易居资本钱卫一谈地产股权投资：“内行”看门道，“外行”看热闹

  虽然很多投资人买过房子或者投资过房子，但是仍然对房地产股权的认知还不够深刻和了解。长远来看，房地产股权投资基金，会是未来的方向。易居资本作为一家了解地产的金融服务商，希望用专业服务好投资人。

  近日，钜派直播间邀请到一位“内行”人——易居资本地产团队执行董事钱卫一先生，为大家解剖房地产投资里面的那些门道。十个专业投资的角度，让您更懂地产投资！

  钱卫一先生

  中欧国际工商学院金融MBA、东南大学硕士

  曾就职于万科、远洋、景瑞等地产公司。在工作期间，管理运营、设计、成本、采购、信息化等专业部门，拥有近14年房地产开发运营管理经验，在中国房地产行业拥有丰富的人脉资源与独到的见解。

  “外行”看区域，“内行”看交通配套、产业及人口

  很多人对地产项目的投资局限于长三角、珠三角，但是专业的投资机构会对当前房地产市场有更深的了解，会从更多维度，包括交通配套、产业、人口等几类数据去判断投资的可行性。

  数据来源：中国房价网、克而瑞

  中国房地产市场进一步分化，“城市圈”逐渐成型。从数据的角度来看近五年一线至六线城市的涨幅，我们发现：

  近五年，2-6线城市房价的涨幅超过多数一线城市；其中，房价涨幅超过100%的城市约17座，涨幅超过50%的城市超100座，而一线城市只有深圳涨幅超过100%。每一个梯队的城市，房价都存在较大涨幅，而不仅仅集中在一二线城市。

  涨幅较快的城市背后的逻辑是什么？通常拥有稳定的常住人口，或受城市群辐射的影响，随着产业升级及完善、以及公共交通配套、高铁地铁的建设，带动房价上涨。

  新冠疫情发生之后，中国各地政府已发布48万亿新兴硬核产业投资计划，分别集中在5G基站、特高压、新能源、大数据中心、人工智能、工业互联网、城际高速铁路和城市轨道交通等。

  在已公布投资计划的省份中，广东、云南、四川、福建、山西、陕西、河南、湖北投资总额超过三万亿，加码较大。我们耳熟能详的长三角珠三角反而不多见。

  当前中国房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行，城市发展潜力差异巨大。

  在此背景下，人口持续向大城市集聚，中西部核心城市及城市群崛起。人随产业走，部分城市正在进行全产业的升级，带动就业、消费及住房需求。同时，铁路及公路网的规划建设将城市之间的运输成本最小化，提升人口流动效率，加快城市化进程。

  我们能看到，现在小山沟里面的产品，也能通过快递销往全国，而不少农民也开始在抖音上直播。这也从侧面映证了随着全国交通及产业升级，还存在较多的投资机会。

  “外行”看开发商及排名，“内行”看团队和盈利能力

  人、财、地，是一家公司发展的核心要素，而有了人才，就能带来“财”和“地”。一家公司的发展，人才储备是否多样化，是否有好的激励机制……都是专业投资者筛选的条条框框。

  举个例子，万科的用人原则是，公司里面绝对不会任用一个老板的亲戚，无论关系有多亲近，这样就给万科的内部组织带来较为公平的环境。一个多样化人才梯队的匹配，再加上头部明星经理人的加盟，会产生较好的效应。

  筛选地产合作伙伴，除了业内通用的各类地产“排名”以外，易居资本地产投资部很关注另外两个指标，一个是通过“客户满意度”看团队，另一个是通过“利润率”看盈利能力。

  据了解，万科多年前就启动了“客户满意度调查”，引进第三方机构来进行统计调研。满意度调查有十一个维度，最主要的三个是“产品质量&设计”、“园林景观”、“配套服务（销售、交付、物业等）”，数据能客观地展示这家企业是否受客户欢迎。

