北京楼市熄火了

1稳中下滑

平稳中下滑，是北京最近整体的市场走势。现在的成交节奏跟年前已经没法比了。年前是什么节奏呢？你看房的时候同时有好几波看的，你准备谈的时候那边已经签了，你准备签的时候业主又涨了30万，你准备涨30万的时候业主已经涨了50万，并且房子已经有人要买了，并且还是全款。现在的市场已经看不到这种阵势了。成交量是判断市场的重要指标。北京市场的成交量年后一周比一周差，那些处于高位的房子，我们判断，现在已经进入淡季。市场走势一定是往下走的。这时候哪些指标会变化比较快呢？一是房价，二是房源。市场在高位往下走的时候，会处于一个有价无市的状态。之后房价会从坚挺到疲软，慢慢往下掉。房源在大牛市的时候会迅速减少，一是成交速度快，二是业主惜售。接下来一段时间，慢慢会有房源出来，大家不要急。

说到业主惜售，实际上每次遇到牛市都会遇到，就是不愿意卖，总觉得卖了就亏了，如果一定要卖最好能把未来一个月的涨幅卖出来，所以惜售也是有限范围内的，并不是真的不想卖。现在还有很多业主在硬撑，但可能很遗憾，未来一个月的涨幅，不光卖不出来，可能还会亏一部分，甚至可能卖不掉。这是目前我对市场的判断。大家在市场上买房的具体感受可能不太一样，因为我们讲的是一个相对宏观的情况，而大家买房其实是一个相对微观的事情。所以具体到某个区域或者具体小区的市场表现是不太一样的，有些小区可能出房很少，但由于小区品质非常好或者其他一些原因，现在或者之后很长一段时间价格都比较高。大家要注意区分。另外现在由于房源少，很多买家预期已经变了，所以如果价格跟之前差不多的话，他是愿意买的。

2真正的牛市市场

真正进入大牛市的时候，成交量会非常大。2017年317政策之前，年后那段时间，市场的成交量非常之大，并且仅仅一个月的时间，房价基本涨了20％，成交节奏非常快。2020年10月份之后到今年1月份下旬，是北京市场最热的时候，涨了10％多一点，最多的涨了30％左右，表现最明显的是海淀的顶级学区房。原因是去年10月份之后，北京经营贷的利率降下来了，之前没有那么低，而到了年底的时候利率越来越低，有的银行甚至低到了4％以下。现在看，市场的成交节奏跟经营贷利率的波动以及办理难度基本上是一致的。3市场的阶段性很多人其实没有经历过市场的波动，对于一些人来说是至暗时刻的317，对于另一些人可能就没有特殊的意义，甚至很多人连317是什么都不知道。所以大家对信息的屏蔽经常是自动的，大家其实只关心跟自己利益相关的事情。也只有自己要买房的时候，才会真正关心买房这件事。

正因为没有经历过市场的波动，所以对市场的认知没有那么深刻。很多人总感觉市场之前既然已经涨了，那现在为什么要跌呢？所以他认为市场会继续涨下去。那大家有没有想过，为什么2020年10月份之前的市场不涨呢？甚至2019年也不涨呢？给大家描述一下2019年的市场，那时候可以明显感觉到大家对前途未卜的悲观情绪。就像今年的股市一样，年后一个劲儿地跌，有的甚至跌了30％，比亚迪也从260跌到了180，跌的很多人都已经怀疑人生了。这跟当时大家面对北京楼市的感受基本是一样的。所有支持现在房价上涨的理由那时候也同样存在，之前大家也需要买学区房，也需要改善，外地的钱也在往北京走，很多挣到钱的人也需要买房，市场需求都是一样的，那为什么之前不涨呢？

注：本文根据上周直播内容整理。

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