连续3年回调，商办物业市场何时走出寒冬？

  11月16日，国家统计局发布了2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况，从数据上看，无论是在投资端还是销售端，商品住宅市场均明显好于商办物业市场表现。今年的新冠肺炎疫情虽然对房地产市场产生了较大影响，但是从4、5月份开始住宅市场即迅速反弹，表现出强劲的韧性。相比之下，商办物业市场仍处在下行周期。在经历了2016年、2017年的大肆扩张之后，大批商办物业项目进入入市阶段，叠加因疫情对商办物业需求的减弱，导致全国主要城市商办物业供应过剩，空置率上升，销售端则是连续两年出现两位数的跌幅。

  商业地产投资连续3年下降

  中房智库梳理了2016年以来办公楼、商业营业用房开发投资及销售情况，从中发现，2016年和2017年不仅是商品住宅投资的高峰，商办物业投资也达到历史高点。根据国家统计局的数据，2016年商业地产投资总额达22371亿元，其中商业营业用房投资15838亿元，办公楼投资6533亿元。2017年商业地产投资额22401亿元，其中商业营业用房投资15640亿元，办公楼投资6761亿元。从2018年开始，商业地产投资规模逐年下降，2018年和2019年分别为20164亿元和19389亿元，同比分别下降9.99%和3.87%。商业地产投资占房地产投资比例则从2016年的21.81%下降到2019年的14.67%，2020年前10月这一比例进一步下降至13.59%。

  商业地产销售方面，在经历了2015年至2017年连续3年的两位数销售增长后，2018年商办物业市场开始出现连续3年的大幅下滑。2018年、2019年办公楼销售面积分别为4363万平方米、3723万平方米，同比分别下滑8.3%和14.7%；商业营业用房销售面积分别为11971万平方米和10173万平方米，同比分别下滑6.8%和15%。2020年销售下滑势头依然不减，前10月办公楼和商业营业用房销售面积仅为2449万平方米和6689万平方米，同比分别下滑14.5%和14%。

  实际上，早在2016年商办物业市场就已经出现过剩苗头。2016年之前的若干年，我国商业用地供应约占到土地供应总量的30%，而销售则只占到总量的10%，市场供应与销售严重不匹配。造成这种状况主要有三方面的原因，一是对于地方政府来说商办物业供地不仅可以获得土地出让金收益，而且商办物业的开发带动商业企业的入驻，为地方政府带来源源不断的税收收入。二是地方政府追求形象工程和政绩工程，导致商办物业项目过度开发，写字楼越盖越高，商业项目越建越多，脱离了市场需求。三是住宅供地受到限制，商办项目受政策限制较少，因此出现了大量以商业立项的“商改住”项目。这类项目因地段好、总价低、不限购等优势一度成为房地产市场的新宠。

  2016年持续至今的房地产调控，虽然主要目标是针对住宅市场，但对商业地产的影响似乎更为明显。2017年，一线及热点二线城市相继出台针对“商改住”项目的严厉调控措施，商办物业市场急转直下，“商改住”项目遭遇冰点。加之政策调控收紧了房地产融资，导致开发商资金链骤紧。而商业地产因其开发周期长、资金回笼慢、持有成本高，对开发商资金链形成巨大压力。因此一些商业地产开发商纷纷开启轻资产战略，出售自持物业。

  空置率高企，租金下滑

  一面是连续多年的过度投资开发导致商办物业产品过剩，一面是销售连年下滑，双向作用下，商办物业空置率大幅提升。据戴德梁行的统计数据，截至2019年末，全国20个主要热点城市甲级写字楼平均空置率达到27%。4个一线城市中，上海空置率为19.7%，北京为13.5%，深圳为22%，广州为5.5%，除广州外均明显偏高。如果说基于一线城市人口吸纳能力和经济实力，四大一线城市空置率尚在可控范围，相比之下，二线城市空置率则高得有些离谱。图表中显示的16个二线城市平均空置率达到了30%。除宁波、成都、杭州、郑州外，空置率均在20%以上，南宁的甲级写字楼空置率达到54.3%的高位。而20个重点城市空置面积总和达到了6678万平方米。

