实锥了!央视官宣:海南2025年前,正式封关!

去年疫情以来，国内旅游火啦，海南岛更是大家热衷的目的地！2020年6月，海南出台了《海南自由贸易港建设总体方案》，全面建设自由贸易港！

央视报道：海南将在2025年前适时启动全岛封关，6个方面实现自由便利！

海南大有可为，也必将大有作为！海南省六届人大四次会议24日在海口开幕，海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示，“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。

海南省六届人大四次会议24日在海口开幕。

《海南自由贸易港建设总体方案》明确，海南将在2025年前适时启动全岛封关运作。

冯飞表示，“十四五”时期是高质量高标准建设中国特色自由贸易港的关键五年。海南推动临床真实世界数据应用等标杆项目抢占“世界第一”。突出法治化、国际化、便利化，推动营商环境总体达到国内一流水平。全面落实自由贸易港集成创新行动方案。开展制度创新成果问效评估。投融资、土地管理、园区建设、国资国企等重点领域改革先行取得突破。加大人才引进培养力度，吸引更多科学家，领军人才和专业人才。

冯飞介绍，2021年海南将加紧封关准备研究。重点研究“二线”管理制度安排和管理方式方法。完成社会管理信息化平台建设阶段性目标，健全免签入境人员在琼全程动态服务管理机制，常态化运行琼粤桂反走私联防联控机制。建立对接国际高水平经贸规则的监管制度。完成自由贸易港口岸布局规划，启动口岸建设和升级改造。实质运行非设关地综合执法点。加快三亚海关监管隔离区建设。推进新海港综合交通枢纽等硬件设施建设。

全岛封关后，海南自由贸易港的发展将发生重大变化，4大自由化发展红利也即将实现。

01

海南将成为人民币自由兑换的岛屿

行动方案提到“要分步骤，分阶段推进全面可兑换，实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区，资金可以自由进出全球。

目前，中国只有香港和澳门能够做到这一点。

人民币的可自由兑换，资金的自由流动，将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易，资本自由化是一个非常关键的条件。

02

海南将成为“互联网信息自由”的开放岛

此次行动方案提到“要扩大增值电信业务，跨境数据传输等领域开放”，这是否意味着“全岛封关”后，海南将形成互联网全球化的开放格局？

答案是可能的。

目前也有消息透露，海南未来将拉一条海底光缆连接香港，直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港，澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。

03

海南将成为外国人外资，外企，外货自由流动之岛

“全面完善人员出入境，工作居住便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，也要让国人和国内企业更加自由地出海。

目前，海南已经对59个国家的旅游团实行免签，今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港，澳门完全相同。只要有护照，就可以申请自由入境海南。

04

海南将成为国内未来的“离岸交易中心”岛屿

此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”，这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。

目前，香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金，因此也是区域金融中心。

综上所述，海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利：资金自由流动＋互联网全球开放＋人员自由出入＋离岸贸易金融中心。

免税店，场面非常火爆，海南会成为第二个香港吗？

05

海南住宅减少90％，未来或无房可卖

2020年海口楼市综述：

住宅项目潜在体量多见底，供小于求，且住宅用地严控输出，导致住宅产品稀缺，价格稳高不下。

商办产品继续大量增加，竞争更为激烈，商办产品变现，难度增加。

安居型商品住宅地块，成为各大房企新的抢夺点，房企拿地门槛更高。

经过2年多的史上最严楼市调控，海南终于告别房地产的依赖，开始向多元化产业格局迈进，这为自贸港建设腾挪出更多的发展空间。

成果1：房地产开发投资额占固定资产投资总额的比重由2015年50.7％下降至去年不足40％。

成果2：全域限购后，商品房销售面积由2017年的2292万平方米下降至去年的751万平方米。

成果3：购房对象由省外为主转为省内和人才为主，本省户籍购房对象由2017年17.8％上升至74％。

成果4：房价得到有效控制。

成果5：安居房全面上市，惠及更多本地居民。

海南楼市当下最大的特征就是趋稳，而随着限购影响的减弱，自贸效应的持续发酵，海南楼市整体上有望马上迎来量跌价涨。根据海南统计局的数据，计算得出2020年12月海南全省平均房价为16668元／㎡，较11月海南全省房价环比涨4％。

