广州物协李永新：四十载风华正茂 紧抓契机扬帆远航

2020年，首届广州国际智慧物业博览会盛大开幕，并在业界产生了巨大的影响力。2021年，第二届广州国际智慧物业博览会即将召开，恰逢广东物业管理行业发展四十周年，广州市物业管理行业协会作为博览会发起单位，将带领行业在新的发展阶段持续探索。

尽管内地第一家物业公司成立于深圳，但内地物业管理却在深圳、广州两地同时起步，并最终引领全国物业管理行业前行。相比于深圳，广州则低调不少。但广州作为千年商都、重要国际枢纽，为物业管理行业的发展提供了良好的经济与社会基础，并诞生了诸如保利物业、雅生活服务等头部企业，广州市物协也逐渐成长为行业的排头兵，持续引领行业的变革与发展。

恰逢广东及内地物业管理行业发展四十周年，不惑之年寻新解，变革之中求新知，近日中国网地产专访了广州市物协会长李永新，回首过去，展望未来。

广州市物协会长李永新

回首过去 勇于创新

广州物业管理行业发展的四十周年，既是广东物业发展的四十周年，也是内地物业发展的四十周年。四十年的发展历程中，广州物业管理行业敢为人先、勇于创新，充分发挥了自身作为行业先行者的作用，为行业持续发展做出了卓越的贡献。

2020年12月8日，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决全票通过《广州市物业管理条例》，并于2021年1月1日正式施行。这是民法典颁布之后，全国第一部规范物业管理的地方性法规。

无论是在法律法规、标准化建设还是综合实力、品牌推广等方面，广州物业管理行业在全国均处于领先地位。

对此，李永新感触颇深。“内地物业管理行业自诞生以来，一直有四方面的力量在指引行业前行。一是党的引领，在宏观方面予以引导；二是地产行业的发展，包括房改及房地产产品的迭代升级；三是客户需求的变革，行业内涵不断丰富；四是政策引导，各级法律法规不断完善。”

李永新进一步表示，“在四方面力量的指引下，广州物业管理行业发生了翻天覆地的变化，诞生了诸如保利物业、雅生活服务、富力物业、越秀服务、华信服务、宏德科技物业等在内的一批杰出企业代表。它们与行业同生共长，逐渐成为全国性的物业服务企业，并持续探索、不断提升自身服务质量，形成了一批管理规范、遵纪守法、不断成长的企业群体。广州物协最早只有几十家会员单位，现在已经有700多家”。

随着科技进步，物业管理行业正进入发展的关键时期。“在四十年的发展历程中，一些趋势也变得愈发明显。一是行业集中度进一步提升，以日本为例，20%的企业服务90%的管理面积；二是工具革命持续深化，包括物联网深入应用，数字中心建设普遍开展；三是物业公司在城市服务与城镇乡镇的扩围，服务领域不断延伸，对细分业态的探索持续深化；四是物业公司加速对上下游产业链的渗透、重组、管控，以物业服务为平台，加速整合上下游保洁、绿化、安防，在细分产业链领域内做优做强，提升产业链智能化科技化水平；五是人工智能在物业服务领域广泛运用，行业逐步由劳动密集型转变为劳动节约型”，李永新总结道。

没有一个冬天不能逾越，没有一个春天不会到来。四十年的艰难困苦，四十年的上下求索，物业管理行业正逐步展现出自己的独特气质。

展望未来 “四化”任重道远

40年的悠长岁月里，越来越多身怀绝技的人踏上了物业时代的大航海之路，为物业管理行业探索出一条虽坎坷但前途光明的发展之路。

“智能化、标准化、品牌化乃至国际化，行业还有很长一段路要走。全国物业管理发展水平差异较大，区域不平衡凸显，从发达地区到不发达区域，行业需要逐步完善、提升”，李永新感慨道。

只有尽量脱离对人类时间的依赖，公司才有可能具有不受限制的发展空间。在物业费提价仍然困难，人工成本逐年上涨的大背景下，智能化对行业转型升级的重要性不言而喻。“目前来看，大家已经认可这个大趋势。但劳动替代率如何计算、单位投入成本效益、具体的投入领域及研发强度等，乃至人工成本的合理占比，目前仍然没有定论，还需要很长一段时间去探索”，李永新分析道。

