中梁成长关键词：两升三降

     “如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini，你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。” 这是中梁董事长杨剑闻名业内的“宝马超大奔”理论。

  三年间，中梁抓住了三四线棚改红利，销售额从190亿元跃升至1015亿元，“中梁速度”在地产圈里掀起了一场旋风。

  2020年，中梁控股（2772.HK）实现合约销售金额1688亿元，同比增长11%，2021年合约销售目标定为1800亿元。

  中梁，寓意为中国的房梁，中华的脊梁。这是杨剑心中的抱负，也是他对中梁的期待。正如其在新年贺词中所说，“没有成功，只有成长。”

  2021年，中梁的成长目标是 “两升三降”：销售规模冲击1800亿，毛利率企稳回升；（剔除预收后）负债率降到70%，非银融资占比降到20%，融资成本降到8%。

  毛利率企稳

  2020年，中梁控股实现收入659.4亿元，同比增16.4%；毛利138.52亿元，同比增长5.1%；核心净利润65.9亿元，同比增4.6%；毛利率为21%，同比微降2个百分点；核心净利率为10%，同比微降1个百分点。

  利润在增长，但利润率微降。对此，首席财务官及副总裁游思嘉解释称，2020年已确定收入主要反映2018年左右买地项目，2017年至2019年土地市场比较热，2018年以后二三线城市、部分沿海的四线城市出现政策性限价，导致毛利率不高。

  “中梁的毛利率处于维稳的状态”，参考目前在售项目20%出头的毛利率，未来公司毛利率会维持在这样的水平。

  横向对比来看，目前已披露年报的千亿规模内房股，毛利率水平约在18%~30%之间，其中绿城、融创、金茂等在20%~23%之间，中梁处于中游水平。

  在主营业务之外，“其他收入与收益”成为净利润增长的助推器。期内，该项收益9.18亿元，同比大增近3倍。高增长主要源于两个数据，其一，受益于人民币升值而产生5.3亿元汇兑收益；其二，出售附属公司及联营、合营公司带来利润约2亿元；这两项利润合计超过7亿元，同比增长近6倍。 

  提升盈利能力，开源与节流同样重要。2020年，中梁加强了费用管控，以确保核心净利率维持在两位数水平。据披露，期内行政开支28.5亿元，同比增长11.4%；销售及分销开支22.5亿元，同比增长10.8%；两项最大的费用支出增速均低于营收增速。

  回顾2020年业绩之余，游思嘉表达了对于未来业绩增长的信心。“截止2020年底，中梁已收客户款项达到1200亿元，为未来两年确收增长提供有效的保证。”此外，他还透露，未来几年中梁的确收均价将接近2020年销售均价，达到12000-13000元/平米的水平。

  大多高增长型房企都善于借用“外力”，中梁的合作伙伴中，不乏旭辉、绿城、新力、世茂等千亿房企。反映到数据上，表内，其少数股东权益达到192.8亿元，占总权益的比例为63.8%；表外，其对联营、合营公司的权益投资为184.7亿元，占非流动资产的比例为76.7%。两者占比均较2019年有所提升。

  与优质的开发商联手，好处莫过于分享人脉与资源、减少资金压力、降低表内杠杆等。

  压缩非银占比

  截止2020年底，中梁现金余额约242.3亿元，同比大增29%；同时，其短债占比从2019年的53%下降至2020年的44%，而3-5年的中长期债务占比达到了23%，同比增长18个百分点。

  在现金增长与债务结构优化的双重作用下，中梁现金短债比达到1.4倍，非受限现金短债比1.1倍，同比大幅提升，翻绿了一条“红线”。相比之下，净负债率较为平稳，近两年维持在65%附近，距离“红线”尚远。

  截止2020年底，剔除预收款后的资产负债率为79.9%，同比下降约11个百分点，踩中一条“红线”。对此，游思嘉表示，中梁的预收账款比较高，一方面，这说明去化快、卖得好，对确收有保证，另一方面，在指标算法上有些不利。中梁将按照自身节奏，在未来2~3年内，逐步降至70%以内。

  目前，中梁位于“黄档”房企之列，未来有息负债规模年增速上限是10%。其实，中梁在有息负债规模上已有“限速”迹象。截至2020年底，其有息负债为540.92亿元，“这个负债水平在50强房企中是最低的，较2020年中仅微增2%”。

  2020年，中梁实现了融资的多样化，打开了境外融资与境内ABS渠道。期内成功发行境内首单购房尾款ABS ，发行规模3.18亿元，平均利率6%；并多次发行境外美元债，总规模超10亿美元，利率在8.75%-9.5%之间。

  目前，中梁的融资还是以利率较低的银行贷款为主，期内占比达到51%；境内非银占比约28%，同比大幅下降12个百分点。游思嘉表示，“今年我们有机会把非银渠道的融资压缩到20%。”降低非银占比，有助于融资成本的进一步下降。“以各个融资条线的情况来看，（加权平均融资成本）非常有可能从去年的8.5%继续下降到8%。”

  2021供货超2600亿

  在有效降低获利成本的情况下，2020年中梁拿地总价达到了712亿元，拿地销售比达到42%。期内，新增货值1620亿元，平均溢价率约18%。从购地金额来看，二线及三线城市占比超过90%，其中二线占比47%；三线占比45%；四线占比仅8%。

  在投资策略方面，联席总裁李和栗表示，中梁获取项目以中小规模为主，总建筑面积在20万平米以下的项目约占85%，总价在10亿元以下的项目约占86%，有效的分散了投资风险。

  据了解，中梁的投资布局主要分布在杭州、温州、宁波、合肥、无锡、青岛、成都等省会城市和核心二三线城市。截止2020年底，总土储6510万平方米，持有项目480个，覆盖全国23省，153个城市，存量土储的平均成本为4300元/平方米。

  目前，中梁的可售货值达到4800亿元，已售未结约2500亿元，其中并表子公司已售未结为1600亿元。“预期2021年供货超过2600亿，销售均价将达到13000元/平方米，能够保障2021年销售业绩的达成。

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