许华芳的运气与努力

  许华芳还是一如既往的谦逊和沉稳。在他的带领下，宝龙地产（01238.HK）的销售额再创新高。

  2020年，是宝龙成立的第30周年。而立之年，宝龙的多项业绩指标稳健增长。

  3月3日，宝龙地产举行2020年线上业绩发布会，总裁许华芳、联席总裁陈德力、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟、资本部总经理刘泊旸出席会议。

  纵观全年，宝龙地产实现合约销售额815.5亿元，同比上升35.1%，集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积为532.73万平方米，同比增加约41.4%。

  同时，宝龙地产也迎来收入和利润的历史新高。总收入从2019年的260.42亿元增至2020年的354.95亿元，较2019年同期增长36.3%；净利润约为88.15亿元，较2019年同期上升约46.5%；归母净利润60.93亿元，较2019年同期上升约50.8%。

  利润表从上到下，越到核心数据，同比增幅越高，这说明宝龙地产的盈利能力正大幅提升。

  面对这一年的亮眼成绩单，许华芳将功劳归结于自己的运气和努力：“主要是宝龙没踩什么坑，长三角地区各城市发展都挺均衡”。不论是拿地策略还是融资安排，许华芳都不遗余力。

  业绩提升的同时，宝龙地产也为投资者派发了红包，即全年共宣派股息每股36分港币，较2019年上升25%。

  长三角销售占比85.8%

  2020年，宝龙地产坚守“1+1+N”投资战略，聚焦长三角及粤港澳大湾区，布局占比达80%，未来一年，也会保持这几年来一直的方向。期内，宝龙地产在南京、宁波集中拿地，共在南京拿地七处，2021年，南京地区的土储备会贡献超100亿。

  许华芳坚定不移地看好长三角区域，在他看来，长三角地区的重要性远超大湾区，新选手在大湾区的成功率比较低，广东大佬在旧改上占有优势。从年报数据来看，2020年长三角区域销售占比为85.8%。

  2020年宝龙地产新增地块39幅，计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元。截至2020年末，宝龙地产共拥有土储3650万平方米、总可售货值4478亿元，可保证公司未来2-3年的发展需要。长三角地区土储占比68.7%，这部分货值的毛利率超过30%。

  对于拿地，许华芳胸有成竹，他直言：宝龙没有拿错地，没踩什么坑。他也曾多次表示“宝龙不拿贵地”。2020年，宝龙地产新增土地平均成本价为5367元/平方米，溢价率仅4.7%。总土储平均成本价为3466元/平方米，仅占2020年销售均价比例的22.6%。

  “生意总是在竞争中成长，我们未来会继续努力。”在业绩会上，许华芳表示长三角地区的竞争越来越激烈，在小周期内会有轻微压力，但凭借宝龙深耕长三角的优势，还是可以拿到不错的项目。另外，宝龙地产在广东湾区迎来了新的发展点，目前已经在广东储备了很多项目，2021年或会出现新增长。

  期内，由于地产销售收入增加，宝龙地产实现毛利约为128.16亿元，较2019年同期增加约35.1%；毛利率为36.1%，较2019年同期36.4%下降约0.3个百分点。管理层表示，2021年仍然会继续保持34%左右的毛利率，并强调33%至34%的毛利率水平是没有问题的。

  融资利率降到6.3%以下

  在新一轮的融资规范下，宝龙地产未踩中“三条红线”中的任何一条。

  截至2020年末，宝龙地产的有息负债为665.67亿元，其中短期借贷206.68亿元，占比约三成。廖明舜表示，在绿色档的安全标准线之下，还可再增加100亿的有息负债。2021年预计会增加约90亿的有息负债，一方面保证财务安全，一方面控制负债的整体规模。同时，其净负债比率为73.9%，与2019年底相比下降了7.3个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为69.9%。

  于2020年底，宝龙地产的现金及现金等价物为282.76亿元，较2019年底增加约19.5%，现金短债比1.37，相比于2020年中期的1.16倍有所提升。

  期内，宝龙地产的总利息开支约为43.11亿元，因借款总额增加，较2019年底上升约19.8%，实际利率由2019年的6.47%略减至6.44%。

  “融资成本确实仍有下降的空间，公司非常重视融资结构的调整，尽量减少短债；在融资资金使用方面的效率进一步提升，令资金占用水平也会进一步合理及下降。”廖明舜表示，2021年宝龙会朝着6.3%以下的融资成本努力。

  2020年8月27日和8月31日，国际权威评级机构标普和穆迪相继将公司评级展望调至“正面”，分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级。

  对2021年，许华芳给予的关键词是“增长”，他将销售目标设定为1050亿，保持近三成的业绩增速，同时继续提升财务稳健度，优化债务结构，降低短债比例。

  2021年新开13个购物中心

  商业是宝龙地产重要的一个版块，旗下囊括了大量的商业、物业和酒店。受疫情影响，2020年2月宝龙的商业运营数据有所下跌，购物中心客流从8月份开始逐渐恢复，超过2019年同期水平，销售从9月份开始逐渐恢复，并超过2019年同期水平。2020全年商场运营收入同比上升15%至32.4亿元。

  期内，宝龙商业积极扩张，新开业商场5家，新增15个购物中心土地储备，规划面积113万㎡。至2020年12月31日，宝龙商业累计在营项目68个，其中轻资产输出累计达15个。其在年报中表示，2021年将确保13个购物中心开业。接下来，宝龙将向着2025年自持百座商场的目标迈进。

  在2020年稳健增长基础上，宝龙发布了“新五年战略规划”，提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

  陈德力表示，宝龙商业在未来三年制定了发展规划，今年的重点是提升经营质量，强化经营系统，提升管理团队。从2022年开始主要是对服务方面做得越来越精细，通过收并购、轻资产开发扩大规模，树立行业和内部标杆。

  2023年，宝龙商业希望在智慧商业上能够取得非常大的成就，同时制定了未来三年的目标，包括商业方面出租率达到95%，开业面积达1500万方，长三角规模行业前三。

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