业绩会 | 招商蛇口许永军:开发业务仍是主要业绩来源

3月22日，招商蛇口披露了其2020年的销售业绩情况。期内，该公司的签约销售金额累计达到2776.08亿元，同比增长25.91%，超额完成既定的2500亿元销售目标；签约销售面积达到1243.53万平方米，同比增长6.34%。

即便受到疫情冲击和“三道红线”融资新规的双重压力，招商蛇口期末总资产依然达到7371.57亿元，同比增长19.34%；归母净资产达1013.70亿元，同比增长16.80%；营业收入达1296.21亿元，同比增长32.71%。此外，招商蛇口还实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，基本每股收益1.46元/股，向全体股东每10股派发现金红利6.40元（含税），现金分红总额约占归母净利润的40%，利润分配持续稳定。

3月23日下午，招商蛇口举行线上业绩说明会。招商蛇口董事长许永军表示，过去五年，公司的签约额、归母净利润等指标，复合增长率都保持了两位数以上的增速。从公司2016年的战略落地，到2018年组织变革，再到2019年的提质增效，以及2020年的大资管年，发展卓有成效。2021年，是招商蛇口的“品牌年”。

他表示，自2015年上市至今，招商蛇口的综合发展卓有成效。近五年来，公司综合发展取得的项目有30余个，IRR都在35%以上，对销售的贡献保持在18%左右。展望未来，综合发展为公司的资产增值奠定了良好且长期的基础。

开发业务仍是主要业绩来源

招商蛇口的综合发展是有重点的发展，“十四五”期间，综合发展依然是招商蛇口的主要目标，具体而言，公司的综合发展将概括为“1+4”。

其中，“1”，是指开发业务，未来五到十年，开发业务依然是招商蛇口利润、收入的主要贡献来源；

“4”包含成长型业务、平台型业务、创新型业务以及机会型业务等。成长型业务包括产业园区及集中商业等，平台型业务将以招商积余为主要抓手。以大健康等为主体的创新型业务，将按照美好生活承载者的目标，来创新具体的模式。以酒店、公寓、写字楼等为主的机会型业务，仍会是公司未来发展的重要组成部分。

加快数字化转型

关于“十四五”期间的房地产市场，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，公司判断，未来五年，行业土地红利和规模红利逐渐消逝，大资管时代全面到来。2020年，招商蛇口针对“一城一策”政策，提出了“一城一模板”的战略，全面提升操盘能力。经过一年的努力，公司各维度业绩指标和综合指标都呈现出了向好趋势。其中，拿地到方案设计提速6天，销售去化率同比提升1.5个百分点，成效显著。

游轮业务虽然遭遇了疫情冲击，但招商蛇口即时调整了运营策略，湾区游、以及去往珠海的航线，上座率表现都还不错。随着数字经济的全面到来，招商蛇口也会主动拥抱数字化。其中，在智慧空间打造上，公司几乎在各个板块都开展了数字化的工作。多年来，招商蛇口一直都严格管理公司的资产负债率。截至去年底，按照“三道红线”融资新规，招商蛇口一线未踩，三道红线都处于绿档，未来将面临更多机会。

未来加大商业投入

前不久，原凯德置地高管袁嘉骅，正式加盟招商蛇口担任招商商管总经理。资料显示，袁嘉骅1996年加入凯德，历任凯德置地商场管理董事总经理、项目总、华南区、华北区、华中区、华北区董事总经理等职位，在上海、武汉等地和团队打造过诸多地标，为凯德创下累累硕果。加入招商蛇口之前，袁嘉骅的职位是凯德集团（中国)商用管理董事总经理。

对于此次人事调整，招商蛇口管理层进行了回应。其表示，行业正逐渐从增量时代进入存量时代，招商蛇口也进行了相应调整。在四个核心IP里，招商将重点打造商业IP，并且，集中商业与人们的消费增长和对美好生活的追求密切相关，对公司的现金流影响较大，地位重要。此外，招商蛇口目前在粤港澳大湾区拥有不少集中商业项目，公司需要在未来将这些项目经营好。袁嘉骅是资管领域的领军人才，多业态项目管理能力强，且商业管理实操经验丰富，是符合招商蛇口发展需要的人才。未来，公司还将持续加大商业投入，强化标准化管理体系，打造出一批标杆项目，提升公司所持商业项目的回报率以及利润占比。

在商业领域发力的开发商很多，招商蛇口将会发力哪个赛道？就此，招商蛇口副总经理聂黎明表示，判断商业机会，一看市场空间，二看投资回报水平。同时，还要看企业自身的实力是否匹配。经过综合考量，招商蛇口的商业布局将主要集中在20个重点一二线城市。

龙头房企市场份额有望进一步提升

在招商蛇口管理层看来，中国房地产仍处在高速发展阶段，未来市场潜力依然很大。不同于国外的房地产市场，中国房地产具有较大的城市更新业务存量，即便进入城镇化的终点，国内房地产的市场份额每年依然能在十万亿以上，仍然大有可为，是房企的主战场。再加上，国家目前对于市场的调控越来越精准，这于龙头企业而言是好事情，企业最担心政策的不确定性。在“三线四档”之下，龙头房企的市场份额有望继续提升。

“练好内功、追求有利润、有现金回款的销售，有质量的增长，粗放的增长，招商蛇口是不要的”，招商蛇口管理层称。

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