增长动力足 房企涌入轻资产新赛道

　　 当开发销售的盈利空间越发稀薄，房企们已然在抢夺持有运营市场的先机。卸下重资产的负重，越来越多的房企将轻资产运营作为“新生”的渠道。

　　 “地产已经不是一个高利润的行业了，实际上我们已经在生死边缘。”旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪在近日的一场行业论坛上感慨道。

　　 面对不断收窄的利润空间，转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。“地产行业的利润实际上已经跌去了40%，但市场依然还是好的，只是行业的本质发生了变化，从原来以总资产规模为核心的高周转进入到以净资产为主的高周转，房企必然会转向第二增长曲线。”金地集团(600383,股吧)副总裁、金地华东地产公司董事长阳侃进一步表示。

　　 格局稳定的地产市场之上，一个关于轻资产的新战场正在形成。

　　 房企轻资产转型初告捷

　　 同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为，在负债率受限的情况下，地产行业的净资产回报率已经处于下滑阶段，规模增长遇到瓶颈，因此房企正在焦急地寻找下一步的发展空间。“住房、长租公寓、商业、写字楼等都会进入持有市场，并会开始出现一些运营管理的业务。由于其中产生的经营性现金流可以确定估值，收益率相对明确，管理上的风险也相对受控。”

　　 上市不满五个月的世茂服务（00873.HK）在3月15日发布的首份成绩单上就展现出了轻资产较强的盈利能力。2020年，世茂服务的业绩出现大幅增长，实现营业收入50.26亿元，同比增长101.9%；净利润为6.93亿元，同比增长80.2%。在过去的一年内，世茂服务的物业管理外拓面积增长了13倍，签约及再管面积同比翻番，物业管理服务和社区增值服务这两大业务的营收分别同比增长126%和147%。在2020年快速增长的基础上，世茂服务总裁、执行董事叶明杰在业绩会上表示，未来三年将继续实现五倍增长，且增值服务业务将成为世茂服务未来主要的增长点。

　　 以商业运营和住宅物业管理为主营业务的宝龙商业（09909.HK）同样在盈利能力上实现了大踏步式的增长，在2020年度实现收入19.21亿元，净利润3.07亿元，分别同比增长18.6%和72.1%。宝龙商业称，其将继续推进轻资产业务模式，并计划收购商业管理公司。

　　 除了住宅物业和商办的运营业务外，房企的文旅项目也是轻资产服务的一大载体。融创中国（01918.HK）在2020年财报中称，融创文旅已在国内进入39个城市，2020年实现收入38.8亿元人民币，同比增长36%；管理利润约为6.28亿元人民币，同比大幅增长311%。同时，融创在2020年内成功启动了轻资产管理的服务输出，提供包括文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。

　　 绿地则正在海外市场中进一步实行轻资产转型战略。3月15日，位于悉尼的绿地中心项目进入竣工交付，预计实现回笼资金约18亿元。从去年年底开始，绿地在韩国、加拿大、澳大利亚、日本等海外市场的项目陆续完成交付，总计可回笼资金超过百亿元。完成交付后，绿地将在海外市场全力实现轻资产化转型。

　　 “以运营为核心的发展方式，将会是未来企业发展的主要趋势。”孙益功谈道。

　　 窗口期抢占先机

　　 当越来越多的房企驶上这条新增长的赛道，参与者又将如何瞄准机会点呢？

　　 中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成对第一财经记者表示，基于范围经济，和主业相关程度越高，产生协同效应的可能性就越强，成本就越低，也越有可能盈利。

　　 物业已经率先获得了市场认可。目前，在A股和港股上市的物业公司已有45家，市盈率平均为42倍，最高达到了195倍，已成为独立成熟的行业板块。“为什么给这么高的估值，不是因为物业管理有多少利润，而是物业公司给了大家很大的想象空间，未来还会有更大的拓展。”阳侃表示。

　　 在阳侃看来，物业公司在提供增值服务时存在边界的限制，要突破这一限制则需要把握住社区商业这个机会点。“居民大量的日常消费都是近场消费，房企应当把就近的社区商业做好多业态的整合，打破物业公司的边界，形成整个片区的增值服务的大平台，这样才能产生更高的性价比。”

　　 在社区商业的未来发展中，阳侃较为看重体验式消费的成长性，“这个赛道是大家刚刚开始做的，如果我们能够把社区商业从原来传统的综合消费，延伸到与体验式服务相结合的形态，未来将会有巨大的价值可以兑现。”

　　 轻资产服务的对象除了C端住户外，也可以是B端的开发商。去年７月绿城管理的上市让代建业务收获了更多的市场关注。绿城管理控股有限公司副总裁祝军华认为，目前行业集中度较高，大量房企面临着被收购、退出市场、股权合作等丧失控制权的局面，而基于代建合作业务，委托方和服务方均能获得收益，也能让更多的房企有机会与头部企业竞争。

　　 数据显示，百强房企中已有38家进入代建领域，预计在2021~2030年，代建市场份额比例将达到10.6%。“我认为这个数据还是保守的，更多的公司会加大这块利润，因为这部分利润比自有开发的利润要高得多。”祝军华谈道。

　　 据祝军华介绍，绿城管理已参与成立了一个轻资产联盟，包含雅居乐、金地等房企，总体市场份额在60%左右。“靠闭环式的自建已经没有前途了，一定要有共创价值的产业链生态圈来形成持续创新实践的模式，所有的模式都有窗口期，我们要通过开放流量、开放生态链、形成联盟等方式来抓住这样的机会。”

　　 附表 上市公司在管户数及市占率

　　 企业名 在管户数 在管户数占

　　 （万户） 全国总体比例

　　 万科物业 500 1.46%

　　 保利物业 318.8 0.93%

　　 中海物业 168.2 0.49%

　　 绿城服务 236 0.69%

　　 碧桂园服务 306.8 0.89%

　　 新城悦服务 66.9 0.20%

　　 招商物业 94.9 0.28%

　　 时代邻里 42.7 0.12%

　　 彩生活 399.7 1.17%

　　 中奥到家 72.7 0.21%

　　 永升生活服务 72.4 0.21%

　　 佳兆业美好 51.3 0.15%

　　 蓝光嘉宝服务 79.7 0.23%

　　 银城生活服务 29 0.08%

　　 滨江服务 16 0.05%

　　 奥园健康 16.8 0.05%

　　 和泓服务 7.3 0.02%

　　 正荣服务 23.3 0.07%

　　 浦江中国 7.3 0.02%

　　 新大正 59.6 0.17%

　　 雅生活服务 260 0.76%

　　 合计 2829.4 8.25%

　　 来源：公司公告

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