事关8亿人！5000亿住房维修资金要算账！

　　01

　　最近，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，自2021年1月1日起施行，住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。

　　财政部会计司有关负责人表示，通过规范维修资金的会计核算，有利于维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”，满足社会有关方面对维修资金会计信息的需要。

　　5月7日，经济日报发文指出：《核算办法》的出台，有利于进一步规范住宅专项维修资金的会计核算，保证会计信息质量，促进维修资金的规范管理和安全有效使用。

　　新的会计核算办法里，有以下几点需要注意：

　　1，账户实行专户存储、专款专用，把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。

　　2，商品住宅和原来的公用房（比如直管公有住房、单位自管产等老房子），要分别建账核算。

　　3，独立核算后，业主交的维修基金确认为收入，期末转为净资产。

　　住宅维修资金，因为极其低调、数目庞大、一直潜藏在“水面之下”。

　　业主们都是听得多，见得少，兜里的钱肉疼得交上去，平时却又看不见，可以说是楼市里一股很神秘的资金。

　　新的会计准则，就是为了摸家底，揭开这股资金的真面目！

　　02

　　所谓住房维修资金，是由业主交纳并所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金，在我国发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用。

　　在1998年启动房改时，住宅维修金制度也同步进行配套，最初的名字叫做“房屋维修基金”，这个称呼一直延续到了现在。

　　到了2007年12月，建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，把这笔钱的名字改成了“住宅专项维修资金”。

　　叫什么名字不重要，关键是钱从哪里来。

　　目前，业主购房同时需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。

　　而当余额不足首期交存额30%时方才续交，续缴时，一般也按照现行的维修基金标准缴纳。

　　具体流程是这样的：

　　没有业主大会的情况下，资金缴存——房管局代管，委托当地银行开立住宅专项维修资金专户——物业申请动用资金。

　　有业主委员会的情况下，资金缴存——业委会开立专户，房管局监督——业委会申请备案动用资金。

　　图示来自中信证券(600030,股吧)

　　根据中国物业管理协会数据统计，截止2014年底，我国收缴的房屋维修资金在5000亿元左右。

　　要知道，从2014年至今的6年内，房地产年销售面积已经达到了惊人的17亿平米，相当于每年卖出去1700万套房子。

　　如果考虑到最近6年新交资金，目前的住宅维修资金远远不止5000亿。

　　03

　　明确了这笔钱的概念后，我们来聊一聊，为什么住宅维修基金的地位，正变得越来越重要。

　　原因很简单：这么大笔钱，提取率太低了！

　　审批手续繁琐是一方面，还需要业主各种论证，开会决策，平时都忙着上班生活，随便一个方案，大家都七嘴八舌推诿扯皮，就算把方案报上去，光提取周期就在一年以上，门禁、电梯、管网出问题的话，黄花菜早就凉了。

　　从各地的实践来看，维修资金的提取率普遍都在2%左右。

　　截止2018年底，北京累计归集商品住宅专项维修资金549.56亿元，支取44.36亿元，提取比例8.07%，这在全国算很高的提取率了。

　　天津2018年收了57亿，划拨了1.9亿，提取率仅3.3%。

　　截止2017年8月，深圳累计收了150.39亿元，支取3.60亿元，提取比例仅2.39%。

　　截止2019年6月，青岛累计收了98.9亿元，支取794万元，提取率0.08%，低到不能再低了。

　　截止2015年年底，广州累计收了174.52亿元，支取1.97亿元，提取比例1.13%。

　　这可都是白花花的银子啊！

　　04

　　一边是巨大的余额趴在账上，另一边是住房养护的需求日益强烈。

　　1998年的住房商品化，开启了房地产市场巨大的供应。

　　但是，房屋养护却没有跟上来，维修基金形同虚设。

　　绿化带裸土化，长遍杂草都没人管，草坪上随意停车。

　　管网快速老化，平时疏于管理，取暖时才发现各种问题。

　　消防设施做做样子，连丢了都不知道，清扫垃圾费要等到堆满了才行动。

　　交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上，没等几年就成了摆设。

　　图示来自中信证券陈聪

　　要知道，住房商品化已经有22年时间了，随着卖出去的房子越来越多，房屋老化的速度、范围远超我们的想象。

　　更关键的问题是：老房子维护成本高，交到账上的维修基金却并不多，因为首期住宅专项维修资金与当时工程造价有关，房龄越长的老破小，房屋养护的需求就越强烈。

　　成千上万亿的钱提不出来，“房屋老龄化”的问题日益突出，这才是给住房维修资金“算账”的原因。

　　05

　　这个配套政策，恰好跟“老旧小区改造”有关。

　　仅在4月份，高层就强调了3次旧改。

　　4月14日，国常会提出“2020 年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍”。

　　4月16日，住建副部长黄艳介绍，自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，去年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。再次强调了“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。”

　　4月17日，高层会议提出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。

　　方正证券(601901,股吧)夏亦丰做了一个测算，将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。

　　这三部分的改造成本估算分别为400、200、100 元/平米，合计改造一个小区的成本约为700元/平米。

　　如果再加上改造企业的利润（3%利润+2%管理费），总投资预计会达到4万亿。

　　问题是，钱从哪里来？

　　一二线城市财政能力很强，可以用补贴模式，像上海可以实行市级补贴30%，区级补贴40%，剩余业主承担。

　　对财政能力较弱的三四线城市怎么办？

　　只能是“自筹资金，适当补贴”，或引入PPP模式和社会资金，让企业先垫资建设，把改造后的比如商铺、车位经营权、产权让渡给企业。

　　这两种模式下，财政补贴的力度不够，企业投资剩下的缺口，只能动用住房维修资金，没有其他办法。

　　从这个角度看，给住房维修资金“算明白账”、“摸家底”，也是为了给旧改铺路。

　　06

　　统计局公布的人口数据显示，截止2019年底，我国城镇住房人口已经达到了8.4亿人。

　　越来越多的高层住宅拔地而起，按照我们的房屋老化速度，虽然不至于变成所谓的“平民窟”，但未来10年、20年的时间里，迟早会面临跟“老破小”一样的命运。

　　因此，老旧小区改造，在某种程度上起到了“探路”的作用。

　　现在改造的是2000年之前的旧房，一旦模式成熟，2000年以后的旧房、高层住宅也会进行改造。

　　而数额巨大的住房维修资金，是每一户家庭在买房时交上去的真金白银，以后提取率必然会升高，审批手续也会更简便。

　　现在把账算明白，是为了以后提取时不互相扯皮、不延误工程进度、不影响居民生活质量，也是房地产市场迈向成熟的关键一步。

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