如凯德、龙湖、大悦城(行情000031,诊股)等开始在大兴安营扎寨，面对竞争对手的涌入，格雷时尚是否有所畏惮？

  申倩表示，即使有龙头企业进驻，但相较于整个北京城，大兴的商业饱和度也完全达不到要求，人均商场占有率甚至低于昌平和怀柔。

  目前，新机场的建成对土地价值提升形成利好，这些都意味着，大兴商业地产充满机遇。上德中心的第一要义，则是充分满足本地人群对美好生活的向往，让他们不再舍近求远。

  不满足于只做商业，自持运营之下，格雷时尚更希望上德中心成为南城一个小的商业聚集点，通过举办地标性、强影响力活动持续赋能，使项目具有更长久生命力和深远内涵，如打造南城灯光节、举办时尚潮品发布会等。

  图:上德中心-商业部分

  在上德中心，商业与办公的联动、时尚与艺术的融合，展开了关于场景的多重想象。

  宋伟认为，千禧一代是当前职场的主要人群，这代人生长于信息技术飞速发展的时代，生活相对富足，思想更加活跃，追求创意。“工作从来不仅仅是工作，而是实现自我价值的媒介”，他们立志实现生活与工作的融合，新一代白领正经历着从“生活”到“生活方式”的进阶。

  上德中心作为大兴国家新媒体产业基地的门户形象，通过立体化多层次的园林景观，使5A甲级写字楼与时尚多元的商业版块功能衔接，互动互联，互生共融，进而实现“在花园里办公，在森林中ShoPPing”的商办环境和谐统一，为大兴营造独特人文艺术环境的同时，致力于打造国际生态办公新地标。

  谈到更远的未来，我们了解到，上德中心不会只是一栋单体，大兴项目成功入市后，集团也会考虑在其他地区陆续复刻。那么，格雷时尚会是一支异军突起的商业新秀吗？我们拭目以待。

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