服务业标准化是衡量一国现代化和国际竞争力的重要标志之一。对于物业管理行业而言，虽然已经实现了部分标准化，但新领域、新业态、人员培训、区域差异等方面如何规范并标准化，仍道阻且长。“服务能力逐渐由发达区域向不发达区域转移并促进其提升，但如何在政策、配套文件等方面进行规范与引导，还有很长一段路要走。”

经历过无限希冀的降生、砥砺前行的萌芽以及血脉贲张的疾速发展，物业管理行业逐渐发展到品牌竞争阶段，并将沿着品牌升级之路不断前行。“品牌建设服务于企业战略，着眼于规模扩张还是服务客户，物业服务品牌建设会有层级，首先要关注服务产品本身的品牌，客户的口碑；其次要重视媒体的形象；最后要打造泛品牌。未来良好的物业品牌将与自身卓越的管理基础、企业实力及市场占有等息息相关，既会有巨无霸品牌，也会有优而精的品牌。”

“品牌化和标准化，包含了一流的管理团队，一流的服务标准，一流的运营目标，还有对客户的高度尊重，并将由此催生城市服务品牌、省物业品牌、全国层面的物业品牌，最后产生影响世界的中国物业品牌。”

“中国物业管理行业的发展，最终肯定不会止步于国内，一定会走向国际化，并产生巨大的影响。愿物业管理行业以渺小启程，以伟大远航”，李永新不禁感叹。

寄语当下 融入社会大趋势

锐始者必图其终，成功者先计于始。物业管理行业未来前景如何、有多大想象空间，最终要看物业管理行业能在国家发展过程中做什么、做多好。这要求物业服务企业一方面要顺应行业规范与高品质发展的趋势，另一方面也要融入社会治理的大势。

对此，李永新深有感触，“行业在发展过程中，要防止唯技术论、唯资本论及唯标准论。要防止这几种倾向，要把客户的需求和服务品质放在第一位。”

除了物业服务企业要做好服务这个根本之外，政府及行业协会的引导也必不可少。

刚刚过去的一段时间里，有关物业管理行业发展的重磅文件层出不穷。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出，加快发展包括物业管理行业在内的现代服务业，推进服务业标准化、品牌化建设。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，提出加快生活性服务业品质化发展。

对此，李永新分析道，这些意见主要包含了三方面的内容。一是做好服务，二是扩大领域，三是做强品牌。“党中央的十四五规划建议及十四五规划，是高屋建瓴的，为整个行业的发展从更高的维度指明了方向。”

物业管理是城市管理的延伸，物业服务企业融入社区治理也是社会发展的大趋势。对此，李永新也极为关注。

“社区治理是国家话语在社区基层的延伸，物业服务企业纳入社会治理体系，是强化了社会治理体系，使人员、资源有了新的抓手与工具。疫情期间，物业服务企业发挥了巨大的作用，将其纳入社区治理体系使得基层更完善，有力提升了基层治理能力，网格化管理能力也更加细化。”

在这个过程中，新的领域与新的机会也会逐步显现。

随着物业服务企业深度融入社区治理，物业服务企业与政府部门互动越来越紧密，越来越多的城市空间、自然空间都可能逐步委托给物业公司进行管理。“政府在原有领域主动作为，释放一部分空间，给更有活力、更高效的企业，在公共服务和公共权力方面让渡，政府主动作为与物业服务企业相协同，政府从服务提供者变为监督者。城市服务、河道管养乃至公园管理等皆是如此”，李永新分析道。

但挑战仍然艰巨，特别是物业服务企业间良性竞争机制尚未建立。李永新坦言，现阶段市场优质标的有限，市场竞争激烈，潜规则也较多，不利于行业健康发展。“一个是项目市场的竞争规则，需要政府及协会多方发力建立有序的项目市场规则；另一个是收并购市场的规则，也需要各地政府去完善。”

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