楼市315倒计时！虚假宣传、货不对板，如何告别收房即维权？

泰禾北京院子二期、万科天地、华樾北京、万和斐丽······这些典型的维权项目，成了很多购房者心中的噩梦。

拉横幅、喊口号、要求整改和赔偿，是收房维权时购房者的常规动作，更有人调侃称，如今收房往往都是“豪宅变刚需，精装变惊装”。

收房即维权

难以否认，过去两年，北京楼盘维权事件频频出现。

2020年，北京首个限竞房项目“瀛海府”在交房过程中就发生了业主投诉事件。购房者表示，瀛海府噪音、绿化、交房质量以及变电站等问题都对收房影响很大；

另一中海开发的项目——中海京西里，因延期交房和房屋质量、安全隐患等问题遭业主投诉，当时媒体也对该项目延期108天仍未完工、强行交房的问题进行报道。

同样的问题也出现在万和斐丽。业主们表示，该项目逾期交房，且交付标准严重降低，交房时仅有自来水入户，电、暖、燃气、宽带均未接通。

而两年前一度闹得沸沸扬扬的万科天地，更是出现了多次维权，人民网等媒体也均对该项目装修质量问题、消防设施不达标、小区存有安全隐患等问题进行了报道。

当然，最令人头疼的还是泰禾北京院子二期，距离合同约定的交房时间仅有不到半年，但是项目仍然是个“坑”，面临房屋延迟交付，甚至烂尾的风险。

从多个案例梳理得出，近年来频频发生维权问题的项目基本上都是期房，也就是取得预售证之后、通过交付验收标准之前 的房子。

有业内人士表示，在期房售卖期间，项目销售主要是通过项目沙盘、区域沙盘，以及样板间等方式为客户介绍楼盘信息，这就容易引发虚假宣传、货不对板、甚至烂尾等问题；同时在网签时，由于合同的专业性和复杂性，购房者往往不会深入了解合同的每一项条款，也难以识别合同是否存在“不平等条约”和“霸王条款”，而这恰恰又为后续的维权失败埋下隐患。

如何维权 ？

乘兴而来，败兴而归，这句话用来形容维权业主的收房经历再恰当不过。

一旦出现维权问题，那么业主和开发商之间就很容易展开拉锯战。部分业主因受不了开发商的拖延和无理，怒砸售楼处，不过最终却并没有争取到应有权益，反而是因破坏财务被拘留。

北京市金诉律师事务所主任王玉臣表示，从全国的期房维权案例来看，维权成功的不多，甚至可以说很少，大概的比例恐怕不会超过5%，大多数期房维权者往往付出越多，就愈发心酸。

“在现在这个社会，光凭正义感、血气之勇去讨个天理绝对是勇气可嘉，但是如果没有法律武器来武装自己，一个人赤手空拳和坦克去PK，结果可想而知。”

同时，王玉臣强调，很多开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。开发商为了谋利，在开盘销售时极尽宣传之能，但是，在购房合同中，往往看不到开发商的相关的承诺，甚至还特别约定销售人员的承诺、宣传资料、样板房等都不是合同的组成部分，没有法律效力。

开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。

所以，为了避免收房即维权，一定要注意鉴别开发商宣传的真伪。具体来看：

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有可能是假的。开发商宣传一般着重从配套设施、学区房、高配置装修以及发展前景等几方面出发。

针对不同的内容，辨别方法有所不同：

关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。

关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，购房者还可以去教委部门进行核实。

关于房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实。

关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

其次，注意查询项目开发商的“背景”。王玉臣建议通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式，了解相关开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力。

同时，注意看五证和收款账户。务必注意收款账户是否是合同中明确约定的项目专项资金监管账户，商品房预售合同文本中基本上都有对专项资金监管账户的明确约定，即使没有约定，开发商也需要在现场公示，建委部门也应当公开。

按照相关规定，在开发商没有完工前，购房款只能用于这个项目的开发建设，不能挪作它用。而且，购房者的房款也要支付到专项监管账户上。很多延期交房都和开发商挪用监管资金有关，从一开始就要注意。

另外，签了购房协议后，还要密切关注施工进度，不能付了款就万事大吉，要密切关注现场施工的具体情况。而且，收房的时候务必先验房后收房，千万别不验房就收房，否则一旦出了问题，会比较麻烦。

第三种选择

一方面是期房“虚化”、收房即维权，且维权之路道阻且长；另一方面是交易流程复杂、水太深，很多二手房与现在新房品质存在明显差距。

无论是期房，还是二手房，都让人们感叹，买房的坑，防不胜防。

但是，这也并不意味着完全没有解决方案。

除了买房时仔细辨别，小京也试着给出第三种选择——买新房现房，看的见、摸得着，这种最让人安心。

我们整理了北京12区总价在1000万以内的现房项目（包括准现房），为大家提供购房参考。

其中房山区现房项目最多，即使不算上偏远的房山窦店、长沟等板块，也仍有8个现房项目供选择。

其中天资华府所在的长阳板块最为成熟，板块内商业、教育、医疗配套等都较为成熟；

而良乡大学城板块，高教氛围最为浓厚，北理工、北京工商大学、首师大等都汇集在此；

官道板块隶属于房山规划中的良乡新城板块，目前板块内配套较差，估计2年内不会有大的改善，不过好在房价低，是纯刚需可选的板块。

顺义1000万以内的现房数量有7个，项目基本上都位于东北六环外，定位整体偏改善，产品基本为洋房和叠拼，其中恒华湖公馆、北辰墅院1900、首创禧瑞山为顺义的老盘，售卖时间已经平均来看已有5年，尚峰壹号虽然是商住产品，但是整体小区环境较为宜居。

门头沟由于自身生态涵养区的定位，以及得天独厚的生态环境，区域内的住宅产品也整体偏改善定位。目前在售的现房有6个，其中丽景长安、北京城建龙樾西山是区域内的老盘，目前在售产品所剩不多。

通州区的现房或准现房项目有7个，除了通州万国城MOMA外，其余项目均为老盘，最典型的是金融街武夷·融御和京贸国际城，前者剩余年限52年左右，后者仅剩45年。

另外，城六区总价1000万以内的现房（包括准现房）项目较少，可选项不多，六区合计共六个。

附北京12区总价1000万以内现房名单：

文章来源京城买房指南，侵删

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