期房预售“全面取消”？两地发布通知，开发商难眠，买房人迎利好

独立经济学家马光远说，房地产领域，最该改变的两大问题，一是取消公摊面积，二是取消期房预售制。对此我们颇为赞同。对于公摊面积，我们不止一次揭露过，于买房人而言，公摊面积的存在毫无公平可言：一方面，它给了开发商获取更多利润的机会，因为公摊究竟多少其实就是开发商说了算；另一方面公摊面积劳民伤财，花了大价钱买房却不得不接受房屋面积“缩水”的事实，而且还要“吃闷亏”承担公摊面积对应的物业费、取暖费、维修基金，以及未来可能开征的房产税、空置税等。

央媒新华社还曾于2019年发文痛斥道，“公摊面积长期存在但并不意味着合理。”越来越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。确实到了要考虑全面取消的时候了。 相较于公摊面积，其实民众对房地产“期房预售”制度更有“怨言”——房子还没建好，可能只挖了个坑，但是开发商就已经拿走了购房者的首付款，而买房人未收房甚至是未看到楼盖起就已经提前开始还房贷了。直白点说，期房预期不仅帮助开发商轻松实现了“空手套白狼”的游戏，还严重碾压了购房者的利益，对买房人极为不公。

老梁曾在一期节目中一针见血指出过“预售”制度的两大不公平：其一、它偏向房地产开发商，对购房者极不公平。很多开发商拿到土地后，仅仅平整一下，连地基都没开挖，就直接复制了其它项目的设计图，印好楼书就开始卖房子。购房者交了钱之后还得等上一两年才能收房，有时还可能会遭遇“延期交房”。更让人气愤的是，有些楼盘还会出现很严重的质量问题，更有甚者还会擅自修改规划，货不对板。从以往的案例来看，购房者即便发现这些问题，靠个人也很难和一个地产集团“讨回公道”；

其二、它帮助开发商把风险转嫁给了银行和个人。前些年银行喜欢做地产商的生意，因为地产商利润率很高，一度高达14%。所以各类抵押贷、开发贷、融资贷款都为开发商敞开大门。所以就导致，其实地产商的很多项目自有资金率不足10%，其余90%的钱款都来自银行和购房者的购房款。这等于开发商是拿着银行和购房者个人的钱来开发建房。而且一旦开发商资金链出现危机，最后承担的风险的还是银行和个人——有些开发商，甚至在危机刚爆发的初期就携款“跑路”了，导致项目烂尾，最后给银行留下的是一堆“烂账”，购房者个人更是“钱房两空”。

平心而论，在房地产发展史上，其实预售制确实起到了很大的帮助作用：它缓解了开发商建房资金，提高了开发商的融资能力，这使得开发商有资金有精力集中建造更高品质住房，同时大大降低了楼盘烂尾的风险。

然而，站在当下回过头来看，其实期房预售制度存在的弊远大于利。一方面，在这一“保护伞”制度下，商品房销售纠纷从未休止，如过度承诺、偷工减负、延迟交付等。站在购房者的立场，期房预售制度早该全面取消了；另一方面，期房预售制度诞生之初是为了帮助开发商实现资金周转和提高住房品质，但到后来，就演变成了开发商快速扩张的工具，相反开发商本该关注的提高住房品质，却完全被忽略了。更有一些开发商仗着期房预售制度的优势，侵犯起购房者的利益时更是有恃无恐。

期房预售制度到底该不该取消，答案是显而易见的——2020年底，房价大数据平台开展的线上调查问卷结果显示，征集到的2万份问卷中，有86.5%的人赞同“立即全面取消期房预售制度”。网民基本上是“”一边倒”地支持全面取消期房预售。

期房预售“全面取消”？央媒9字回应！开发商：取消将会推高房价，

未来期房预售会不会全面取消？答案是肯定的。央媒人民日报于2019年底时就给出了9字回应：全面取消预售不可免。换言之，未来全面取消商品房预售制度势在必行。只是不是今天。