  2020年受新冠肺炎疫情的影响，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降，很大程度冲击国内办公楼市场，导致空置率继续走高。根据戴德梁行的统计，北上广深四大一线城市今年上半年写字楼空置率全部飙升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点，租金则分别下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。二线城市受疫情的影响更为严重，例如长沙2020年空置率达到42.7%，受疫情冲击最大的武汉写字楼空置率也攀升到34.3%，其他二线城市空置率也有不同程度的提升。据REITs行业研究的数据统计，一线、新一线、二线、三线及以下城市的整体空置率在2020年上半年分别达到17.9%、27.1%、27.8%与28.1%。

  空置率上升导致写字楼租金下降。据中指研究院对15个重点城市主要商圈的数据统计，今年第三季度近七成商圈写字楼租金环比下跌，较二季度下降近两成，部分楼龄较长的传统商圈写字楼租金下跌明显。

  商业营业用房市场同样不容乐观。受疫情影响，居民生产生活受限，消费活动减少，租户退租增多，对购物中心和商铺造成巨大冲击。根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，调查样本中83.3%的商铺出现租金下跌。随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

  按城市能级来看，一线城市商办物业存在一定压力，但总体可控，随着疫情的缓解和就业形势的好转，三季度呈现出较为明显回暖迹象。二线城市分化较大，部分供应过剩的二线城市去化压力较大，空置率持续处在高位，租金则进入下降通道。

  未来趋势：把握结构性机会

  从宏观经济环境上看，受疫情“黑天鹅”影响，全球经济陷入衰退，中国得益于对疫情的有效控制以及一系列经济政策，经济增长从第三季度首次转正，各项经济指标持续好转，但总体呈现出投资增长快于消费增长的局面。为此中央提出“构建以国内循环为主、国际国内相互促进的新格局”，其中关键点即是扩大内需、刺激消费。成为商业地产转型发展的良好契机。

  写字楼市场是经济的晴雨表，能映射出经济周期和结构性变化趋势，反过来理解，经济周期和结构性变化对写字楼市场也会产生直接影响。根据企查查统计数据，截至11月17日，今年国内新增注册企业达2200余万家，接近2019年全年新增注册量水平，而吊销注销企业登记数量仅为352万家，比2019年的808万家大幅减少。这组数据说明企业进入市场的意愿依然很强，在写字楼和商业营业用房需求方面也会有所体现。随着国家一系列扩大内需、刺激消费政策的不断出台，以及营商环境的改善，消费需求将成为经济增长不可替代的内生动力，而消费需求的增长直接带动商业营业用房需求增长。

  根据国家统计局最新数据，10月份全国服务业生产指数同比增长7.4%，比9月份上升2.0个百分点。租赁和商务服务业生产指数年内首次由负转正，住宿和餐饮业生产指数降幅继续收窄。10月份，服务业商务活动指数为55.5%，比9月份上升0.3个百分点。这些指标的好转意味着商业地产需求正在逐步改善。

  新增企业注册数量增加意味着办公需求增长，消费需求的释放意味着商业营业用房需求的增长，因此从宏观经济上看值得乐观。但是从目前大部分城市商业地产供给过剩的现实来看，未来的挑战也不小。接下来对于商业地产开发商来说寻找结构性机会尤为重要。

  从结构变化上看，本轮科技创新行业的兴起将带动写字楼和商业营业用房的结构性变化。国家一系列鼓励科技创新的政策措施企业发展带来良好契机的同时，也为写字楼租赁带来新的增长点。世邦魏理仕中国区总裁李凌近日在接受媒体采访时表示， 2018年科技行业在写字楼租赁交易中的面积占比是18%，2019年提升到27%，今年前三季度这一比例提升到31%，目前还在不断增加。如何建设适应科技创新需求的配套商业项目，是一个值得思考的问题。

  此外，医疗、康养及其相关产业也是本轮增长较快的行业，对办公及商业营业用房需求强劲。

  在新型城镇化和社区改造方面，商业地产存在大量机会。近日发布的“十四五”规划建议重点提出“发展以人为核心的新型城镇化”，商业地产在这方面大有可为。例如新型城镇化带动广大乡村的基础配套设施建设，其中很大一部分是商业配套，这就需要商业地产开发商转变观念，由商业地产相对过剩的大中城市下沉到广阔的乡村和中小城镇，围绕乡村市场需求建设适应市场需求的商业项目，如大型集贸市场、生活超市等。再如，在旧城老旧小区，增加社区商业的覆盖，创新思维，满足居民的多种消费需求。

  另外，对于商业地产严重过剩的城市，地方政府和相关企业应积极采取措施，例如通过更改土地用途、调整项目定位等方式，盘活积压和烂尾项目，最大限度消化库存。

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