没有专项维修资金 老旧小区屋顶漏水怎么办

我国《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日施行，规定商品房住宅业主须按所拥有的物业建筑面积交存住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但现实生活中，许多建成于2008年以前的老小区至今未补建专项维修资金，没有这笔钱，这些小区的共用部位或基础设施需要维修改造时费用该由谁出呢？

杨先生家住该小区单元楼顶层，2019年，家里屋顶突然出现漏水，经过一番查验后，确定漏水原因是防水层老化所致，杨先生多次找小区物管及楼下住户协商，希望可以一起出钱对屋顶进行修缮，但物管和楼下住户对杨先生的要求置之不理。为了不影响生活，杨先生只好先垫付6570元对漏水点进行了修缮，随后一纸诉状将楼下六户邻居告上法庭，要求平均分摊维修费。诉讼过程中，被告申请追加小区物管公司作为共同被告。

起初，法官考虑到当事人之间是多年邻里，若能以调解方式化解纠纷最好，但被告对于赔偿一事却“各有道理”——

7楼房子漏水凭啥要让大伙出钱修？以后咱家漏水也让大伙一起出钱可还行？

顶层房屋购买时本就较一般楼层价格便宜，怎能当初捡了便宜现在却让大伙儿一块儿跟着出钱修呢？

我已经好久没在此居住了，要承担也不应该有我的份儿……大家七嘴八舌反正就是不愿出钱。

而物管公司则认为：其仅向业主收取了少量物管费，主要帮助业主看守小区大门及日常清扫，费用中并不包含小区公共区域的维修。

调解不成，昆明市五华区人民法院开庭审理后最终判决由顶层住户、物管公司以及楼下住户各承担维修费的1/3，理由如下——

首先，原告与楼下六住户对单元楼屋顶享有共有及共同管理的权利，如果允许部分业主不支付维修费而享有其它业主支付维修费用所带来的利益，有违公平原则，并会对共有建筑物的长期安全使用甚至公共利益造成损害，故由楼下六住户共同承担维修费的1/3，平均每户365元；

其次，物管公司收取了业主物管费，即负有对小区物业共用部分进行维修、养护、管理的职责，对修缮屋顶的费用理应进行相应分摊，但庭审中原告明确表示不要求物管公司承担责任，故本应由物管公司承担的2190元由原告自行承担；

最后，原告购买的房屋位于单元楼顶层，在交易惯例中，普通平层顶楼房屋价格通常低于其它楼层，原告应较其他住户承担更多的风险及养护责任，故判决原告自行承担剩余的1/3。

宣判后，各方当事人均表示服判不上诉。

普法后语：在《民法典》实施前，我国物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”。

《民法典》实施后，上述法律规定自然废止，取而代之的是《民法典》第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。

可见，无论是《民法典》实施前或实施后，小区屋顶都属于业主共有部分，无论是否居住顶层，全体业主对屋顶均享有共同使用、共同维护的权利和义务，任何人不得以不使用屋顶为由拒绝履行相应义务。

同样，在高层住宅中，业主不得以不使用电梯为由不交纳电梯维修费用；在集中供暖的地区，业主不得以冬季不在此居住为由不交纳暖气费用……

本案中，楼下住户提出的不是屋顶使用人、不在此居住等抗辩理由均不能成立。

在法律只对业主权利义务共同作出原则性规定的情况下，合理确认各方责任比例是本案裁判的关键，五华法院法官从公平的价值取向出发，综合权衡各方利益后作出本案判决，一方面有利于和谐邻里、和谐社会构建，一方面也是基层法院法官在实践中将社会主义核心价值观融入具体案件的体现。

来源开屏新闻 记者柏立诚  通讯员李媛媛

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