文章直言不讳评论道，商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的争端重重，反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。传递的信号再明确不过：未来不管是出于降低开发商的财务杠杆考虑，还是消除开发商疯狂拿地、过度扩张等打算，亦或是实现促进地产行业回归理性最终目标，全面取消期房预售都是理所应当的。

此外，近日安徽省律师协会副会长周世虹也明确提出，“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”

不过，面对央媒的“一锤定音”和专业律师的建议，仍然有一些专家和开发商“不买账”。央行参事盛松发表观点认为，房地产市场的供需关系还没有达到平衡，如果现阶段取消预售制，不利于房地产市场的健康发展。

开发商大佬也直言，取消期房预售，意味着开发商必须提高自有资金拿地建房，这对绝大多数开发商的资金周转能力是一次巨大考验。如果该政策全面实施，80%的中小房企都会“扛不住”被淘汰出局，因为无法继续拿地建房，也没有利润可赚。其结果就是导致房地产供应大幅减少，最终的结果是取消期房预售制不仅不会降低房价，还适得其反推高房价。

事实真的如此吗？绝大多数人其实都是持反对意见：取消预售制，有利于整个行业良性发展。一方面，取消预售制，要求开发商提高自有资金拿地开发，有利于降低楼盘烂尾风险，这有助于维护购房者的根本利益；另一方面，取消预售导致房价上涨是偷换概念，房价的影响主因是供需不错，但取消预售开发商真的会大幅减少吗，这未必。最主要的是，开发商为了早点回笼资金，即便取消预售也会采取降价促销。所以，“取消预售制会推高房价”观点很难成立。

实际上房屋预售本来就不是房地产的主流。大部分发达国家的房地产市场都是以二手房为主，商品房占的份额相对就比较小。商品房销售也不全部搞预售。比如美国，大部分州都没有类似的商品房预售管理办法。盖房子的主要资金都是开发商自己承担，几乎不可能出现烂尾问题；再比如日本，原则上禁止房地产交易业者出售期房。

综上所述，我们国家并非无法摆脱期房预售制度。事实也证明，我们已经在探索“取消期房预售制”了。两地发布通知：开发商难眠，买房人迎利好

2020年3月7日海南省下发重要文件指出：海南省要改革商品住房预售制度。自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。自此，海南全省成为我国第一个“全面取消预售制”的城市。

有专家评论称，此举令开发商难眠，现房销售意味着更高的资金周转能力，叠加过去两年的融资收紧政策，可能会给一大批开发商重磅一击，尤其是那些资金周转不良的开发商将彻夜难眠。但与此同时此举于买房人而言是莫大的利好，因为现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量，而且现房销售制度下，买房人几乎不可能买到问题楼盘，类似前些年开发商跑路，购房者的购房款打水漂的情况很难再发生。

除海南之外，另一地也发布了相关通知：广东省也出台了相关文件，表示将会逐步探索和试点商品房的现房销售制度。

事实上，我们了解到，这两年全国大概有十余个省市也在对商品房的预售制度进行了评估。由此可见，其实很多城市都在悄悄探索全面取消预售制度的可行性，这意味着全面取消商品房的预售制度可能真的不远了。

有人可能会说，现阶段探索取消期房预售制度的城市只是少数，毕竟全国有600多个城市，很多城市并没有对期房预售制度的现状有所改观，对于买房人而言，仍然在承受不公平待遇。其实不然，即便绝大多数城市仍然在施行“期房预售”，但实际上这两年国家陆陆续续对期房预售进行了一定的规范：其一、搭建了行业黑名单制度，对诸如在融资、拿地、预售等方面存在违规的房企，情节严重者不仅要承受巨额处罚金，还可能被纳入“黑名单”；其二、逐步畅通了投诉举报机制，提高虚假宣传的处罚力度。

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