2019年，不少房企选择退出海南市场，到了2020年，很多品牌房企加速进入海南，招商蛇口、碧桂园、招商局、山能集团等都争相在海南拿地，而拿地金额前十的房企汇总，500强企业的比例在逐渐提升。

而这些实力房企进入海南，本身就为数不多的住宅用地供应，出现了抢夺的情况，土地价格也在抢夺中被逐渐拉升。

2020年海南的土地市场火热。

土地市场火热的同时，住宅销售市场也开始转向，海南楼市的第四个变化就是部分市县的房屋成交额开始同比正增长。

自贸港时代，75％的人看涨海南房市

经过调查，75％的人认为海南房价还会继续涨，稀缺的资源及持续增长的需求催生出紧俏的产品，现在越来越多的人把改善或者度假旅居当成另外一种“刚需”，也更加看好海南发展自贸港带来的利好预期。

15％的人则认为，安居型商品住房成为新的住宅主力，性价比更高，居者有其屋，本地刚需及引进的人才购买需求势必得到分流，那住宅的价格会受影响，那房价有下调的空间。10％的人持观望态度。

沈晓明：海南营商环境建设的目标很简单，就是希望每一个企业在海南都能够有生意做，都能够赚到钱，这是海南营商环境建设的终极目标。如果说我们海南今天的发展是靠政策环境、靠生态环境，我希望今后我们的发展能够靠营商环境。沈晓明：海南自贸港要在吸引集聚和配置全球资源中发挥作用，应该在吸引消费回流、做大国内大市场方面起更大的作用。希望海南自由贸易港能够成为新发展格局当中一个积极的参与者、贡献者。沈晓明：我们希望“一线”放开，但又不国门洞开。海南自由贸易港最重要的优势在于背靠巨大的国内大市场。“二线”要管住，但是不能管死，使得海南自由贸易港能够成为国内循环与国际循环的交汇点，能够在配置全球资源当中成为一个重要的节点。

06

未来的海南楼市

安居房成住宅主力，商办市场撑起半边天

未来随着现房销售制度逐渐出现在海南住宅市场上，再叠加开发周期的因素，可以预见的是2021年海南的住宅供应会更加稀缺，随着安居型商品房陆陆续续的落地，短期内海南楼市仍旧以稳定为主。

而从房价体现来看，随着自贸效应的凸显，楼市热度的升温，叠加市场化住宅供应的减少，海南房价基本上没有下跌空间，但是短期内，在严调控下，海南房价也不会有大涨的空间。

海南岛内供应持续走低，海口商业用地、工业用地供应占据半壁江山，未来住宅产品稀缺成定势，安居型商品住房用地为住宅供应主力；库存低位，源头断供，现房销售，未来市场库存会持续走低；岛内刚需、刚改客户出手，客户池数量减少，岛外客户虽受限购影响，人才落户放宽吸引，成为客户补给。

海口江东新区住宅项目开始面市，价格和销售速度将检验自贸港先行试验区的成色，同时检验岛内岛外客户对区域的价值分歧。

商办市场库存过剩，压力巨大，未来将呈现量平价稳横盘态势。商办类项目从海口、三亚扩展到儋州、琼海等二级城市，商办类产品市场也逐渐在全岛开花。

随着海南自贸港进程的逐步推进，政策带来的红利逾期逐渐映射在房地产，楼市热度升温，房价下跌空间不大，但政府坚持“房住不炒”严控的大背景下，调控主基调不变，“外紧内松”将是大趋势，不难预见，2021年房地产市场的政策面将是2020年的整体延续，整体波动不大。

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