  “客户满意度”有两个非常重要的参考作用：

  1、考核公司的管理团队。每家公司的部门都会在汇报中将自己的年度/半年度数据进行美化，让人很难分辨。“客户满意度”能客观、明确地展示团队的工作成果。

  2、“客户满意度”高的公司，客户很有可能会推荐自己的朋友来购买产品，或者下次再有购房需求时，会优先考虑这家公司。典型的例子就是绿城，在浙江有很多“绿粉”。

  快速评估一家房企盈利能力的重要指标是“利润率”。我们拿到的“利润率”相关内部数据显示，头部企业毛利率在20%~30%多，净利润在10%多，部分排名靠后的企业因其良好的运作能力也能达到同样的利润指标。因此，即使排名靠后的企业，如果“客户满意度”和“利润率”数据好，一样值得投资。

  “外行”看成本，“内行”看配置

  很多投资人在项目考察的时候会问开发商，房子的成本是多少？如果有深厚地产从业经验的，他们能直接从装修配置上得到“成本”信息。

  举个例子，就上方这一组图片，大家觉得装修成本是多少？

  开发商一般会回答说1500元/平方米左右。而我们看到厨柜的门板比较普通，客厅、主卧的吊顶相对简洁，马桶也是很简易。

  实际上，这样的配置个人进行装修时很可能是1500元/平方米，但开发商集中采购是可以降低成本的，所以我预估大概在800-1000元/平方米。

  另外，装修是会按照不同等级来搭配材料品牌的。如果是1000元/平方米，则选材都一般，如果达到2000元/平方米，那么电器会到西门子这个级别，墙面有墙纸，空调用日立或者大金，洁具也有可能用到杜拉维特等进口品牌。所以在考察房产时，仔细观察开发商配置了哪些品牌，对估算成本也有帮助。

  说完内部装修，再看外立面的配置。建筑的外立面如同一个姑娘的衣服，是她的“脸面”。高档小区的建安成本会在4000元/平方米以上，外立面一般会用玻璃幕墙或石材幕墙，非标准层（一层二层）用石材居多；一般小区建安标准在4000元/平方米以下，外立面用的是涂料，非标准层则用的是真石漆，稍好一点的会在单元门头配石材。除了典型的外立面差异，还有门窗配置也会有差异，比如用系统门窗和普通铝合金或者塑钢门窗。这些都需要通过地产专业知识和经验来判断。

  “外行”看户型，“内行”看供求

  产品的定位直接影响销售去化，与一个项目的现金流挂钩，所以至关重要。

  例如，一个佛山的项目，两种户型，98平方米3室2厅2卫，对应一孩刚需；另一房型是126平方米4室2厅2卫，对应二孩刚需。这两类户型都是刚刚都做到满足需求，销售去化情况很好。对标周边楼盘，110多平方米改善型3室2厅2卫，以及140多平方米改善型4室2厅2卫，去化都一般。我们由此得知，这里的客群是以刚需为主，而这个项目的设计是非常针对这类客群。

  在进行项目考察时，投资人需要了解当地客群情况，了解竞品楼盘，因为如果投资的地产项目去化较慢，意味着现金流回收慢，投资周期变长，这是需要规避的。

  “外行”看售价，“内行”看货地比

  所谓“春江水暖鸭先知”。从近期的土地成交数据显示，大部分溢价水平都在20%左右，甚至更多，土拍市场火热。投资人常常会认为市场变好，适合买房。专业的地产投资人可能会更理性一些，我们不仅关注土地价格，还会观察“货地比”。

  “货地比”是指房价与楼面地价的比值。货地比越高，意味着一个地产项目的安全边际越高，未来的盈利空间越大。

  曾经2016年上海的几片“地王”，算上成本税收盈利等等，当年预计保本价6万至10万左右，真的能卖这么贵吗？很难。而南京16年到17年初拍的37块地王，一半还在“ICU”，无法正常推出。所以投资人千万不要头脑发热，觉得是地王就意味着地块优势明显一定能赚钱。对于土拍市场的“火热”、“阳春”，必须慎之又慎。

