全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力：房企融资新规下 应从“三端”发力促发展

  住房问题关乎国计民生，房地产市场的健康发展仍然是政府2021年工作的重要内容之一。3月5日，在十三届全国人民代表大会第四次会议上，国务院总理李克强作了2021年的政府工作报告，大城市住房问题、长租房市场的规范等问题均被提及。

  事实上，从强调“房住不炒”总基调以来，我国金融政策调控也开始随后跟进。2020年8月，我国房企“三道红线”融资管理新规正式实施，按财务指标划定企业等级，执行差异化债务管控。12月31日，中国人民银行、银保监会又联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》，启动房贷“五档分类”控制模式。

  对此，全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力表示，上述政策均为防范金融风险、系统风险的必然举措，有利于淡化房地产金融属性，引导行业向健康、长久、安全的方向发展。房地产企业积极响应国家号召，坚决拥护调控政策。谈及在融资新规下如何更进一步促进房地产健康发展时，张力则提出，可以从资金端、土地端、监管端三方发力。

  张力表示，首先在资金端，应细化“三道红线”指标（如对“净负债率”“剔除预收款的资产负债率”“现金短债比”指标的临界值设定不同的范围），适当增加管控“档”位，允许金融机构对企业融资实施差异化管理，一定条件下允许“档”位调整，这样可以防止调控过急爆发大范围金融风险；同时可根据企业的信用等级和诚信表现，适度优化预售资金监管，允许信用等级及诚信度高的企业在预售资金监管方面取得相应优势；放开持有性物业融资约束，如放开优质商业地产物业的REITs（一般指房地产信托投资基金）限制，鼓励、支持酒店、商场、长租公寓等通过REITs等方式实现退出；支持绿色建筑、装配式建筑的发展，提高相关融资支持；鼓励银行定向支持旧村、旧城和旧厂改造等城市更新业务的发展，提高参与城市更新项目企业的贷款可得性。

  而在土地端，张力则建议增加土地供应，加快完善程序。具体建议是：集中供地时，提高土地供给量，加强集中管理，降低土地市场竞争力度，从而稳定土地价格；土地高溢价城市可设立“限地价+摇号”等土地竞拍制度，并对参拍企业进行穿透式股权审查，筛除“马甲企业”，规范土拍市场秩序；适度优化纯住宅土地的招标评分制度（如上海），增加非头部优质企业的参与机会；鼓励民营企业参与到“城市更新”、“租赁用房”、“一级开发”等项目的开发建设和运营中来，并适配金融资源支持有能力有实力的民企参与此类项目，发动更多社会资源加快改造。

  最后是监管端。张力认为，可建立风险预警机制，强化渠道监管。如可建立城市及片区房价预警机制，设立涨跌幅度阈值及时预警，并严查非法哄抬房价行为；同时强化对中介机构及渠道商的监管，避免出现垄断情况，促进行业合理竞争和健康发展。

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