  “外行”看开盘时间，“内行”看开盘周期

  开盘时间毕竟涉及到客户的还款进度，因此投资人特别关心。开发商对投资人打包票“能开盘”，因为有两个时间点特别重要：金九银十、五一黄金周。开发商会在这两个时间点之前“抢收”，很多人也会在这两个时间点去看房买房。

  但是能否按时开盘，涉及到开发商报证（四证）的节点、示范区开放的节点，以及标准工期的节点。一般拿地到开工需要4个月时间，拿地到开盘在8~9个月是比较合理的。

  所以我们需要根据四证倒推时间，同时还要考虑到春节等假期的停顿期，有的地块还需要考虑到动迁等延期因素，才能估算出更为合理的开盘时间，而不是仅听开发商的一面之词。

  来源：易居资本地产团队

  “外行”看周边商圈，“内行”看未来规划

  1990年上海，浦东很破旧，一片滩涂，不少人”宁要浦西一张床，不要浦东一套房“。现在看回浦东，已经规划建设得很好。

  2014年，上海在虹桥已经有开盘，那个时候虹桥还属于比较偏的地段，万科开盘售价3万多，很多人不愿意去，觉得荒，现在房价已经涨至7万多。因为现在虹桥的发展已经很不错，对人口的吸附能力较强，即使到了晚上也是车水马龙。

  2010年左右南通的定位还不是特别明确，只说是”苏中的门户“。近两年调整战略，学习苏州，全面对接大上海。

  第三机场落户南通（对应上海浦东机场、虹桥机场），通沪铁路修建、崇海大桥规划确定，迎来利好，很多上海的产业也开始往南通转移。再加上南通的产业基础也不错，建筑业（号称南通铁军）业内非常有名，纺织业很厉害，教育也很发达。

  对此钱卫一先生基于南通的未来规划，看好南通发展潜力。

  “外行”看小区内环境，“内行”看红线外不利因素

  有的人买房后，好不容易盼到交房，入住后却发现周边有高压线、墓地，或者垃圾场，追悔莫及。因此要关注红线外的不利因素。多进行实地考察，多了解项目相关信息。

  “外行”看销售量，“内行”看网签套数

  很多楼盘开盘会发“喜报”，宣传开盘当天去化多少之类，但专业的投资者还会观察网签套数。

  房屋网签是指你和销售对象签订合同后进行备案。正常情况下，网签等于销售量；但由于受部分政策的限制与管控，政府会限制开发商每月的网签数量，让成交价低的先完成备案，以调控成交量，这是房地产调控手段之一。

  “销售量”只能代表开发商收到总销售额的30%~50%（即首付），网签则涉及到首付和按揭款，因此能更为准确地反映开发商的回款情况。

  另外，了解当地银行的按揭政策也非常重要。

  “外行”看政策表象，“内行”看政策意图

  政策表象容易刺激成交，但是我们更关注背后的意图。房地产是一个非常特殊的行业，它涉及到：

  制造业——钢筋水泥、模板、脚手架、装修材料、施工单位、数千万农民工；

  服务业——客户定位、售楼处开放、样板房接待、工地开放、客户服务7+2步法、交付大使、物业服务中心；

  金融业——19年销售16万亿、到位资金17.8万亿、开发投资13.2万亿、融资1.4万亿、开发贷10.85万亿。

  因此房地产是政府重点关注的行业，必须保持它的良性发展，社会经济活动也会比较合理。

  数据来源：易居资本地产团队

  2019年，政府的政策较为温和，“房住不炒”的基调明确，稳房价、稳地价、稳预期，开发商也能合理地布局，不需要总是去拿地王，能够更用心地做产品。

  专业投资者需要关注政策走向，透过政策表象，看到政策意图。（本文首发自搜狐财经）

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